Porez na imovinu u Srbiji: Šta, kako i kada?

pripremili i priredili: Alan Abazović, poreski savetnik iz Beograda, Petar Kilibarda & Miomir Stojković, advokati iz Beograda

Porez na imovinu u Srbiji je obaveza koja se ne tiče samo brojki i zakona. Tiče se svakog kvadrata u vlasništvu – kuće, stana, poslovnog prostora, zemljišta. Tiče se vas.

I to ne samo jednom godišnje, kad dođe vreme za prijavu i plaćanje. Već mnogo ranije – onog trenutka kad objekat postoji, a vlasništvo nije do kraja uređeno.

A upravo to je ono što se u narednim godinama menja.

Kako se ubrzava proces legalizacije i sve više objekata ulazi u katastar, pitanje poreza na imovinu dolazi u fokus – i to s razlogom. Jer kad se objekat upiše, kreće i obaveza: da se prijavi, obračuna i plati porez – u skladu sa zakonom.

Taj zakon je Zakon o porezima na imovinu (“Sl. glasnik RS”, br. 26/2001, “Sl. list SRJ”, br. 42/2002 – odluka SUS i “Sl. glasnik RS”, br. 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 61/2007, 5/2009, 101/2010, 24/2011, 78/2011, 57/2012 – odluka US, 47/2013, 68/2014 – dr. zakon, 95/2018, 99/2018 – odluka US, 86/2019, 144/2020, 118/2021, 138/2022, 92/2023 i 94/2024), koji definiše šta je predmet oporezivanja, ko su obveznici, kako se vrednost nepokretnosti procenjuje i koliko se plaća. U ovom tekstu, kada govorimo o „Zakonu”, mislimo upravo na taj propis.

Mešutim, ovaj tekst je tu da objasni kako to funkcioniše – jasno, tačno i po pravilima koja važe.

Kroz praktične primere i objašnjenja, saznaćete:

• na koju imovinu se plaća porez,

• ko su obveznici,

• kako se porez utvrđuje,

• koja dokumenta i cene se koriste,

• šta je sa oslobođenjima,

• i kako se sve to podnosi Poreskoj upravi.

Bez nagađanja, bez šetnje po šalterima, bez propuštenih rokova.

U nastavku vas vodimo kroz sve što treba da znate da biste svoju poresku obavezu ispunili precizno, u roku – i bez greške.

Na šta se plaća porez na imovinu?

Kada se govori o porezu na imovinu, mnogi odmah pomisle na stan, kuću ili vikendicu. I to jeste tačno – ali oporezivanje ide znatno šire od toga.

Porez na imovinu u Srbiji se plaća na nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije, ali nije svaki oblik korišćenja ili posedovanja imovine automatski obuhvaćen. Zakon tačno propisuje šta jeste predmet oporezivanja:

Pravo svojine

Bilo da posedujete stan, kuću, lokal, garažu ili zemljište veće od 10 ari – ako ste vlasnik, imate poresku obavezu.

Pravo zakupa ili korišćenja – za fizička lica

Ako je neko fizičko lice dobilo pravo zakupa ili korišćenja stana/kuće za stanovanje (na duže od godinu dana ili na neodređeno vreme), i to pod posebnim uslovima (npr. socijalni zakup, zakup po posebnim propisima) – i ta prava podležu porezu.

Pravo korišćenja građevinskog zemljišta

Odnosi se na zemljište veće od 10 ari koje se koristi u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji, a na koje vlasništvo još nije preneto.

Korišćenje ili državina javne svojine

Ako neko koristi nepokretnost u javnoj svojini bez osnova, ili ima pravo korišćenja kao ovlašćeno lice – porez i dalje postoji. Pritom, ne mora postojati ugovor, dovoljno je faktičko korišćenje.

Državina bez poznatog vlasnika

Ako je imovina u posedu, ali je vlasnik formalno nepoznat ili nije utvrđen – obaveza plaćanja poreza i dalje postoji.

Lizing – korišćenje nepokretnosti po ugovoru

Finansijski lizing nekretnine (kupovina na rate sa pravom korišćenja dok se rate ne isplate) takođe nosi poresku obavezu.

Šta nije predmet oporezivanja?

Zakon pravi jasnu razliku između oporezivih i neoporezivih prava. Na primer, zakup poslovnog prostora (lokala, hale, magacina…) nije predmet poreza na imovinu za zakupca. U tom slučaju, porez i dalje plaća vlasnik prostora – ne onaj ko ga koristi.

To je i potvrđeno u mišljenju Ministarstva finansija iz aprila 2021. godine, koje kaže da zakupac poslovnog objekta nije obveznik poreza na imovinu, već to ostaje obaveza zakupodavca, bez obzira na to da li se kasnije dogovore da zakupac refundira iznos poreza kroz zakupninu.

Šta su sve nepokretnosti?

Kad se kaže „nepokretnost“, većina ljudi pomisli na kuću, stan ili zemljište. I to jeste tačno – ali pravna definicija ide dublje.

Porez na imovinu se plaća ne samo na ono što se vidi spolja, već i na sve što je sa zemljištem neraskidivo spojeno i čini funkcionalnu celinu. Dakle, nepokretnost može biti:

• Zemljište – građevinsko, poljoprivredno, šumsko ili druge vrste;

• Zgrade i objekti – stambeni, poslovni i drugi, uključujući stanove, poslovne prostorije, garaže, nadzemne i podzemne strukture;

• Delovi objekata, bez obzira na to da li imaju građevinsku dozvolu, da li su legalizovani ili još u postupku ozakonjenja.

Zakon ne pravi razliku između „legalnog“ i „ilegalnog“ kada se posmatra oporezivi predmet – sve što postoji, što je spojeno sa zemljištem, i što predstavlja funkcionalnu celinu, ulazi u računicu.

A šta je sa solarnim elektranama?

Ministarstvo finansija je zauzelo stav da se solarni (fotonaponski) objekti takođe smatraju nepokretnostima – ako su izgrađeni za sopstvene potrebe, a deo energije predaju u mrežu. Ključno je to što se solarni paneli, postrojenja i instalacije smatraju sastavnim delom jednog funkcionalnog energetskog sistema – od panela do priključka na distributivnu mrežu.

U poreskom smislu, sve što omogućava proizvodnju i distribuciju energije – ulazi u istu osnovicu.

Međutim, ako su na istom zemljištu izgrađeni i drugi objekti koji nemaju direktnu ulogu u proizvodnji struje – poput kancelarija, garaža, kolskih vaga, bunara, nadstrešnica, rezervoara za vodu – oni se posmatraju posebno i vrednuju prema svojoj korisnoj površini i prosečnim cenama u zoni.

Montažni objekti – da ili ne?

Postoji još jedna važna razlika: nepokretnost nije svaka građevina.

Ako je nešto pokretno – iako fizički izgleda kao objekat – nije predmet poreza. Na primer:

• Montažno-demontažni bazeni, koje možete premestiti bez oštećenja, nisu nepokretnost.

• Ali ugrađeni bazeni, koji su spojeni sa zemljištem i ne mogu se izmestiti bez oštećenja, jesu nepokretnost i podležu porezu.

Slično važi i za svlačionice, montažne objekte, mobilne kabine, plažni mobilijar i druge stvari koje su postavljene, ali ne i trajno vezane za zemljište – one su pokretne i ne oporezuju se po ovom osnovu.

Nepokretnosti u praksi: gde se povlači granica?

U svakodnevnoj praksi, granica između pokretnih i nepokretnih stvari nije uvek odmah očigledna. Suštinsko merilo je jednostavno: ako nešto ne može da se premesti bez oštećenja svoje suštine, onda to jeste nepokretnost – i podleže porezu na imovinu.

Tu spadaju, naravno, sve vrste zemljišta – građevinsko, poljoprivredno, šumsko – ali i razni tipovi građevina: zgrade, nadstrešnice, podzemne garaže, stanice za gorivo, skloništa i objekti koji se nalaze ispod površine zemlje. Nepokretnosti su i stanovi kao posebni delovi zgrada, kao i montažne kuće koje se ne mogu izmestiti bez demontaže ili oštećenja. Čak i mreže i sistemi za distribuciju vode, struje ili gasa – ako su trajno spojeni sa zemljištem – spadaju u ovu kategoriju.

Zanimljivo je da porez na imovinu važi i u slučaju kada vlasnik nema direktan pristup svom objektu ili zemljištu – na primer, kada ne postoji izgrađen prilazni put ili pravo službenosti. Dovoljno je da ima pravo svojine, državinu ili korišćenje – i obaveza postoji.

Pokretne stvari nisu predmet oporezivanja

Nasuprot tome, postoje stvari koje su fizički postavljene na zemljište, ali nisu spojene sa njim u meri koja ih čini nepokretnim. Njihovo fizičko prisustvo ne znači i poresku obavezu.

To su, recimo, kamp prikolice, kiosci, šatre, pijačne tezge i slične konstrukcije koje se mogu lako premestiti bez oštećenja. One se „naslanjaju“ na zemlju, ali nisu sa njom funkcionalno spojene. Zato ne podležu porezu na imovinu.

Ministarstvo finansija je u više mišljenja dodatno razjasnilo ovu granicu. U jednom od njih navodi se da materijal od kog je nešto napravljeno (npr. drvo, cigla, metal) nije odlučujući faktor. Presudno je to da li se objekat može fizički premestiti bez oštećenja.

Primeri iz prakse

Zgrade – bez obzira na njihovu namenu – uvek se smatraju nepokretnostima. Isto važi za betonske rezervoare, podzemne objekte za skladištenje, bunare, puteve, energetske i vodne objekte. Sve ono što čini trajnu funkcionalnu celinu sa zemljištem podleže oporezivanju.

S druge strane, pokretne stvari poput portirnica, cisterni ili kontejnera na točkovima, koje se mogu premeštati s mesta na mesto bez oštećenja, nisu predmet poreza na imovinu. Međutim, ako su cisterne ili kontejneri ugrađeni u zemljište – ako su fizički inkorporisani i čine funkcionalnu celinu s parcelom – tada jesu nepokretnosti.

Dakle, kod oporezivanja imovine, forma i spoljašnji izgled često zavaraju. Isti objekat – kiosk, portirnica ili rezervoar – može biti ili nepokretnost ili pokretna stvar, u zavisnosti od toga da li je spojen sa zemljištem i da li se može premestiti bez oštećenja. A upravo to je ono što zakon i praksa prepoznaju kao ključno merilo.

Garaže, platforme i prilazi: šta se oporezuje, a šta ne?

Kad govorimo o porezu na imovinu, garaže i parking mesta često izazivaju najviše nedoumica. Na prvi pogled, to su jednostavni prostori za parkiranje – ali sa stanovišta poreskog prava, mogu imati različit tretman, u zavisnosti od njihove fizičke povezanosti sa objektom, svojinskog režima i načina korišćenja.

Prema mišljenju Ministarstva finansija, garažno mesto koje se nalazi u nivou poda etaže, a jasno je obeleženo i namenjeno parkiranju vozila, jeste nepokretnost. Ako neko ima pravo svojine, državine ili korišćenja na tom mestu – to pravo podleže oporezivanju.

