Refundacija PDV kod kupovine stana u Srbiji

O refundaciji PDV pri kupovini nepokretnosti

Odredbom člana 56a stav 1. Zakona o porezu na dodatu vrednost („Sl. Glasnik RS“ broj 84/04…153/20) propisano je, da pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan (u daljem tekstu: kupac prvog stana).  Saglasno odredbi stava 2. istog člana Zakona, kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV iz stava 1. ovog člana, pod sledećim uslovima:

• da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike; (pod stanom se podrazumeva mesto za stanovanje, odnosno stan, deo stana, porodična stambena kuća, deo kuće, stambeni prostor, kuća za stanovanje, stambeni objekti, ekonomski deljive celine u okviru tih objekata, kao i vlasnički udeli na tim dobrima bez obzira na način sticanja – kupovinom, gradnjom, poklonom, sudskom presudom, vansudskim poravnanjem, na osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju, otkupom, sticanjem u izvršnom postupku)
• da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca, odnosno na odgovarajuće račune u skladu sa zakonom u slučaju prodaje stana kao hipotekovane nepokretnosti, odnosno u izvršnom postupku kada se uplata cene stana sa PDV vrši uplatom na odgovarajuće račune u skladu sa zakonom.

Pravo na refundaciju PDV iz stava 1. ovog člana može se ostvariti za stan čija površina za kupca prvog stana iznosi do 40 m², a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m² po svakom članu koji nije imao u svojini, odnosno susvojini stan (deo stana, porodičnu stambenu kuću, deo kuće, stambeni prostor, kuću za stanovanje) na teritoriji Republike u periodu iz stava 2. tačka 1) ovog člana, a za vlasnički udeo na stanu do površine srazmerne vlasničkom udelu u odnosu na površinu do 40 m², odnosno do 15 m² (odredba stava 4. istog člana Zakona).

Prema odredbi člana 56a stav 5. Zakona, ako kupac prvog stana kupuje stan površine koja je veća od površine za koju u skladu sa stavom 4. ovog člana ima pravo na refundaciju PDV, pravo na refundaciju PDV može da ostvari do iznosa koji odgovara površini stana iz stava 4. ovog člana.

Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, u smislu stava 4. ovog člana, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana ( član 56a stav 6. Zakona).

Dokumentacija neophodna za ostvarivanje prava na refundaciju PDV prilikom kupovine prvog stana: Zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV obrazac REF (uz navedeni broj dinarskog računa isključivo kupca prvog stana), Ugovor o kupoprodaji stana (original ili overena kopija), Izjava kupca prvog stana na obrazcu IKPS-PDV (a ne na obrazcu IKPS-PAP koji se često kod javnog beležnika zameni sa ispravnim obrazcem) – ova izjava se daje uz punu materijalnu, moralnu i krivičnu odgovornost, odnosno, davanje ove izjave predstavlja krivično delo iz člana 335. Krivičnog zakonika (Kaznom iz stava 1. ovog člana kazniće se i stranka koja prilikom izvođenja dokaza saslušanjem stranaka u sudskom ili upravnom postupku da lažan iskaz, a na ovom iskazu bude zasnovana odluka donesena u tom postupku), konačan račun izdat od strane prodavca u kojem je iskazan PDV, uverenje o kretanju prebivališta iz MUP-a, uverenje lokalnih samouprava da kupac, prema svim prebivalištima, u preiodu od 01.07.2006. do dana overe ugovora o kupoprodaji nije bio obveznik poreza na imovinu, uverenje o državljanstvu (ne starije od 6 meseci, jer je državljanstvo promenljiva kategorija), izvod iz matične knjige rođenih (trajni dokument), građevinska dozvola ili rešenje o odobrenju za izgradnju i ugovori o zajedničkoj izgradnji ili fizičkoj deobi (ukoliko su zaključivani), očitana lična karta kupca prvog stana.

Posebno treba napomenuti da je jedan od dokaza i potvrda banke kupca o izvršenim uplatama na kojoj treba da bude naglašeno da je celokupna kupoprodajna cena isplaćena na tekući račun prodavca, što je jedan od dva najvažnija uslova za ostvarivanje prava na refundaciju. Znači, svaka uplata koja nije izvršena na račun prodavca (npr. kapara koja je data na ruke), ne može biti predmet obračuna za refundaciju.

Takođe, posebno bitna napomena je da članovi domaćinstva u trenutku overe Ugovora o kupoprodaji moraju biti prijavljeni na istoj adresi kao i kupac prvog stana, tako da pre overe obavezno izvršite prijavu prebivališta za članove domaćinstva na istu adresu na kojoj je i kupac prvog stana. Članom domaćinstva se ne smatraju brat i sestra.

Članovi porodice koji ostvare pravo na refundaciju kao članovi domaćinstva, nemaju pravo na refundaciju PDV kada oni budu kupovali sledeću nepokretnost, a što je i propisano članom 56a. stav 7. tačka 2) Zakona o porezu na dodatu vrednost. Znači dobro vodite računa da li želite da vašem detetu npr. uskratite mogućnost da kada bude kupovao svoju prvu nepokretnost ostvari refundaciju do 40 m2, ako ste ga sada već naveli kao člana domaćinstva pri čemu najviše što može da ostvari kao član je 15 m2.

Nadležna Filijala Poreske uprave je ona na čijoj se teritoriji nalazi sedište prodavca, bez obzira na lokaciju nepokretnosti. Ukoliko postoji više prodavaca na različitim opštinama, podnose se posebno zahtevi za svaku opštinu sa kompletnom propratnom dokumentacijom.

Takođe, još jedna situacija koja zbunjuje potencijalne kupce nepokretnosti je da pravo na refundaciju možete ostvariti samo na nepokretnost koja se prvi put prometuje, odnosno na tek izgrađenu nepokretnost. Svaka nepokretnost koja je bila već predmet prometa se oporezuje porezom na prenos apsolutnih prava, a ako prvi put kupujete takvu nepokretnost, možete biti oslobođeni plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava do 40 m2, odnosno za člana domaćinstva do 15 m2.

Na kraju, treba istaći da je rok zastarelosti prava na povraćaj odnosno refundaciju PDV za kupovinu prvog stana 5 godina, a što je propisano članom 114a. Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji („Sl. Glasnik RS“ broj 80/02…96/21).