Nekretnine, Izgradnja i Legalizacija u Srbiji

Advokatska kancelarija Stojković Advokati više od 15 godina pruža potpunu, stručnu i pouzdanu pravnu zaštitu klijentima koji kupuju, prodaju, grade ili legalizuju nekretnine u Srbiji.

U svakom od ovih procesa postoje specifičnosti, rokovi, pravne zamke i situacije koje mogu postati ozbiljan problem — zato što se svaka transakcija, svaki projekat i svaki objekat razlikuju. Tokom godina vodili smo na stotine kupoprodaja, zahtevnih investicionih projekata i kompletnih postupaka legalizacije, od jednostavnih slučajeva do višemilionskih razvojnih projekata.

U nastavku vas vodimo kroz tri ključne oblasti koje pokrivamo:

• Promet nepokretnosti – kako bezbedno kupiti ili prodati stan, kuću ili zemljište u Srbiji, koja oblast je prva koja sledi nakon ovog uvoda.

• Izgradnja – pravna podrška za investitore kroz sve faze projekta. Za detalje o našim uslugama u ovoj oblasti, kliknite ovde.

• Legalizacija – novi zakon i vaša šansa da konačno upišete objekat u katastar. Za detaljno objašnjenje postupka i novih mogućnosti, kliknite ovde.

Ako želite jasan plan i pravnu zaštitu za vašu nekretninu u Srbiji, pišite nam ili pozovite +381 11 3281 914.

NEKRETNINE — PROMET

Kupujete ili prodajete nekretninu u Srbiji? Evo kako da to uradite bez rizika.

Zamislite da ste konačno pronašli stan, kuću ili zemljište koje želite da kupite. Ili, možda prodajete svoju imovinu i želite da sve prođe brzo, jednostavno i bez komplikacija. Ali onda počinju da se pojavljuju pitanja: Da li je dokumentacija čista? Šta ako postoji skriveni pravni problem? Kako zaštititi novac dok ne bude sve gotovo? Kako izbeći komplikacije sa porezima, ugovorima i upisom u katastar?

Upravo tu nastupamo mi.

Naš tim je vodio na stotine transakcija, i to od jednosobnih stanova do višemilionskih komercijalnih nekretnina. I znamo tačno šta sve može poći po zlu, ali i kako da to sprečimo pre nego što postane problem.

Zato svaku kupoprodaju počinjemo temeljnom proverom – ne samo nekretnine, već i svih učesnika u transakciji. Analiziramo vlasničku strukturu, istoriju prenosa, upisana i potencijalna ograničenja, kao i dozvole i urbanistički status.

U praksi, veliki broj nepokretnosti u Srbiji zahteva prethodno ozakonjenje kako bi bile podobne za promet ili finansiranje. Detaljan pregled postupka i mogućnosti možete pronaći na stranici Ozakonjenje objekata u Srbiji.

Kada je reč o zemljištu, posebno vodimo računa o infrastrukturnim priključcima i planskim dokumentima – jer znamo da se pravi rizici često kriju u nevidljivim detaljima.

Radimo i sa stranim investitorima koji nisu prisutni u Srbiji.

Za njih, uz pravnu proveru, obezbeđujemo podršku u vezi sa depozitima, gotovinskim poslovima, upravljanjem nekretninama i zaključivanjem transakcija na daljinu.

Takođe, pružamo punu podršku i kada je u pitanju zakup – bilo da ste zakupodavac ili zakupac poslovnog prostora, kancelarija ili tržnog centra – analiziramo ili izrađujemo ugovore koji jasno štite vašu poziciju.

Zastupamo klijente i u posebnim situacijama, poput kupovine nepokretnosti koje su pod hipotekom ili se nalaze u postupku izvršenja, i obezbeđujemo da sve protekne uz punu pravnu sigurnost.

Vodimo računa i o poreskoj strani, kako biste izbegli nepotrebne troškove ili kazne. Pomažemo u struktiranju transakcije na način koji je zakonit, a poreski efikasan, bilo da je reč o prenosu apsolutnih prava, PDV-u ili porezu na kapitalnu dobit.

Naš posao nije da budemo nekakvi birokratski posrednici. Naš posao je da predupredimo greške, rešimo sve nejasnoće, zaštitimo vaša prava – i omogućimo vam da kupovinu ili prodaju obavite bez stresa.

Ako ste pred odlukom da kupite ili prodate nekretninu u Srbiji, kontaktirajte nas. Dobićete jasan plan, snažnu pravnu zaštitu i ceo proces koji teče glatko, bez neprijatnih iznenađenja.