Zanimljivija je situacija sa tzv. platformskim i vertikalnim parking sistemima – popularno nazvanim klackalice, pazl sistemi, parking platforme ili palete. Iako možda deluju kao tehnički elementi, oni se takođe smatraju nepokretnošću ako su trajno inkorporisani u garažni objekat i ne mogu se ukloniti bez oštećenja. Nije važno kako se vozilo dovodi do tog mesta – bilo da se koristi lift, klizna platforma ili podizni mehanizam – odlučujuće je da se konkretno mesto ne može premestiti bez oštećenja i da je funkcionalno deo garažnog sistema.

Ukoliko je svaki nivo platforme posebno definisan, sa različitim vlasnicima, porez se plaća za svaku od tih površina posebno, u zavisnosti od korisne kvadrature. Zajednički prilazi, liftovi i manevarski prostori ne ulaze u osnovicu za porez, jer se nalaze u zajedničkoj, nedeljivoj svojini i služe svim korisnicima.

Međutim, ako je cela garaža u vlasništvu jednog lica, onda i pristupni putevi u nivou poda ulaze u korisnu površinu, jer ne predstavljaju zajedničku imovinu.

Slično važi i za garažne boksove – zatvorene prostorije unutar garaže namenjene parkiranju vozila. I oni se smatraju nepokretnošću i podležu porezu ako je na njima konstituisano pravo svojine, državine ili korišćenja.

A šta je sa stazama, prilazima i ogradama?

Zakon pravi jasnu razliku i kod površina i objekata koji se ne smatraju zasebnim objektima, već sastavnim delom zemljišta – i kao takvi ne podležu dodatnom porezu.

U ovu kategoriju spadaju:

• staze, otvoreni prostori za parkiranje i kolni prilazi koji su izvedeni u nivou zemljišta, bilo da su pokriveni asfaltom, betonom, pločama ili sličnim materijalima;

• vrtne nadstrešnice do 10 m², senila, kamini, bazeni manji od 12 m² i dubine do 1 m, kao i druge jednostavne i funkcionalne strukture;

• ograde, potporni zidovi, stepeništa van gabarita objekta, oglasne ploče do 6 m², dečja igrališta, spomenici, grobnice i sl.

Dakle, sve što ne predstavlja samostalnu funkcionalnu celinu, niti građevinski objekat, već je pomoćni element u okviru zemljišta ili uređenja dvorišta – ne podleže dodatnom porezu na imovinu.

Instalacije, infrastruktura i specifični slučajevi: gde prolazi granica?

Kao što pomoćni objekti i površine na zemljištu mogu – ali i ne moraju – biti oporezivi, tako i razni sistemi, instalacije i infrastrukturni objekti imaju svoj poseban tretman kada je reč o porezu na imovinu.

Instalacije koje su inkorporisane u objekat, kao i one koje vode od objekta do tačke priključenja na mrežu, smatraju se sastavnim delom tog objekta. Čak i kada se precizna tačka priključenja ne može tačno utvrditi, sve instalacije koje su fizički deo objekta – uključujući elektroinstalacije, vodovodne i kanalizacione cevi, gromobrane, itd. – ulaze u osnovicu za obračun poreza.

S druge strane, linijski infrastrukturni objekti tretiraju se kao posebna kategorija nepokretnosti. Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, ovde spadaju:

• javni putevi,

• železnička i metro infrastruktura,

• aerodromske i vodne saobraćajne strukture,

• hidrotehnički objekti (ustave, kanali, nasipi, hidroelektrane…),

• energetski vodovi i gasovodi,

• kablovska i bežična infrastruktura elektronskih komunikacija,

• komunalna linijska infrastruktura (vodovod, kanalizacija…).

Ključno je da su ovi objekti deo planiranog i projektovanog infrastrukturnog sistema, i da kao takvi mogu imati specifičan status u poreskom smislu – posebno ako služe javnoj nameni ili ako ih koristi više subjekata.

Primeri iz prakse: šta ulazi u porez, a šta ne?

Zamislimo sledeću situaciju: na parceli većoj od 10 ari izgrađena je samo nadstrešnica od 9 m² i dvorišni kamin od 1,5 m², dok je ostatak zemljišta ograđen. U takvom slučaju, iako postoje elementi koji bi mogli delovati kao objekti, porez se plaća isključivo na zemljište, jer dodatne strukture nisu dovoljne da bi se površina smatrala izgrađenom nepokretnošću.

Još preciznije razgraničenje dolazi iz mišljenja Ministarstva finansija:

• Ako je zemljište zatravljeno i služi kao fudbalski teren, a ispod njega ne postoji nikakva izgrađena instalacija, tretira se kao zemljište – i porez se plaća samo na zemljište.

• Ako ispod istog tog terena postoji infrastruktura – npr. šahtovi, pumpe, drenžni sistemi, kišna kanalizacija ili gromobrani – onda cela površina može biti kvalifikovana kao poslovni objekat, pa je time i predmet drugačijeg poreskog tretmana.

Drugim rečima, odluka o tome da li se nešto smatra objektom ili zemljištem ne zavisi od njegove površine, upotrebe ili izgleda, već od toga da li postoji izgradnja i da li ta izgradnja stvara funkcionalnu celinu sa površinom iznad nje.

Ko je obveznik poreza kada postoji više prava na istoj nepokretnosti?

U praksi nije retkost da na jednoj nepokretnosti postoji više pravnih osnova: svojina, korišćenje, zakup, državina… Da bi se sprečilo dvostruko ili višestruko oporezivanje iste imovine, zakon precizno uređuje ko plaća porez u kojoj situaciji.

Šta se gleda – redosled pravnih osnova

Ukoliko je na nepokretnosti registrovano samo pravo svojine, ono je osnov za oporezivanje.

Međutim, ako pored prava svojine postoji i neko drugo pravo, prednost ima pravo korišćenja, zakup, ili državina, a ne pravo svojine. Dakle, porez plaća onaj ko stvarno koristi nepokretnost, čak i ako nije formalni vlasnik.

Kada nije poznato ko je vlasnik, a postoji držalac, obveznik poreza postaje držalac bez pravnog osnova.

Konkretan primer: stan u javnoj svojini

Zamislimo sledeću situaciju:

• Škola ima pravo korišćenja nad stanom u javnoj svojini.

• Stan iznajmljuje zaposlenom A.

• Međutim, drugi zaposleni B koristi taj stan, i to bez pravnog osnova.

U ovom slučaju, porez plaća lice B – jer on faktički koristi stan bez ugovora i bez pravnog osnova. Ako lice B izgubi državinu, a stan ostane kod lica A (zvanični zakupac), onda A postaje obveznik poreza.

Kada se ne plaća porez?

Važno je znati da ne postoji obaveza podnošenja poreske prijave ni plaćanja poreza ako ne postoji predmet oporezivanja. Na primer, u 2025. godini porez na imovinu se ne plaća na:

• nepokretnosti koje se nalaze van teritorije Republike Srbije,

• pokretne stvari (npr. automobili, oprema),

• zemljište (bilo koje namene) u Srbiji do 10 ari površine, ako nije opterećeno drugim pravima osim svojine,

• građevinsko zemljište u javnoj svojini, ako je dato na korišćenje i površina je do 10 ari,

• pravo zakupa zemljišta ili poslovnog prostora,

• pravo plodouživanja itd.

Međutim, čim se površina poveća makar za 1 m², tj. pređe 10 ari, kompletna površina ulazi u osnovicu za porez – ne postoji oslobađanje za prvih 10 ari. Takođe, broj suvlasnika ne utiče na ovo pravilo.

Fizička celina zemljišta

Za potrebe poreza, fizička celina se određuje na osnovu povezanosti parcela.

Ako poreski obveznik ima dve parcele od 7 i 5 ari koje se graniče, one se smatraju jedinstvenom celinom od 12 ari i podležu oporezivanju.

Ali ako te dve parcele nisu spojene (npr. nalaze se na različitim krajevima naselja), onda svaka predstavlja posebnu celinu – i parcela od 7 ari ostaje neoporeziva, dok se samo veća ili spojena površina oporezuje.

Šta ako se na malom placu nalazi objekat?

Kada je zemljište manje ili jednako 10 ari, a na njemu se nalazi objekat, porez se plaća na objekat, ali ne i na zemljište – pod uslovom da nema drugih prava ili državine iz člana 2. stav 1. tač. 3)–8) Zakona.

Ko vrši samooporezivanje porezom na imovinu?

Porez na imovinu se u većini slučajeva obračunava putem samooporezivanja, što znači da poreski obveznik sam utvrđuje visinu poreza, podnosi prijavu i plaća utvrđeni iznos u zakonskom roku.

Ko je obveznik?

Obveznici poreza na imovinu su sva lica koja na teritoriji Republike Srbije imaju neko od prava na nepokretnosti koje podležu oporezivanju u skladu sa Zakonom o porezima na imovinu.

To su:

• Vlasnici nepokretnosti (npr. stanova, kuća, poslovnih prostora);

• Imaoci prava korišćenja ili zakupa;

• Držaoci nepokretnosti bez pravnog osnova;

• Investicioni fondovi bez pravnog lica koji su upisani u registar, a imaju pravo, državinu ili korišćenje nepokretnosti.

Na primer, fizičko lice koje je vlasnik zemljišta površine preko 10 ari jeste obveznik poreza na to zemljište – ali samo ako na njemu nije konstituisano nijedno drugo pravo koje bi bilo predmet oporezivanja (kao što su korišćenje, zakup i sl.).

Ko se smatra obveznikom kad objekat nije legalizovan?

U skladu sa mišljenjem Ministarstva finansija (br. 430-00-00573/2019-04 od 1.11.2019), obveznik poreza je vlasnik objekta, čak i ako:

• Objekat nije izgrađen uz građevinsku dozvolu;

• Objekat koristi pravno lice čiji je on osnivač;

• Pravno lice u poslovnim knjigama vodi taj objekat kao „ulaganje u tuđe poslovne objekte“ i obračunava amortizaciju.

Drugim rečima, lična ili poslovna namera da se objekat prenese u kapital firme ne menja poreski status – obveznik ostaje fizičko lice koje je objekat izgradilo.

Može li se ugovorom preneti obaveza plaćanja?

Ne. Obveznik poreza na imovinu je određen zakonom, i ta činjenica ne može biti promenjena ugovorom između dve strane.

Na primer, čak i ako zakupac poslovnog prostora ugovorom preuzme obavezu da plaća porez, zakupodavac ostaje zvanični obveznik i odgovoran je za:

• podnošenje poreske prijave,

• izračunavanje poreza,

• uplatu poreza.

To što zakupac u praksi možda izmiruje obavezu u ime zakupodavca ne oslobađa zakupodavca zakonske odgovornosti.

Ko sve ima pravo na samooporezivanje?

