4 Užasne Posledice Neoverenog Predugovora o Kupoprodaji Nepokretnosti

Kupovina nepokretnosti je složeno pitanje koje ne trpi greške! Svaki pogrešan korak mogao bi skupo da Vas košta. Iz tog razloga je bitno da sve elemente predugovora, a potom glavnog ugovora, isprate ozbiljan pristup, tačni i provereni podaci i izbalansiran pravni okvir – koji će i kupcu i prodavcu pružiti maksimalnu zaštitu. I to jedini ispravan put.

Prva stanica u sačinjavanju valjanog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti je predugovor. Strane se ovim ugovorom ne obavezuju na prodaju nepokretnosti i isplatu kupoprodajne cene, već da zaključe glavni ugovor u određenom roku.

Kako da budem pravno zaštićen predugovorom?

Da bi predugovor proizvodio pravno dejstvo neophodno je da bude sadržinski kompletan i overen od strane nadležnog javnog beležnika. Ugovorne strane često ne overavaju taj ugovor jer je „jednostavnije“ i kako bi izbegli naizgled suvišne troškove. Međutim, sudska praksa je prebogata sporovima koji su proistekli upravo iz neoveravanja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, a troškovi čije je izbegavanje pokušano se multiplikuju! Zato ćemo se u narednim redovima fokusirati na značaj overe predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, ali i na užasne posledice koje neoveren predugovor može da izazove. Kako za Vaš novčanik, tako i za Vaše mentalno zdravlje.

Neoveren predugovor o prodaji nepokretnosti nema sudsku zaštitu

Kada predugovor nije overen, on ne proizvodi pravno dejstvo i kao da nikada nije ni zaključen! Tada nije stvorena ni obaveza da se kasnije zaključi glavni ugovor. Nećete moći ni podnošenjem tužbe sudu da primorate da zaključi glavni ugovor! Ovo je zbog toga što predugovor mora da bude zaključen u identičnoj formi kao glavni ugovor. Potencijalni sudski spor može biti katastrofalan Vaše interese, čak i kada se vodi u Vašem interesu. Vaša životna investicija u tom slučaju biće na granici propasti.

Neoveren predugovor ne pruža garanciju da je prodavac vlasnik nepokretnosti

U predugovoru se navode podaci o stanu (vlasništvo, adresa, kvadratura) i podaci iz katastra (redni broj upisa i broj parcele). Pored toga, kako biste bili sigurni da je prodavac vlasnik te nekretnine, u predugovor se unose i podaci kada i na koji način je nepokretnost postala vlasništvo prodavca.

Pre nego što pristupi overi, javni beležnik će izvršiti uvid u katastar nepokretnosti i službeno utvrditi da li podaci iz predugovora odgovaraju činjeničnom stanju. Tek kada službeno utvrdi da su podaci iz predugovora istiniti, izvršiće overu – čime stičete i formalnu garanciju da je prodavac zaista vlasnik predmetne nepokretnosti. Cilj navedenog je upis predbeležbe promene vlasnika stana u katastar nepokretnosti, koja je javni podatak svima dostupan, kao dodatni vid sigurnosti za sve ugovorne strane. Tako je sigurnost Vaše investicije podignuta na neuporedivo viši stepen, od pukog uvida u elektronsku bazu katastra nepokretnosti.

Bićete izloženi riziku višestruke prodaje iste nepokretnosti

Overavanjem predugovora dvostruko ste zaštićeni. Prvo, javni beležnici imaju obavezu da prilikom overe izvrše uvid u jedinstveni registar prodatih nepokretnosti, pa ćete biti sigurni da nepokretnost koju kupujete prodavac nije nekom prethodno prodao. Nakon overe predugovora, javni beležnici su dužni da unesu podatak o prometu u navedeni registar, te možete biti sigurni da prodavac neće sa još nekim zaključiti predugovor ili ugovor o prodaji, što predstavlja još jedan značajan osigurač!

Odredbe o kapari ne proizvode pravno dejstvo

Ukoliko predugovor nije overen on je ništav, pa ni njegove odredbe o kapari ne proizvode pravno dejstvo. To znači da će prodavac morati da vrati iznos koji je dat kao kapara po pravilima o sticanju bez osnova ukoliko kupac odustane od zaključenja ugovora o kupoprodaji. Pored toga, prodavac će biti dužan da kupcu isplati i kamatu počev od trenutka izvršene isplate. S druge strane, kupac neće imati pravo da traži udvojen iznos koji je dao kao kaparu ukoliko prodavac odustane od zaključenja ugovora o kupoprodaji.

Kao što ste upravo imali priliku da pročitate, predugovor mora biti zaključen bez ijedne manjkavosti, kako u slučaju nepredviđenog obrta situacije ne biste doveli sebe u situaciju da hodate po ivici provalije. Sve posledice neoveravanja predugovora vode ka bespovratnim gubicima materijalnih i nematerijalnih resursa.

P.S. Overa predugovora ne iziskuje dodatne troškove overe jer se prilikom overe predugovora plaća polovina takse, dok se druga polovina plaća prilikom overe glavnog ugovora o prodaji nepokretnosti. „Koštaće“ Vas samo vremena, što je svakako „jeftinija“ opcija u poređenju sa užasnim posledicama koje mogu nastati zbog neoveravanja predugovora. Ne dozvolite da postanete deo sudske prakse.

Za više informacija o ovoj ili bilo kojoj drugoj pravnoj, poreskoj ili poslovnoj temi, slobodno nam pišite na [email protected] u bilo koje vreme ili nam se javite na broj telefona +381113281914 svakog radnog dana od 08:30 do 16:30