Za sva pitanja, pišite nam u bilo koje vreme na [email protected], ili nas pozovite radnim danima od 08:30 do 16:30 na +381 11 3281 914.

Saznajte više

Za kompletan vodič o  nekretninama u Srbiji, posetite:
🔗 https://statt.rs/sr/kompletan-vodic-za-nekretnine-u-srbiji/
Ovaj vodič sadrži korisne informacije o zakonima, praksama, ali i savetima koji mogu biti ključni prilikom kupovine ili prodaje nepokretnosti u Srbiji.

IZGRADNJA — PODRŠKA ZA INVESTITORE

Planirate izgradnju u Srbiji? Mi vas vodimo kroz ceo proces, i to od prve ideje do poslednje dozvole.

Investicija u izgradnju je uzbudljiv poduhvat, ali i teren pun nepoznanica.

Bilo da planirate stambeni kompleks, poslovni objekat, halu, hotel ili logistički centar – svaki korak otvara važna pitanja:

• Da li zemljište ima čiste papire?
• Šta kaže plan? Može li da se gradi i koliko?
• Kako obezbediti dozvole, priključke i tehničke uslove?
• Koje su obaveze investitora i izvođača – i kako ih ugovoriti?
• Kako zaštititi svoj kapital u partnerstvu ili projektu koji traje više godina?

Stojković Advokati vode domaće i strane investitore kroz sve faze razvoja projekta, i to tako da sve uvek bude stručno, jasno i bez pravne nesigurnosti.

Šta treba proveriti?

Sve počinje pre same kupovine zemljišta, kada proveravamo pravni status, komunalnu opremljenost i planerske mogućnosti lokacije. Radimo due diligence, analiziramo urbanističke uslove, proveravamo pristup, priključke, imovinske odnose i sve ono što može odlučiti da li je projekat izvodljiv, ili pak pun rizika.

Ako je teren “zelen”, slede izazovi sa dokumentacijom, saglasnostima i dozvolama.

Mi pripremamo i podnosimo sve što je potrebno: idejni projekti, lokacijski uslovi, građevinske dozvole, žalbe, rešenja, kontakt sa organima uprave. Zastupamo vas kroz sve upravne postupke, do trenutka kad dobijete rešenje o građevinskoj, a kasnije i upotrebnoj dozvoli.

U projektima većeg obima učestvujemo i u strukturi finansiranja, bilo da se radi o bankarskom kreditu, zajedničkom ulaganju (joint venture) ili drugom modelu saradnje. Pripremamo ugovore sa finansijerima, partnerima, izvođačima i nadzorima, u skladu sa najvišim međunarodnim standardima.

Posebnu pažnju posvećujemo FIDIC modelima ugovora, koji su danas standard u građevinskoj industriji. Prilagođavamo ih lokalnom pravu, precizno definišemo obaveze svih učesnika, rokove, penale, dinamiku plaćanja, osiguranje i zaštitu investitora. Ako dođe do spora, znamo kako da ga sprečimo ili rešimo, brzo i efikasno.

Naš cilj nije samo da “dobijete dozvolu”. Naš cilj je da imate stabilan, pravno čist projekat koji može da se izvede do kraja, dakle, bez zastoja, iznenađenja i štete po vaš interes.

Ako planirate da gradite u Srbiji, bilo da dolazite kao domaći investitor, strani investitor, kompanija ili fizičko lice, mi možemo da budemo vaš oslonac kroz ceo proces.

Za sva pitanja, pišite nam u bilo koje vreme na [email protected], ili nas pozovite radnim danima od 08:30 do 16:30 na +381 11 3281 914.

LEGALIZACIJA — NOVI ZAKON, NOVA PRILIKA

Ako vaš objekat nije upisan u Katastar, ovo je šansa da to konačno rešite.

U Srbiji postoji više miliona objekata koji su godinama, pa i decenijama, van pravnog sistema. Dakle, drugim rečima, bez upisa u Katastar, bez vlasničke sigurnosti, i bez mogućnosti prodaje, poklona, nasledstva, osiguranja ili prenosa. Sada, po novom Zakonu o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava svojine, svi ti objekti konačno mogu da se legalizuju.

Prijava je pojednostavljena, ali nije bez zamki. Zato je važno da znate šta tačno radite, i da ne izgubite ovu priliku.

Kako i gde se podnosi prijava?