Zakon o porezima na imovinu pravi jasnu razliku između obveznika koji vode poslovne knjige i onih koji to ne rade. Pravo da vrše samooporezivanje – odnosno da sami utvrde iznos poreza, popune prijavu i podnesu je Poreskoj upravi – imaju samo oni koji vode poslovne knjige u skladu sa domaćim propisima.

To mogu biti:

• pravna lica,

• fizička lica,

• fondovi bez svojstva pravnog lica.

Ne pravi se razlika da li su ta lica rezidenti ili nerezidenti Republike Srbije. Suština je da li vode poslovne knjige – i ako vode, imaju pravo i obavezu samooporezivanja.

Kada pravo svojine uključuje i zemljište?

U postupcima prometa nepokretnosti, često se zaboravi da se ne prenosi samo stan, kuća ili lokal – već i zemljište koje ide uz objekat. Zakon o prometu nepokretnosti kaže da se prenosom zgrade ili drugog građevinskog objekta automatski prenosi i pravo svojine na zemljištu ispod objekta i na zemljištu koje služi za njegovu redovnu upotrebu.

Ako ugovorom nije precizirano šta tačno čini to zemljište, primenjuju se pravila iz Zakona o planiranju i izgradnji. Prema tim pravilima, zemljište za redovnu upotrebu zgrade obuhvata:

• zemljište ispod objekta,

• zemljište oko objekta koje ispunjava uslove za građevinsku parcelu.

U slučaju legalizacije (ozakonjenja), ako je objekat u otvorenom stambenom bloku ili stambenom kompleksu, vlasnik može zatražiti da se samo zemljište ispod objekta odredi kao zemljište za redovnu upotrebu. Ali pod uslovom da u roku od pet godina od pravosnažnosti rešenja o ozakonjenju pokrene postupak za potpuno utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu.

Ko su vlasnici zajedničkog zemljišta?

Zakon o stanovanju kaže da vlasnik posebnog dela zgrade (npr. stana, lokala ili garaže) istovremeno stiče i:

• pravo svojine na zajedničkim delovima zgrade,

• pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom,

• i pravo susvojine na zemljištu na kojem se zgrada nalazi ili koje služi njenoj redovnoj upotrebi.

To znači da niko ne može biti vlasnik samo zemljišta ispod zgrade – bez da je vlasnik nekog dela same zgrade. Zemljište i objekat idu zajedno i imaju istu pravnu sudbinu. Udeo u vlasništvu zemljišta određuje se proporcionalno veličini posebnog dela zgrade koji neko poseduje.

Kada se porez plaća, a kada ne?

Ako je ukupna površina zemljišta za redovnu upotrebu zgrade veća od deset ari, svaki vlasnik posebnog dela zgrade postaje i obveznik poreza na deo tog zemljišta, u srazmeri sa površinom stana, lokala ili garaže koji poseduje.

Međutim, ako zemljište za redovnu upotrebu nije veće od deset ari, pravo (su)vlasništva na tom zemljištu nije predmet oporezivanja – i za njega se porez na imovinu ne plaća.

Ko su obveznici samooporezivanja porezom na imovinu?

Zakon predviđa da pravo i obavezu samooporezivanja imaju samo ona lica koja vode poslovne knjige u skladu sa propisima Republike Srbije. To uključuje:

1. Pravna lica sa sedištem u Srbiji, bez obzira na veličinu – mikro, mala, srednja ili velika.

2. Nerezidentna pravna lica, ali samo za nepokretnosti koje koristi njihov stalni organizacioni deo u Srbiji, kao što je ogranak ili druga poslovna jedinica koja vodi poslovne knjige po srpskim propisima.

3. Preduzetnici koji vode poslovne knjige, ali ne i oni koji posluju po paušalnom modelu – samo imovina evidentirana u poslovnim knjigama ulazi u osnovicu poreza.

4. Investicioni fondovi (otvoreni i alternativni), bez svojstva pravnog lica, ako su upisani u odgovarajući registar i vode knjige po srpskim pravilima.

5. Bilo koje drugo lice koje vodi poslovne knjige u skladu sa domaćim zakonima – ali samo za onu imovinu koja je uredno evidentirana u knjigama.

Ako je fond obveznik, onda u njegovo ime sve poreske obaveze (utvrđivanje, prijava i plaćanje poreza) preuzima društvo za upravljanje fondom. Slično tome, za nerezidentna pravna lica koja posluju preko ogranka, obaveze ispunjava taj ogranak, jer se smatra stalnom poslovnom jedinicom.

Korišćenje imovine u javnoj svojini – ko je obveznik?

Zakon o javnoj svojini jasno razdvaja pravo korišćenja i državinu kada je reč o nepokretnostima u javnoj svojini.

Pravo korišćenja na nepokretnostima u javnoj svojini imaju:

• Gradske opštine – i na stvarima koje su same pribavile i na onima koje pripadaju gradu u čijem su sastavu.

• Mesne zajednice i slični oblici lokalne samouprave, ako im je pravo korišćenja priznato lokalnim propisima.

• Ustanove, javne agencije i druge organizacije koje je osnovala država, pokrajina ili opština, ako nemaju status državnog organa.

• Narodna banka Srbije – kada koristi državnu imovinu, iako nije organ vlasti.

Korisnici nepokretnosti mogu biti:

• Državni organi i organizacije, kao što su Vlada, Vojska, Ustavni sud, parlament i dr.

• Organi i organizacije autonomnih pokrajina i lokalne samouprave.

• Javna preduzeća i društva kapitala, uključujući i zavisna društva čiji je osnivač država ili lokalna samouprava, ako nepokretnost nije preneta u njihovo vlasništvo.

• Ostala pravna lica kojima je imovina data na korišćenje koncesijom ili drugim zakonom predviđenim načinom.

Zanimljivo je i to da se kao držalac nepokretnosti u javnoj svojini smatra i svako ko faktički koristi imovinu, iako za to nema pravni osnov. Iako nema ugovor ili zakonsko pravo, i takvo lice se tretira kao obveznik poreza, jer ima faktičku vlast nad nepokretnošću.

Obaveza postoji sve dok postoji i obveznik – bez obzira na formu

Poreska obaveza nije stvar trenutka. Ona traje dok traje i lice koje koristi imovinu – bez obzira na to da li je u pitanju javna svojina ili privatna imovina, aktivno ili u likvidaciji, pa čak i u stečaju.

Ministarstvo finansija je u više navrata potvrdilo: promena pravne forme, kao što je prelazak iz javnog preduzeća u društvo kapitala, ne menja status poreskog obveznika – sve dok postoji pravni osnov za korišćenje nepokretnosti u javnoj svojini.

Drugim rečima: ako je neko javno preduzeće koristilo nepokretnost u javnoj svojini i bilo obveznik poreza na tu imovinu, taj status se ne gubi čak ni kad to preduzeće postane d.o.o. i dobije novi pravni oblik – pod uslovom da i dalje koristi istu imovinu. Čak i ako ta promena nije odmah ažurirana u katastru.

Isto važi i za društva u likvidaciji. Iako im je poslovanje ograničeno, ona zadržavaju pravni subjektivitet sve do konačnog brisanja iz registra. Do tada – samooporezivanje se i dalje primenjuje.

A šta je sa stečajem?

I u tom slučaju – stvari ostaju iste. Otvaranje stečajnog postupka ne znači da poreske obaveze prestaju. Naprotiv. Dok god društvo nije brisano iz registra, i dalje je obveznik poreza na imovinu, i dalje mora da vodi poslovne knjige, i da porez obračunava – kao i svi drugi.

Čak i kad je u pitanju bankrotstvo, osnovica za porez na imovinu se ne menja. Utvrđuje se na isti način kao i kod svih ostalih obveznika koji vode poslovne knjige.

Jedina razlika? Način izvršenja obaveze – jer se u slučaju stečaja to sprovodi prema pravilima Zakona o stečaju.

Drugim rečima: utvrđivanje poreza ide po Zakonu o porezima na imovinu, a naplata po Zakonu o stečaju.

Kako se utvrđuje porez na imovinu samooporezivanjem?

Porez na imovinu u Srbiji utvrđuje se za svaku kalendarsku godinu, i to od trenutka kada poreska obaveza nastane, pa sve dok ne prestane. Na primer, za 2025. godinu porez se plaća za nepokretnost koju posedujete ili koristite upravo u toj godini.

Kada nastaje poreska obaveza?

Zakonom je propisano da poreska obaveza nastaje najranijim od sledećih dana:

• danom sticanja prava na nepokretnosti,

• danom početka korišćenja,

• danom kada je objekat osposobljen za korišćenje,

• danom izdavanja upotrebne dozvole ili kada je objekat na drugi način stavljen u funkciju.

Šta ako se objekat ne koristi?

Čak i ako se objekat faktički ne koristi, poreska obaveza može postojati — ako je on osposobljen za korišćenje.

Drugim rečima, pravo na korišćenje je dovoljno da se obaveza smatra aktivnom, čak i ako ga stvarno ne koristite. Ovo zavisi od faktičkog stanja objekta — pa se posmatra:

• da li je objekat pod krovom,

• da li su ugrađeni prozori i stolarija,

• da li su izvedene osnovne instalacije (struja, voda, kanalizacija),

• da li je prostor bezbedan za upotrebu.

Ukoliko je odgovor na ova pitanja potvrdan — smatra se da je objekat osposobljen i obaveza po osnovu poreza na imovinu nastaje.

Primer iz prakse – mišljenje Ministarstva finansija br. 413-00-000199/2015-04:

Ako je korišćenje objekta otpočelo – poreska obaveza postoji, bez obzira na to da li je izdata upotrebna dozvola. Faktičko korišćenje i osposobljenost objekta su odlučujući.

Takođe, ako se objekat sastoji iz više celina (npr. stanovi, lokali, garaže), svaka celina se posmatra zasebno. Ako je lokal završen i koristi se, a stan još nije – porez se plaća za lokal, ali ne i za stan dokle god nije osposobljen.

Kada obaveza prelazi na kupca?

U slučaju kupoprodaje, obaveza po osnovu poreza na imovinu prelazi na kupca onog dana kada se overi kupoprodajni ugovor kod javnog beležnika (solemnizacija).

Važno je znati da se ne gleda kada je kupac platio cenu u celosti – čak i ako plaćanje ide u ratama, poreska obaveza nastaje danom overe.

Mišljenje Ministarstva finansija br. 011-00-00499/2017-04:

Poreska obaveza nastaje danom solemnizacije kupoprodajnog ugovora, bez obzira na odloženo plaćanje.

Da li vrsta dozvole, upisa ili načina sticanja utiču na nastanak obaveze?

Kada je reč o nastanku poreske obaveze za objekat, važno je znati da određene okolnosti nemaju uticaj. Tačnije, bez obzira na:

• koja vrsta dozvole je izdata za izgradnju (bilo da je reč o trajnim ili privremenim objektima),

• da li je objekat upisan u katastar nepokretnosti ili ne (osim ako je u pitanju upis na nepokretnosti kao budućoj stvari),

• koji tip upisa je izvršen,

— poreska obaveza može nastati.

Kada se smatra da je pravo na nepokretnosti stečeno?

Dan sticanja prava – koji je ključan za obračun poreza na imovinu u Srbiji – zavisi od osnova:

Posebni slučajevi – kada obaveza ne nastaje odmah

1. Objekat u izgradnji koji nije osposobljen, ne koristi se i nema upotrebnu dozvolu

U ovom slučaju, čak i ako je zaključen ugovor o kupovini, poreska obaveza ne nastaje automatski. Umesto toga, ona se aktivira najranijim od sledećih dana:

• danom početka korišćenja,

• danom osposobljavanja,

• danom izdavanja upotrebne dozvole,

• danom kada se objekat na drugi način stavi u funkciju (uključujući državinu).

Ovo pravilo štiti kupce od toga da im poreska obaveza nastane iako objekat još nije ni izgrađen.

2. Zgrade u izgradnji veće od 500 m²

Kada je reč o zgradama (ili funkcionalnim celinama u zgradama) koje imaju preko 500 m², a koje još nisu osposobljene niti se koriste, a na kojima su izvedeni grubi građevinski radovi, porez se obračunava početkom godine koja sledi nakon:

• isteka 5 godina od dana pravosnažnosti prve građevinske dozvole, ili

• isteka 7 godina, ako je produžen rok važnosti dozvole, ili

• završetka izgradnje konstruktivnog sklopa (ako dozvola nije izdata).

Zgrada se ovde definiše kao objekat sa krovom i spoljnim zidovima (ili nadstrešnica, podzemna garaža itd.), koji služi za stanovanje, rad, skladištenje, itd.

Grubi građevinski radovi uključuju temelje, stubove i grede, zidove, tavanicu, krov, i/ili spoljnu stolariju — bez obzira na završene fasade i podove.

Važno je znati: Na nastanak obaveze u ovim slučajevima ne utiče:

• da li je tokom gradnje menjan investitor,

• da li se odstupilo od građevinske dozvole.

Kada se nastaje poreska obaveza kod zgrada u izgradnji?

Jedno od najčešćih pitanja u praksi tiče se trenutka kada, zapravo, nastaje poreska obaveza za zgradu koja još nije u potpunosti završena. Da li je to trenutak kad se završi krov? Kad se uvede struja? Ili tek kad se useli prvi stanar?

Upravo na ova pitanja odgovara stav Ministarstva finansija – koji se u poslednjoj deceniji gradi kroz mišljenja, tumačenja i uputstva upućena lokalnim poreskim organima.

Ključni kriterijum jeste – postojanje konstruktivnog sklopa, odnosno da je objekat, makar u grubim građevinskim konturama, fizički izgrađen i osposobljen za bezbedno korišćenje.

Zbir površina svih nadzemnih i podzemnih etaža ulazi u procenu da li je zgrada prešla famozni prag od 500 m², ali samo ako su te etaže zaista izgrađene. Nije relevantno šta piše u građevinskoj dozvoli, već šta je na terenu.

Ako zgrada ima dve podzemne i dve nadzemne etaže, ali su izgrađene samo podzemne – u obračun ulazi samo to što je izgrađeno. Nadzemni deo se ne računa dok nije makar u gruboj formi izveden.

U tom smislu, nije redak slučaj da se za isti objekat deo etaža već oporezuje, dok se za drugi deo još ne priznaje poreska obaveza – jednostavno jer nije fizički izveden.

Šta je sa novogradnjom?

Takođe, kada se radi o nadogradnji postojeće zgrade, u procenu ulazi isključivo novonastala površina. Dakle, ako je objekat imao 300 m², a nadograđuje se još 250 m², poreska obaveza po osnovu ukupne površine neće nastati, jer dodatak nije prešao 500 m².

Ali u situaciji kada je ceo objekat (uključujući i dodatke) već prešao prag – poreska obaveza postoji za sve njegove delove, bez obzira na to što su pojedinačni stanovi, garaže ili lokali ispod 500 m².

Isto važi i za situacije kada investitor, nakon izgradnje, proda pojedinačne delove zgrade. Za one delove koje je prodao, obaveza može preći na kupca, ali za preostale – ona ostaje njemu, kao vlasniku ostatka objekta. Sve dok nije otuđeno, obaveza je na investitoru.

U ugovorima gde prodavac ostaje dužan da izvede samo neke od radova (npr. postavljanje stolarije ili izgradnja konstrukcije), a kupac preuzima obavezu da završi ostatak, odlučujući momenat je trenutak primopredaje i ulaska u posed. Tada se konkretan deo zgrade više ne tretira kao buduća stvar, već kao imovina koja podleže oporezivanju.

Ni postupak ozakonjenja, niti broj investitora, niti konstituisanje suvlasništva – ne menjaju činjenicu da je poreska obaveza već nastala onog trenutka kada je objekat zaista osposobljen za korišćenje.

Dakle, sve se svodi na fizičko stanje objekta i njegovu površinu, a ne na pravne ili formalne okolnosti koje ga okružuju.

Kada prestaje poreska obaveza – i zašto ne prestaje kad vi to očekujete?

U stvarnosti, mnogo je češće da vlasnici misle da im je poreska obaveza prestala – nego što se to zaista i desi. Zakon i praksa Ministarstva finansija ne poznaju “automatski prekid” – već konkretan pravni događaj koji mora da nastupi, i da bude jasno proverljiv.

Na primer, ako ste prodali stan, kuću ili lokal – vaša obaveza prestaje danom zaključenja ugovora, odnosno danom solemnizacije ako je ugovor overen kod javnog beležnika. Ne važi to što kupac još nije isplatio cenu, niti to što ste vi zadržali neke troškove do primopredaje. Onog trenutka kada ugovor postane pravosnažan, vi više niste obveznik – čak i ako ste se ugovorom obavezali da snosite porez do dana iseljenja. Zakon u tom delu ne priznaje volju ugovornih strana – on sledi formu i datum sticanja prava.

Sa druge strane, kupac postaje obveznik odmah – i dužan je da podnese poresku prijavu, bez čekanja da se useli ili plati poslednju ratu.

A šta se dešava ako objekat ulazi u rekonstrukciju? Recimo, adaptirate lokal, menjate instalacije, podižete još jedan sprat… Poreska obaveza – ne prestaje. To što se na objektu izvode radovi ne menja činjenicu da on postoji i da je predmet oporezivanja. Posebno kad je reč o pravnim licima i obveznicima koji vode poslovne knjige – za njih porez ide i dok traju radovi.

Isto važi i u situacijama kada objekat nije u funkciji. Ako ga ne koristite jer planirate da promenite namenu – na primer, od stana pravite mini-hotel – to nije dovoljan razlog da poreska obaveza prestane. Čim je objekat osposobljen za korišćenje, i kad postoji pravo svojine, poreski tretman ostaje nepromenjen – bez obzira da li neko trenutno koristi prostor ili ne.

Kako se porez obračunava u prelaznim situacijama?

Postoje tri česte situacije koje zahtevaju poseban obračun – a sve se tiču delimične obaveze u toku godine:

1. Poreska obaveza nastaje tokom 2025. godine
   Ako ste u 2025. postali vlasnik, počeli da koristite objekat ili ga evidentirali u knjigama – porez se obračunava od tog trenutka pa do kraja godine.

2. Poreska obaveza prestaje tokom 2025. godine
   Ako ste tokom godine otuđili imovinu, srušili objekat, ili ga izbrisali iz knjiga – plaćate porez do tog datuma, ne za celu godinu.

3. Već ste podneli prijavu, ali se obaveza kasnije menja
   Ako ste prijavu već podneli za celu 2025, a obaveza vam je prestala tokom godine – podnosite izmenu prijave, kojom umanjujete obračunati porez od datuma promene do kraja godine.

Bez obzira na slučaj, uvek važi ista formula:

Poreska osnovica × poreska stopa × broj dana obaveze / 365

A ako imate pravo na oslobođenje, ono se priznaje samo za deo koji ispunjava zakonske uslove – pa se ta površina, srazmerno, izuzima iz obračuna.

Poreska oslobođenja: Ko, kada i zašto ne plaća porez na imovinu?

Iako je opšte pravilo da se porez na imovinu plaća uvek kada postoji odgovarajuće pravo ili korišćenje, Zakon o porezima na imovinu (čl. 12–12b) predviđa izuzetke. Ta oslobođenja – iako brojna – mogu biti propisana isključivo zakonom. Ne mogu ih uvoditi lokalne odluke, pravilnici, niti se mogu tumačiti šire nego što zakon izričito navodi.

U nastavku navodimo najčešće slučajeve u kojima se može ostvariti oslobođenje, uz napomenu da se svi odnose na 2025. godinu, i to pod uslovom da su formalno zatraženi i priznati u poreskom postupku.

1. Javna svojina i korisnici budžetskih sredstava

Nepokretnosti u javnoj svojini za koje su obveznici:

• direktni i indirektni korisnici budžeta,

• korisnici organizacija za obavezno socijalno osiguranje,

• drugi korisnici uključeni u sistem konsolidovanog trezora (osim javnih preduzeća)

imaju pravo na puno oslobođenje.

Ministarstvo finansija je potvrdilo da nije neophodno da sam obveznik koristi predmetnu nepokretnost – oslobođenje postoji čak i ako je nepokretnost ustupljena trećim licima radi ostvarivanja prihoda. Ali ovo pravo važi isključivo za javnu svojinu – ne i za privatnu imovinu socijalnih fondova ili slično.

2. Strana diplomatska i konzularna predstavništva

Ako postoji međunarodni reciprocitet, strane ambasade i konzulate oslobađaju se od poreza – osim ako je nepokretnost trajno data drugim licima u zakup ili radi prihoda.

3. Tradicionalne i registrovane crkve i verske zajednice

Oslobođenje važi samo za nepokretnosti koje su namenjene i isključivo korišćene za bogoslužbene aktivnosti. Čim se prostor ustupi ili koristi za komercijalne svrhe – pravo na oslobođenje prestaje.

4. Spomenici kulture i istorije

Ukoliko je nepokretnost ili njen deo zvanično proglašen spomenikom kulture ili istorijskim dobrom, obveznik ima pravo na oslobođenje – ali samo ako se taj prostor i dalje koristi u te svrhe. Davanje u zakup ili korišćenje u druge svrhe ukida osnov za poreski izuzetak.

5. Pretvaranje neobradivog u obradivo zemljište

Kada se neobradivo zemljište pretvara u:

• obradivo poljoprivredno zemljište, ili

• zemljište za podizanje šuma,

obveznik ostvaruje petogodišnje oslobođenje – računajući od godine kada je pretvaranje započeto. Međutim, i ovde se gubi pravo ako je zemljište ustupljeno trećim licima za prihod.

Specifični slučajevi i uslovi za poreska oslobođenja

Osim opštih slučajeva oslobođenja, zakon detaljno uređuje i niz specifičnih situacija u kojima se porez na imovinu ne plaća. Važno je napomenuti da pravo na oslobođenje uvek zavisi od ispunjenosti striktno propisanih uslova, kao i da obveznik to pravo ne ostvaruje automatski, već mora biti pravilno iskazano i dokazano u poreskom postupku.