Postoje, naime, tri načina, i to:

1. Online preko digitalne platforme eUprave

2. Lično, u svojoj opštini

3. U najbližoj pošti (preko 580 ekspozitura Pošte Srbije)

Prijavljivanje je počelo 8. decembra 2025. i traje dva meseca. Ako ne podnesete prijavu u tom roku, postoji dodatni rok od jedne godine za one koji imaju opravdan razlog (uz dokaz).

Ko može da podnese prijavu?

Prijavu može podneti:

• Vlasnik objekta (ili korisnik sa pravnim interesom)

• Lice koje ima dokaz o pravu građenja

• Vlasnik posebnog dela (npr. stana u zgradi) – ali samo ako je zgrada već legalizovana ili ako on preuzme inicijativu za njenu legalizaciju

• Punomoćnik – uz odgovarajuće punomoćje

Koja dokumenta su potrebna?

Za osnovnu prijavu, dovoljni su:

• Lična karta ili pasoš

• Dokaz o vlasništvu (ugovor, rešenje, presuda, poklon, nasledstvo itd.)

• Podaci o objektu (vrsta, spratnost, površina, broj parcele)

• Vaša izjava pod krivičnom i materijalnom odgovornošću da su podaci tačni

Ako niste vlasnik zemljišta, morate dokazati pravni osnov (npr. ugovor o zajedničkoj gradnji, presuda, dogovor o korišćenju itd.

U kojim slučajevima je obavezan geodetski elaborat?

Obavezno ga dostavljate ako:

• Legalizujete zgradu sa više stanova ili lokala

• Legalizujete adaptirani deo zgrade (npr. potkrovlje, podrum, ostavu)

• Objekat nije vidljiv na satelitskom snimku

Napomena: Bez elaborata, RGZ (katastar) ne može upisati tačnu površinu objekta. Ako želite potpun upis – površinu, spratnost, posebne delove, uvek se preporučuje da imate i veštačenje ili elaborat.

Kako dostaviti dokumentaciju?

Iako platforma omogućava upload skeniranih dokumenata, pravno validna dokumenta u elektronskoj proceduri moraju biti „elektronski dokumenti“ – tj. skenirani originali overeni kvalifikovanim elektronskim potpisom:

• Ako imate elaborat u PDF-u, neka ga geodeta potpiše e-potpisom

• Ako imate ugovor u papiru, notar treba da overi kopiju i potpiše e-potpisom

Ako to ne uradite odmah, onda podnesite ono što imate, a naknadno dostavite validne elektronske verzije. U suprotnom, vaša prijava može dugo da stoji neobrađena.

Kako se potpisuje prijava?

• U elektronskoj formi: putem kvalifikovanog elektronskog potpisa ili sigurnog logovanja preko eUprave

• U papirnoj formi (opština ili pošta): svojeručni potpis

Svakako, zatražite primerak prijave sa zavodnim brojem kao dokaz da je prijava uredno podneta.

Koliko košta legalizacija?

Naknada zavisi od lokacije:

• Od 100 do 1.000 evra u dinarskoj protivvrednosti,

• s tim što se oslobađaju obaveze plaćanja: korisnici socijalne pomoći, osobe sa invaliditetom, borci, samohrani roditelji i porodice sa troje i više dece

Praktične preporuke za vas

Registrujte se na eUpravu i koristite elektronski sandučić, tu će vam stizati svi pozivi i obaveštenja

• Ako ste vlasnik posebnog dela u zgradi, proverite da li je zgrada prijavljena, ako nije, možete je sami prijaviti,

• Ako angažujete punomoćnika (advokata), njegovo punomoćje ne mora biti overeno, ali za druga lica mora,

• Prijavu i dokumenta uvek čuvajte i pratite status predmeta putem sistema.

Legalizacija je više od birokratskog zahvata. Ona je ključ za vlasničku sigurnost, nasledna prava, prodaju, kredit, adaptaciju ili bilo kakvu dalju aktivaciju imovine.

Ako niste sigurni da li vaš objekat ispunjava uslove, šta tačno treba da podnesete, ili da li je vredno ulagati u dodatnu dokumentaciju, obratite nam se. Pregledaćemo vašu dokumentaciju, ili razumeti situaciju i reći vam jasno: šta može, šta ne može, i kako da najbolje zaštitite svoj interes.

Kontaktirajte za nas putem [email protected], telefonom +381 11 3281 914 ili putem WhatsApp svakog radnog dana od 08:30 do 16:30.

Saznajte više

Za dodatne informacije o zakonu, rokovima i praktičnim koracima – pročitajte kompletan vodič ovde:
https://statt.rs/sr/novi-zakon-o-legalizaciji-u-srbiji-konacno-resenje-za-vlasnistvo-red-i-pravnu-sigurnost/