Pretvaranje zemljišta – šta se priznaje, a šta ne?

Prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, obradivo zemljište podrazumeva njive, vrtove, voćnjake, vinograde i livade. Dakle, pravo na oslobođenje se priznaje samo kada dolazi do pretvaranja neobradivih površina – poput pašnjaka, močvara, ribnjaka ili trstika – u obradivo zemljište ili zemljište za podizanje šuma.

Važno je razlikovati: nije reč o ponovnom korišćenju obradivog zemljišta koje je prethodno bilo zapušteno, već o stvarnom menjanju karaktera zemljišta.

Infrastrukturna dobra u javnoj svojini

Oslobođenje se priznaje i za:

• puteve u javnoj svojini (uključujući putno zemljište i objekte),

• pruge sa pripadajućim zemljištem,

• druga dobra u opštoj upotrebi, uključujući kejske zidove, prevodnice i piste na aerodromima.

Međutim, uslov je da se ne koriste trajno za prihod, osim ako koncesionim ugovorom nije posebno predviđeno da koncesionar ne plaća porez.

Vodno zemljište i vodni objekti

Ova oslobođenja važe samo ako su zvanično upisani u katastar vodnog dobra, a ne važe za ribnjake i objekte za uzgoj riba – koji se smatraju komercijalnim.

Zemljište pod objektima – kada se ne oporezuje?

Zakon predviđa precizne slučajeve kada se zemljište ispod objekta ne oporezuje, i to:

• kada nije iskazano odvojeno u poslovnim knjigama,

• kada je vrednost objekta nula u knjigovodstvu,

• kada je osnovica fer vrednost, ali nije razdvojena vrednost zemljišta i objekta,

• kada je reč o podzemnim objektima (gornja osnova u potpunosti ispod površine).

Bitno je naglasiti da se površina zemljišta pod objektom ne računa ispod zidova i stepeništa izvan gabarita, osim ako su u zajedničkoj svojini.

U objektima sa više posebnih delova i više obveznika, pravo na oslobođenje se deli razmerno, u skladu sa korisnom površinom na koju se porez odnosi.

Drugi specifični slučajevi oslobođenja

• Skloništa za ljude i dobra od ratnih dejstava – ako nisu data u zakup.

• Objekti za primarnu poljoprivredu – kada ih koriste obveznici koji ne vode poslovne knjige, ili oni kojima je poljoprivreda pretežna delatnost, ali samo ako objekti nisu dati trećim licima.

Poresko oslobođenje za objekte u funkciji primarne poljoprivrede – posebni uslovi

Prema mišljenju Ministarstva finansija od 12. marta 2021. godine, jasno je precizirano kako i pod kojim uslovima se ostvaruje pravo na poresko oslobođenje za objekte koji služe primarnoj poljoprivrednoj proizvodnji.

U slučaju obveznika koji ne vodi poslovne knjige, mora biti ispunjeno sve od sledećeg:

• objekat mora biti namenjen primarnoj poljoprivrednoj proizvodnji (npr. staje, objekti za mehanizaciju, skladištenje žitarica, uzgoj pečurki, puževa, riba itd.);

• objekat se mora faktički koristiti za navedenu svrhu;

• objekat ne sme biti dat u zakup, odnosno, ne sme se koristiti od strane trećih lica duže od 183 dana u godini, bilo neprekidno ili sa prekidima.

Za obveznike koji vode poslovne knjige, važe dodatni uslovi:

• pretežna registrovana delatnost obveznika mora biti u oblasti poljoprivrede (dokazuje se statističkim izvodom);

• objekat mora biti iste prirode i namene kao kod prethodnog slučaja;

• mora se koristiti isključivo za primarnu poljoprivrednu proizvodnju i ne sme biti dat trećim licima na korišćenje duže od 183 dana.

Pitanje da li objekat zaista služi navedenoj svrsi, kao i pitanje da li je i u kojoj meri ustupljen, jeste činjenično pitanje koje se utvrđuje u svakom konkretnom slučaju, na osnovu raspoloživih dokaza.

Objekti koji služe za komunalne delatnosti – dodatna ograničenja

Zakon predviđa poresko oslobođenje i za objekte koji neposredno služe za obavljanje komunalnih delatnosti. Međutim, prema tumačenju Ministarstva finansija, to ne uključuje administrativne zgrade, restorane za zaposlene, biblioteke i slične prostore – čak i ako ih koristi preduzeće koje obavlja komunalnu delatnost.

Takođe, ni zemljište ispod takvih objekata ne podleže oslobođenju.

Ostala specifična oslobođenja

Zakon predviđa niz dodatnih oslobođenja koja se primenjuju u vrlo specifičnim slučajevima:

• Nepokretnosti obuhvaćene međunarodnim ugovorima koje predviđaju izuzeće od plaćanja poreza.

• Nepokretnosti privatnih partnera u javno-privatnim partnerstvima, ako su pribavljene i korišćene isključivo za izvršenje obaveza iz koncesionog ugovora vrednog najmanje 50 miliona evra, i pod uslovom da će biti bez naknade prenete u javnu svojinu po isteku ugovora.

• Nepokretnosti u vlasništvu Crvenog krsta Srbije, kao i njegovih teritorijalnih organizacija, koje se isključivo koriste za delatnosti ove organizacije – pod uslovom da nisu date u zakup.

• Nepokretnosti male vrednosti – kada je zbir osnovica svih nepokretnosti istog obveznika na teritoriji jedne jedinice lokalne samouprave manji od 400.000 dinara, osim ako su date trećim licima na korišćenje. Ako osnovica u toku godine pređe ovaj iznos (npr. zbog promene namene, rekonstrukcije ili kupovine), oslobođenje prestaje i porez se naplaćuje za sve nepokretnosti od tog momenta.

Nepokretnosti namenjene prodaji – status do početka korišćenja

Poresko oslobođenje važi i za nepokretnosti koje se u poslovnim knjigama obveznika vode kao dobra namenjena daljoj prodaji i koje se faktički ne koriste. U tom slučaju, ne plaća se porez ni za godinu kada je obaveza nastala, niti za narednu.

Međutim, ako se počne sa korišćenjem takve nepokretnosti, ili ako je obveznik prestane tretirati kao imovinu za prodaju – oslobođenje automatski prestaje i to sa danom početka upotrebe, odnosno promene statusa.

Ograničenje oslobođenja – šta znači “trajna upotreba od strane drugog lica”?

Ključno ograničenje u većini oslobođenja jeste ustupanje nepokretnosti drugom licu uz naknadu, koje traje duže od 183 dana u jednoj godini – sa ili bez prekida. Takvo ustupanje se smatra trajnim, i automatski isključuje pravo na poresko oslobođenje, bez obzira na nominalnu svrhu korišćenja.

Obaveznost prijave – i kad ne postoji obaveza plaćanja

Čak i kada obveznik ne duguje porez zbog ostvarivanja oslobođenja, dužan je da podnese poresku prijavu. U tom slučaju koristi se Obrazac PPI-1, sa dodatkom Prilog-2, u kojem se detaljno navode nepokretnosti na koje se pravo na oslobođenje odnosi.

Ako nijedna nepokretnost obveznika ne ostvaruje pravo na oslobođenje, Prilog-2 se ne prilaže.

Ograničena nadležnost lokalnih samouprava

Lokalne samouprave ne mogu svojim odlukama proširivati ni sužavati obim poreskih oslobođenja. Njihova nadležnost je vezana isključivo za utvrđivanje visine poreskih stopa, a ne za promenu zakonom predviđenih uslova za oslobađanje.

Osnovica poreza na imovinu

Za obveznike koji vode poslovne knjige, osnovica poreza na imovinu je vrednost nepokretnosti iskazana u knjigama. Međutim, i pored toga što knjigovodstvena evidencija predstavlja polaznu tačku, Zakon uvodi niz važnih pravila i ograničenja:

• vrednost nepokretnosti se ne umanjuje za amortizaciju;

• nema prava na poreski kredit, tj. ne postoji mogućnost umanjenja utvrđenog poreza;

• vrednost se ne umanjuje zbog postojanja tereta, kao što su pravo plodouživanja, hipoteka i slično;

• način utvrđivanja osnovice nije uslovljen delatnošću obveznika, niti zavisi od pokrenutog stečaja ili likvidacije.

Poreska osnovica za 2025. godinu

1. Obveznici koji primenjuju „pune“ MRS/MSFI i fer vrednost

Ako obveznik vodi poslovne knjige u skladu sa MRS/MSFI i vrednost nepokretnosti prikazuje po metodu fer vrednosti, osnovicu za 2025. godinu čini:

• fer vrednost nepokretnosti iskazana na poslednji dan poslovne godine u 2024. godini.

Napomena: Ako je obveznik počeo da primenjuje fer vrednost tek od 2025. godine, osnovica za 2025. godinu nije fer vrednost, već se utvrđuje prema drugim pravilima.

2. Obveznici koji ne primenjuju fer vrednost, a lokalna samouprava je objavila prosečne cene

U tom slučaju, poreska osnovica se računa na osnovu korisne površine i prosečne cene 1 m²:

• za zemljište: površina × prosečna cena 1 m² zemljišta;

• za objekat: korisna površina × prosečna cena 1 m² objekta;

• za objekte sa pripadajućim zemljištem: zbir prethodne dve vrednosti.

Cene se primenjuju prema odgovarajućoj zoni u kojoj se nepokretnost nalazi.

3. Ako nema objavljenih prosečnih cena, primenjuju se podaci iz 2024. godine

Kao osnovica koristi se cena iz najopremljenije zone za obveznike koji ne vode poslovne knjige, uz odgovarajući koeficijent za zonu.

Poseban režim za određene vrste objekata

Za određene kategorije objekata (eksploatacioni, energetski, industrijski, skladišni itd.), razlikuju se dva scenarija:

a) Kada je vrednost objekta i zemljišta iskazana odvojeno

Osnovica = knjigovodstvena vrednost objekta + vrednost zemljišta (prema prosečnoj ceni u zoni).

Ako cena u zoni nije dostupna, koristi se cena iz najopremljenije zone × koeficijent.

b) Kada je ukupna vrednost prikazana zajedno

U tom slučaju, za utvrđivanje osnovice se koristi:

• knjigovodstvena vrednost zemljišta (kao gore), i

• građevinska vrednost objekta procenjena od strane veštaka građevinske struke sa stanjem na poslednji dan poslovne godine u 2024.

Ako se osnovica za 2025. utvrđuje retroaktivno (za 2024. ili ranije), primenjuje se vrednost objekta prema proceni veštaka na 31.12.2024. godine.

Infrastrukturni i specifični objekti

Za nepokretnosti koje predstavljaju infrastrukturu, kao što su:

• žičare, putevi, industrijski koloseci, pruge,

• kablovska kanalizacija, vodovodne mreže, gasovodi, telekomunikacije,

osnovicu čini knjigovodstvena vrednost objekta na poslednji dan poslovne godine u 2024.

Nastanak obaveze u toku 2025. godine

Ako obvezniku nastane poreska obaveza tokom 2025. godine, osnovica se utvrđuje na osnovu:

• nabavne vrednosti nepokretnosti iz knjiga – kada je reč o fer/knjigovodstvenoj vrednosti,

• Zakonom propisanih elemenata – kada je reč o drugim nepokretnostima (prosečna cena, korisna površina…).

Porez se tada obračunava proporcionalno za ostatak godine.

Objekti iz člana 7. stav 4. Zakona

Za te objekte, ako nabavna vrednost nije iskazana posebno u odnosu na zemljište, koristi se:

• građevinska vrednost po proceni veštaka sa stanjem na dan nastanka obaveze.

Poreska osnovica kada je obveznik držalac nepokretnosti

Utvrđuje se kao da ne vodi poslovne knjige, na osnovu:

• korisne površine × prosečne cene 1 m² odgovarajuće nepokretnosti,

• ili, ako cena nije objavljena: osnovica za 2024. za istu ili odgovarajuću nepokretnost.

Šta ako lokalna samouprava nije objavila neophodne podatke?

Ako do 30. novembra 2024. godine lokalna samouprava nije donela odluku o zonama, ili nije objavila prosečne cene, poreska osnovica će biti:

• knjigovodstvena vrednost sa poslednjeg dana poslovne godine obveznika u 2024.

U slučaju da ne postoji ni odgovarajuća nepokretnost u najopremljenijoj zoni – takođe se primenjuje knjigovodstvena vrednost.

Posebna pravila za određene vrste zemljišta i objekata

Dom kulture i vrednost objekta kada se fer vrednost ne koristi

Prema mišljenju Ministarstva finansija (br. 211725 2023 10520 004 000 011 001 od 11.9.2023), ako zemljoradnička zadruga ne vodi poslovne knjige po fer vrednosti u skladu sa MRS/MSFI, osnovicu poreza na imovinu za objekat Doma kulture na oporezivom zemljištu čini zbir:

• vrednosti objekta, koja se dobija množenjem njegove korisne površine sa prosečnom cenom kvadratnog metra poslovnih zgrada i sličnih objekata u zoni u kojoj se nalazi, i

• vrednosti zemljišta, prema cenama utvrđenim od strane lokalne samouprave do 30. novembra prethodne godine.

Napomena: I ako je sam objekat procenjen po fer vrednosti (npr. od strane licenciranog procenitelja), to ne menja pravilo – ukoliko fer vrednost nije deo usvojenog MSFI/MRS sistema, primenjuje se opisani pristup.

Izuzeci i specifične situacije

1. Drugo zemljište

Drugo zemljište je ono koje nije građevinsko, poljoprivredno ili šumsko. Ako za njega nije objavljena cena, a postoji cena poljoprivrednog zemljišta u istoj zoni, vrednost drugog zemljišta utvrđuje se tako što se ta cena umanjuje za 40%.

Tako se smatra da objavljivanjem cene poljoprivrednog zemljišta postoji i cena drugog zemljišta.

2. Građevinsko zemljište koje se koristi isključivo za gajenje biljaka, sadnog materijala ili šuma

Ako lokalna samouprava do 30. novembra 2024. godine donese i objavi odluku da se neizgrađeno građevinsko zemljište koje se koristi za gajenje klasifikuje kao poljoprivredno ili šumsko zemljište, za potrebe poreza na imovinu primenjuju se prosečne cene poljoprivrednog, odnosno šumskog zemljišta.

Gajenje biljaka i sadnog materijala podrazumeva aktivnosti klasifikovane u oblasti poljoprivrede, šumarstva i ribarstva, u skladu sa Klasifikacijom delatnosti.

3. Situacije kada lokalna samouprava nije donela ili objavila odluku

Mišljenje Ministarstva finansija (br. 011-00-00063/2023-04 od 25.1.2023) precizira sledeće:

• Ako nema odluke o preklasifikaciji zemljišta, katastarska parcela na kojoj postoji objekat, a delimično se koristi za gajenje biljaka, celokupno se tretira kao građevinsko zemljište za potrebe poreza.

• Čak i ako je parcela u katastru evidentirana kao livada ili njiva, prisustvo objekta na njoj je odlučujuće.

• Nije dozvoljeno razvrstavanje jedne parcele delom kao građevinske, a delom kao poljoprivredne površine – tretira se kao jedinstvena celina.

Izgrađeno zemljište koje se smatra evidentiranim u poslovnim knjigama

Kada obveznik koji vodi poslovne knjige nije evidentirao zemljište na kojem se, ili pod kojim se, nalazi objekat koji jeste evidentiran u njegovim poslovnim knjigama, to zemljište se za svrhu oporezivanja porezom na imovinu smatra evidentiranim u poslovnim knjigama.

U takvom slučaju, vrednost tog zemljišta se utvrđuje:

• ako je jedinica lokalne samouprave objavila prosečnu cenu po kvadratnom metru građevinskog zemljišta u konkretnoj zoni, primenom korisne površine i te cene;

• ako cena nije objavljena za konkretnu zonu, ali jeste za najopremljeniju zonu na teritoriji jedinice lokalne samouprave, primenjuje se cena iz najopremljenije zone, uvećana za odgovarajući koeficijent zone;

• ako ni u jednoj zoni nije objavljena prosečna cena, a zemljište nema knjigovodstvenu vrednost, vrednost se izjednačava sa osnovicom poreza na imovinu za to zemljište iz prethodne godine.

Pored toga, kada se u poslovnim knjigama ne iskazuju odvojeno vrednosti zemljišta i objekta, a principijelno se primenjuje knjigovodstvena vrednost kao poreska osnovica, tada:

• ako za deo objekta ili zemljišta ne postoji poreska obaveza, osnovicu čini ukupna knjigovodstvena vrednost u kojoj je sadržana vrednost one nepokretnosti za koju obaveza postoji;

• ako se vrednost objekta utvrđuje putem procene ovlašćenog veštaka, vrednost zemljišta i ostalih objekata za koje postoji poreska obaveza čini knjigovodstvena vrednost iskazana na poslednji dan poslovne godine obveznika.

Primer 1

Privredno društvo koje kao pretežnu registrovanu delatnost ima poljoprivredu, obveznik je poreza na imovinu za poslovni objekat koji koristi za uzgoj ovaca, kao i za pripadajuće zemljište površine 80 ari. Objekat i zemljište se nalaze u četvrtoj zoni. Obveznik ne primenjuje MSFI, a u knjigama iskazuje zbirnu knjigovodstvenu vrednost objekta i zemljišta u iznosu od 96.000.000 dinara.

Za objekat se ostvaruje poresko oslobođenje na osnovu člana 12. stav 1. tačka 10) Zakona.

Pošto lokalna samouprava nije objavila prosečne cene ni za objekte ni za zemljište, porez se obračunava samo na zemljište.

Poreska osnovica = vrednost zemljišta = 96.000.000 dinara

Primer 2

Obveznik poreza na imovinu je privredno društvo koje poseduje hladnjaču korisne površine 240 m² i pripadajuće zemljište površine 100 ari, u trećoj zoni. U poslovnim knjigama iskazana je zbirna knjigovodstvena vrednost objekta i zemljišta od 150.000.000 dinara. Ne primenjuju se MSFI.

• Ako nije objavljena cena za objekte, ali jeste za zemljište, vrednost objekta se utvrđuje prema proceni veštaka, a zemljište prema knjigovodstvenoj vrednosti;

• Ako nije objavljena cena za zemljište, ali jeste za objekte, onda se zemljište uzima iz knjigovodstvene evidencije, a objekat prema tržišnoj proceni.

Primer 3

Obveznik poreza na imovinu poseduje poslovni objekat korisne površine 420 m², koji koristi za administrativne potrebe, kao i zemljište od 95 ari u drugoj zoni. Knjigovodstvena vrednost ukupno iznosi 138.000.000 dinara.

Lokalna samouprava je:

• objavila prosečnu cenu od 33.400 dinara/m² za poslovne objekte u drugoj zoni;

• nije objavila prosečne cene za građevinsko zemljište, ni u toj zoni ni u najopremljenijoj.

Poreska osnovica = vrednost objekta + vrednost zemljišta
= (420 × 33.400) + 138.000.000
= 14.028.000 + 138.000.000
= 152.028.000 dinara

Knjigovodstvena i fer vrednost kao poreska osnovica

Kada obveznik poreza na imovinu vodi poslovne knjige, osnovicu najčešće čini knjigovodstvena vrednost nepokretnosti – odnosno, vrednost koja je iskazana u skladu sa propisima o računovodstvu. U zavisnosti od primenjenog standarda, ta vrednost može biti:

• nabavna vrednost (u slučaju kada se primenjuju samo MRS);

• ili fer vrednost, ako obveznik primenjuje MSFI ili MSFI za MSP i odlučio se za model procene fer vrednosti kao računovodstvenu politiku.

Poreska osnovica se u tim slučajevima dobija tako što se vrednost iskazana na poslednji dan poslovne godine uveća za odgovarajuću poresku stopu. Napominje se da Zakon o porezima na imovinu ne uređuje način procene fer vrednosti, dinamiku te procene, niti da li se ona koriguje kroz amortizaciju – jer je to prepušteno propisima iz oblasti računovodstva.

U tom smislu, Ministarstvo finansija je u više navrata pojasnilo sledeće:

Ako je nepokretnost iskazana po knjigovodstvenoj vrednosti, a ta vrednost iznosi nula (npr. zbog potpune amortizacije), osnovica za porez je i dalje ta vrednost – čak i ako je nula.

Ako je nepokretnost evidentirana po fer vrednosti, ali je u pitanju neizgrađeno zemljište za koje je objavljena prosečna cena po m² u zoni, osnovicu ne čini fer vrednost, već ta prosečna cena pomnožena korisnom površinom zemljišta.

Ukoliko obveznik utvrdi da je prethodnu poresku prijavu podneo sa greškom – na primer, ako je fer vrednost zemljišta upotrebio kao osnovicu iako to zakon ne dozvoljava – dužan je da tu grešku ispravi i podnese izmenjenu poresku prijavu, osim u slučajevima kada je rok za to istekao ili su nastupile izuzetne okolnosti.

Kada se koristi nabavna vrednost kao osnovica

Nabavna vrednost može biti poreska osnovica samo u tačno određenim situacijama, i to u godini u kojoj nastane nova poreska obaveza. U 2025. godini to se odnosi isključivo na sledeće slučajeve:

1. Ako obveznik primenjuje pune MSFI, i to i u 2025. i u 2024. godini.

2. Za posebne vrste nepokretnosti, kao što su:

   • žičare, pruge, industrijski koloseci, kablovske kanalizacije, mreže za vodu, paru, gas, struju i komunikacije;

   • eksploataciona polja, proizvodni pogoni prerađivačke industrije, elektrane, postrojenja za tretman otpada, skladišta i stovarišta;

   • pod uslovom da je nabavna vrednost iskazana posebno od pripadajućeg zemljišta.

3. Ako lokalna samouprava nije objavila odluku o zonama, ni cene po m² nepokretnosti (ni u zoni, ni u najopremljenijoj).

4. Ako u zoni i susednim zonama nije bilo prometa u relevantnom periodu, a ni u najopremljenijoj zoni ne postoji odgovarajuća nepokretnost.

U svim ovim slučajevima, poreska osnovica je nabavna cena uvećana za sve direktne troškove nabavke, odnosno ona vrednost kako je pravilno iskazana u poslovnim knjigama u skladu sa propisima o računovodstvu.

Važno je naglasiti da je promena nabavne vrednosti nakon nastanka poreske obaveze u toku 2025. godine – recimo, zbog adaptacije, dogradnje ili unutrašnjih radova – bez uticaja na već utvrđenu obavezu za tu godinu. Takva promena se može uzeti u obzir tek za obračun poreza u narednoj poreskoj godini.

Utvrđivanje poreske osnovice po zonama i prosečnoj ceni kvadrata

Poreska osnovica se, u slučajevima kada obveznik ne vodi poslovne knjige ili kada zakon tako nalaže, utvrđuje množenjem korisne površine nepokretnosti i prosečne cene 1 m² odgovarajuće vrste nepokretnosti u zoni u kojoj se nalazi predmet oporezivanja.

Za primenu ovog načina obračuna, ključan je korak proveriti da li je jedinica lokalne samouprave do 30. novembra 2024. godine donela i objavila:

• Odluku o zonama na svojoj teritoriji, i

• Odluku o prosečnoj ceni 1 m² nepokretnosti po vrstama i zonama.

Ukoliko ovakve odluke nisu donete i objavljene u roku, ne postoji zakonski osnov da se poreska osnovica utvrđuje na ovaj način – već se primenjuju drugi mehanizmi (npr. nabavna vrednost).

Ako su odluke donete i objavljene na propisan način, obveznik dalje postupa po sledećim koracima:

1. Određuje zonu u kojoj se nalazi svaka nepokretnost za koju se utvrđuje porez.

2. Utvrđuje poresku stopu iz odluke lokalne samouprave koja se primenjuje na odgovarajuću vrstu nepokretnosti.

3. Razvrstava nepokretnost u jednu od grupa iz člana 6a Zakona o porezima na imovinu (npr. stambeni objekti, poslovni prostori, zemljište i dr.).

4. Preuzima prosečnu cenu po m² za tu vrstu nepokretnosti u odgovarajućoj zoni.

5. Utvrđuje korisnu površinu nepokretnosti.

Šta se podrazumeva pod korisnom površinom

Za zemljište, korisna površina je ukupna površina, uključujući deo ispod objekta.

Za objekte, korisna površina predstavlja zbir svih podnih površina između unutrašnjih strana obodnih zidova, iz koje se isključuju:

• balkoni, terase, lođe,

• spoljašnja stepeništa (van gabarita objekta),

• neadaptirani tavani,

• zajednički prostori u nedeljivoj svojini svih vlasnika.

Uključuje se i površina ispod nosećih zidova i stubova, čak i kada predstavljaju i zajednički i poseban deo objekta.

Kod objekata bez horizontalne podne površine ili bez obodnih zidova, korisna površina je jednaka vertikalnoj projekciji na zemljište.

Pojam zajedničke nedeljive svojine

Zajednički delovi objekta, koji nisu u svojini pojedinačnih vlasnika posebnih delova, čine zajedničku nedeljivu svojinu. U to se ubrajaju:

• Zajednički prostori – stepeništa, ulazi, hodnici, podrumi, tavani, zajedničke terase, prostorije za bicikle i sl.

• Građevinski elementi – temelji, noseći zidovi, krov, dimnjaci, svetlarnici, konstrukcije za lift i sl.

• Zajedničke instalacije – vodovodne, kanalizacione, elektroinstalacije, gas, telefon, protivpožarna oprema, komunalni priključci.

Uslov za tretman kao zajedničke svojine je da ne predstavljaju deo isključivo jednog posebnog dela objekta, već služe funkciji objekta kao celine.

Razvrstavanje nepokretnosti u grupe odgovarajućih nepokretnosti

Za pravilno utvrđivanje poreske osnovice, sve nepokretnosti moraju biti razvrstane u jednu od osam zakonom definisanih grupa. Ovo razvrstavanje je ključno za primenu odgovarajuće cene po kvadratnom metru i poreske stope.

1. Građevinsko zemljište – obuhvata zemljište definisano kao građevinsko u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji.
2. Poljoprivredno zemljište – zemljište koje se koristi za poljoprivredu i klasifikovano je kao takvo po Zakonu o poljoprivrednom zemljištu (njive, voćnjaci, vinogradi, pašnjaci itd.).
3. Šumsko zemljište – zemljište klasifikovano kao šumsko po Zakonu o šumama.
4. Drugo zemljište – obuhvata zemljište koje ne potpada ni pod jednu od prethodnih kategorija.
5. Stan – funkcionalna celina namenjena za stanovanje. Ne smatra se stanom ako je kategorisana za obavljanje delatnosti ili se u njoj pretežno obavlja delatnost.
6. Kuća za stanovanje – objekat namenjen za stalno ili povremeno stanovanje. Ne spada u ovu grupu ako je u pretežnom delu namenjen ili koristi za delatnost.
7. Poslovne zgrade i drugi objekti za obavljanje delatnosti – obuhvata sve građevinske objekte ili njihove posebne delove koji se koriste za obavljanje registrovane delatnosti, uključujući stanove i kuće ako se koriste u te svrhe.
8. Garaže i pomoćni objekti – uključuje garaže koje nisu deo poslovnih zgrada, kao i pomoćne zgrade i objekte koji služe u funkciji glavnog objekta.

Posebni slučajevi: mišljenja Ministarstva finansija

Test-staza kao poslovni objekat: Prema mišljenju Ministarstva finansija od 28.3.2023. (br. 011-00-00292/2023-04), objekat poput test-staze za gume, iako izgrađen na zemljištu, sa svim pratećim instalacijama i infrastrukturom, ne smatra se sastavnim delom zemljišta već se razvrstava u poslovne objekte.

Mešovita namena objekta: Ako objekat ima više funkcionalno odvojenih celina (npr. lokali, garaže, magacini), svaka celina se razvrstava zasebno. Ako se objekat koristi mešovito, primenjuje se kriterijum pretežne namene.

Magacini i skladišni prostori u poslovnim objektima

Prema mišljenju Ministarstva finansija od 13.12.2023. (br. 425370 2023 10520 004 000 011 004), deo objekta koji se koristi za skladištenje, ali je investiciono-tehničkom dokumentacijom predviđen za drugu svrhu, ne može se tretirati kao skladišni prostor već se razvrstava u poslovne zgrade. Ako objekat ima poseban deo namenjen isključivo skladištenju sirovina i robe, koji se ne koristi za maloprodaju, onda se taj deo razdvaja i vrednuje posebno.

Ugostiteljski objekti u stambenim jedinicama

Prema mišljenju Ministarstva finansija od 2.6.2020. (br. 011-00-00057/2020-04), stan ili kuća u kojoj se pružaju ugostiteljske usluge (npr. izdavanje u turizmu) razvrstava se u poslovne objekte, bez obzira na to da li je u katastru zavedena kao stambeni prostor. Presudna je faktička namena prostora.

Pitanja koja ne utiču na razvrstavanje nepokretnosti

Prilikom razvrstavanja nepokretnosti radi utvrđivanja poreske osnovice, sledeći elementi nisu relevantni:

• oblik svojine (privatna, državna, zadružna i sl.),

• da li je objekat izgrađen u skladu sa propisima ili se vodi kao nelegalan,

• način klasifikacije objekata prema Pravilniku o klasifikaciji objekata (u odnosu na rizike gradnje i upotrebe),

• da li je poreski obveznik fizičko ili pravno lice.

Drugim rečima, poreska obaveza se zasniva na vrsti nepokretnosti, a ne na njenom pravnom statusu, načinu upotrebe ili vlasničkoj formi.

Primer utvrđivanja poreske osnovice kada su objavljene prosečne cene

Poreski obveznik je privredno društvo koje vodi poslovne knjige i ima sledeću imovinu:

• poslovna zgrada: ukupna površina 375 m², korisna površina 320 m²,

• građevinsko zemljište ispod i oko zgrade: 4.800 m²,

• neizgrađeno građevinsko zemljište koje se ne koristi: 42 ara (4.200 m²),

• skladišni objekat sa pripadajućim zemljištem: 15 ari (1.500 m²).

Na osnovu odluka nadležne lokalne samouprave, utvrđeno je da se sve nepokretnosti nalaze u zoni C, gde su objavljene sledeće prosečne cene:

• 1 m² građevinskog zemljišta: 115.000 RSD,

• 1 m² poslovnih zgrada: 198.000 RSD.

Privredno društvo u svojim knjigama vodi posebno vrednosti objekata i zemljišta, ali ne koristi fer vrednost po punim MRS/MSFI.

Poslovna zgrada sa zemljištem

Poreska osnovica:
= vrednost zemljišta + vrednost zgrade
= 4.800 × 115.000 + 320 × 198.000
= 552.000.000 + 63.360.000
= 615.360.000 RSD

Napomena: Površina zemljišta ispod objekta se izuzima od oporezivanja, u skladu sa članom 12. stav 1. tačka 8) Zakona.

Neizgrađeno građevinsko zemljište

Poreska osnovica:
= 4.200 × 115.000
= 483.000.000 RSD

Skladišni objekat sa pripadajućim zemljištem

Pretpostavimo da je knjigovodstvena vrednost skladišta 436.200 RSD.
Poreska osnovica:
= 1.500 × 115.000 + 436.200
= 172.500.000 + 436.200
= 172.936.200 RSD

Ovde se ne izuzima zemljište ispod objekta, jer se radi o skladištu.

Postupanje kada prosečne cene nisu objavljene

Ako lokalna samouprava nije donela odluku o prosečnim cenama za konkretnu zonu do 30. novembra prethodne godine, primenjuju se prosečne cene iz najopremljenije zone za poreske obveznike koji ne vode poslovne knjige, i to uz sledeće korektivne koeficijente:

1. 1,00 – najopremljenije zone,

2. 0,80 – zone koje se graniče sa najopremljenijima,

3. 0,60 – ostale gradske i prigradske zone,

4. 0,40 – seoska naselja,

5. 0,30 – zone van naseljenih mesta.

Ako lokalna samouprava nije propisala koeficijente, ili su oni veći od zakonskog maksimuma, primenjuju se zakonom predviđeni koeficijenti iznad.

Osnovica poreza kada se vrednost ne iskazuje po fer vrednosti

Kada poreski obveznik ne primenjuje fer vrednost u skladu sa međunarodnim računovodstvenim standardima (MRS i MSFI), već posebno iskazuje vrednost objekta i zemljišta, osnovica poreza na imovinu za 2025. godinu za nepokretnosti iz člana 7. stav 4. Zakona (npr. proizvodni pogoni, skladišta) određuje se kao zbir:

• knjigovodstvene vrednosti objekta na poslednji dan poslovne godine obveznika u 2024. godini (najčešće 31. decembar), i

• vrednosti zemljišta izračunate prema korisnoj ili ukupnoj površini i prosečnoj ceni 1 m² u zoni.

Uslovi za primenu knjigovodstvene vrednosti na proizvodne pogone

Da bi se objekat smatrao proizvodnim pogonom prerađivačke industrije, moraju biti ispunjeni svi sledeći uslovi:

1. Objekat je dokumentacijom (investiciono-tehničkom ili drugom) predviđen za proizvodnu delatnost u skladu sa Zakonom o klasifikaciji delatnosti;

2. Objekat se faktički koristi za tu delatnost;

3. Vrednost objekta je u poslovnim knjigama iskazana odvojeno od vrednosti zemljišta.

Pritom nije relevantno:

• da li objekat koristi sam obveznik ili npr. zakupac;

• da li je prerađivačka delatnost registrovana kao pretežna kod obveznika;

• već isključivo činjenice koje se mogu dokazati (npr. fakture, prihod od proizvodnje i sl.).

Šta se ne smatra skladištem

Ako se objekat koristi za trgovinu (npr. prodaja na veliko i malo), čak i ako ima fizičku strukturu skladišta, ne smatra se skladištem u smislu Zakona. Bitno je faktičko korišćenje – ako se koristi za prodaju i kupcima je roba dostupna, to isključuje status skladišta za poreske svrhe.

Obračun poreske osnovice – kombinovani objekti

Ako objekat sadrži više funkcionalnih delova (npr. deo za proizvodnju, deo za kancelarije, restoran i sl.), vrednost objekta se deli srazmerno korisnoj površini svakog dela. Na primer:

• Ukupna površina objekta: 1.000 m²

• Proizvodni pogon: 600 m²

• Administracija i drugi sadržaji: 400 m²

Osnovica se računa kao zbir dva dela:

• knjigovodstvena vrednost proizvodnog dela (600/1.000 od ukupne),

• osnovica za preostali deo po načinu utvrđenom za poslovne zgrade.

Kada obveznik ne vodi evidenciju posebno za zemljište i objekat

U tom slučaju, osnovicu predstavlja zbir:

• vrednosti zemljišta izračunate prema prosečnoj ceni 1 m² u zoni i korisnoj površini,

• i građevinske vrednosti objekta, koju određuje ovlašćeni veštak građevinske struke sa stanjem na poslednji dan poslovne godine.

Kada LSO ne objavi odluku o zonama i cenama

Ako jedinica lokalne samouprave do 30. novembra 2024. godine:

• nije objavila zonu nepokretnosti,

• nije objavila prosečne cene 1 m² za odgovarajuće nepokretnosti,

osnovica poreza na imovinu je isključivo knjigovodstvena vrednost objekta i zemljišta, iskazana na poslednji dan poslovne godine obveznika u 2024. godini.

Poreska stopa: Maksimalno 0,40%

Za obveznike koji vode poslovne knjige, poreska stopa na imovinu može iznositi najviše 0,40%. Međutim, visina konkretne stope zavisi od odluke skupštine jedinice lokalne samouprave:

• Ako lokalna samouprava nije donela odluku o visini stope ili je utvrdila višu stopu od 0,40%, primenjuje se zakonski limit – do 0,40%.

• Ako je lokalna samouprava utvrdila nižu stopu (npr. 0,25% ili 0,30%), porez se utvrđuje po toj nižoj stopi.

Zato je važno da obveznik proveri lokalne propise i odluke svoje opštine ili grada.

Period oporezivanja: Kalendarska godina sa izuzecima

Porez na imovinu u Srbiji za 2025. godinu se, po pravilu, utvrđuje za čitavu kalendarsku godinu – od 1. januara do 31. decembra. Ipak, postoje važni izuzeci:

1. Ako poreska obaveza nastane tokom 2025. godine (npr. kupovina nepokretnosti u maju), porez se utvrđuje od dana nastanka obaveze do kraja godine.

2. Ako poreska obaveza i nastane i prestane u toku 2025. godine (npr. kupovina u martu i prodaja u avgustu), porez se plaća proporcionalno za period od dana nastanka do dana prestanka obaveze.

Rok za prijavu i obračun: 31. mart 2025.

Obveznici koji vode poslovne knjige dužni su da:

• sami utvrde visinu poreza (tzv. samooporezivanje),

• i da podnesu poresku prijavu najkasnije do 31. marta 2025. godine.

Nakon tog roka, nadležni organ može da vrši kontrolu i korekciju ako utvrdi nepravilnosti.

Kome se podnosi poreska prijava?

Poreska prijava za imovinu u 2025. godini podnosi se:

• u elektronskom obliku,

• nadležnom organu jedinice lokalne samouprave, tj. organu zaduženom za utvrđivanje, naplatu i kontrolu izvornih prihoda,

• prema mestu gde se nepokretnost nalazi.

Na primer, za nepokretnosti na teritoriji grada Niša, prijava se podnosi nadležnom organu grada Niša. Ako se nepokretnost nalazi u opštini Vranje, poreska prijava se podnosi organu opštine Vranje.

Jedna poreska prijava obuhvata sve nepokretnosti na teritoriji iste opštine ili grada, pod uslovom da je obveznik isto lice. Ako grad ima više organizacionih jedinica za javne prihode (npr. gradske opštine u većim gradovima), podnosi se jedna prijava po takvoj jedinici.

Dakle, ako obveznik ima nepokretnosti u više različitih opština ili gradova, mora podneti onoliko prijava koliko ima jedinica lokalne samouprave na čijoj se teritoriji te nepokretnosti nalaze.

Do kada se podnosi poreska prijava?

Rok zavisi od statusa poreske obaveze i momenta njenog nastanka:

1. Ako je poreska obaveza postojala pre 1. januara 2025.

Obveznici koji vode poslovne knjige dužni su da svake godine podnesu poresku prijavu do 31. marta.
To važi i za imovinu na koju je porez već ranije utvrđivan, ali i za novu imovinu kupljenu u prvom kvartalu 2025. godine.

Primer:
Pravno lice već poseduje poslovni prostor iz 2003. godine i u februaru 2025. kupuje još jedan na istoj lokaciji. U prijavi podnetoj do 31. marta 2025. godine, navodi oba objekta, ali za novi objekat porez utvrđuje od datuma kupovine, a ne za celu godinu.

2. Ako poreska obaveza nastane nakon 31. marta 2025.

U ovom slučaju, obveznik mora podneti prijavu u roku od 30 dana od dana nastanka obaveze.

Primer:
Preduzetnik zaključi ugovor o kupovini poslovnog prostora 24. aprila 2025. godine. Rok za podnošenje prijave je do 24. maja 2025.

3. Ako fizičko lice postane obveznik sa poslovnim knjigama

Rok za podnošenje je 30 dana od dana promene statusa, tj. od dana kada je lice postalo obveznik koji vodi poslovne knjige.

4. Ako obveznik prestane da vodi poslovne knjige

I u ovom slučaju prijava se podnosi u roku od 30 dana od prestanka evidentiranja imovine u knjigama ili od dana kada je lice prestalo da ima status obveznika koji vodi poslovne knjige.

Poseban slučaj: Obveznici koji ranije nisu podneli prijavu

Ako obveznik vodi poslovne knjige i nije podneo prijavu za imovinu za koju je obaveza nastala pre 1. januara 2025., iako je rok istekao, i dalje može to da učini.

Ukoliko nadležni organ sam otkrije neprijavljenu imovinu, može da pokrene prekršajni postupak.

Međutim, ako obveznik samoinicijativno podnese prijavu pre nego što organ preduzme bilo kakvu radnju, neće biti prekršajno kažnjen, pod uslovom da u propisanom roku plati utvrđeni porez sa kamatom zbog zakašnjenja.

Obrazac poreske prijave

Obveznici koji vode poslovne knjige podnose prijavu na obrascu PPI-1, uz prateće Priloge i Podpriloge.
Prijava se podnosi elektronski putem portala Poreske uprave, u skladu sa uputstvima za elektronsko podnošenje.

Rok za utvrđivanje i plaćanje poreza

Poreski obveznik koji vodi poslovne knjige dužan je da:

• sam utvrdi porez za 2025. godinu najkasnije do 31. marta 2025. godine (samooporezivanje),

• podnese poresku prijavu do istog datuma.

Akontaciono plaćanje

Do momenta kada obveznik sam utvrdi porez za 2025. godinu:

• plaća akontaciju u visini poreza iz poslednjeg kvartala 2024. godine,

• prvo kvartalno plaćanje je do 15. februara 2025. (ili u roku od 45 dana od početka kvartala),

• razlika između akontacije i stvarne obaveze mora se doplatiti do 31. marta 2025.

Ako je utvrđeni porez manji od akontacije – obveznik umanjuje plaćanje za drugo tromesečje za razliku.

Poseban slučaj – ranije utvrđivanje

Ako obveznik utvrdi porez pre 14. februara 2025. i podnese prijavu do tog dana:

• mora odmah da uplati porez za prvo tromesečje,

• bez obzira da li je taj iznos manji ili veći od akontacije.

Primer 1 – Kupovina u aprilu

Obveznik je kupio zemljište 10. aprila 2025.

• Poreska obaveza traje od 10. aprila do 31. decembra 2025.

• Obračun se vrši razmerno danima (npr. 266 dana).

• Porez za drugo tromesečje se plaća razmerno danima od 10. aprila do 30. juna (npr. 82 dana).

• Poresku prijavu mora podneti do 10. maja 2025.

Primer 2 – Kupovina krajem aprila

Obveznik je kupio zemljište 28. aprila 2025.

• Obaveza traje od 28. aprila do 31. decembra 2025.

• Prijavu mora podneti do 28. maja 2025.

• Iako je rok za plaćanje poreza za drugo tromesečje 45 dana od početka kvartala, u ovom slučaju rok je 30 dana od dana nastanka obaveze.

Kamate i posledice kašnjenja

• Ako obveznik ne plati porez u propisanom roku – duguje zakonsku zateznu kamatu.

• Ako ne podnese prijavu do 31. marta 2025, a porez utvrdi poreski organ:

  • plaća se porez sa zateznom kamatom od dana kada je trebalo da bude plaćen,

  • uključujući i akontaciju za prvo tromesečje (od 15. februara).

Gde se plaća porez na imovinu u Srbiji?

Porez se uplaćuje na propisani račun javnih prihoda:
840-713122-843-64

FAQ – Porez na imovinu u Srbiji

1. Na šta se plaća porez na imovinu?

Na sve nepokretnosti na teritoriji Srbije: stanove, kuće, vikendice, poslovne prostore, garaže, zemljište (građevinsko, poljoprivredno, šumsko) veće od 10 ari, kao i na objekte u izgradnji koji su osposobljeni za korišćenje.

2. Ko su obveznici poreza?

Vlasnici nepokretnosti, imaoci prava korišćenja ili zakupa na duže od godinu dana, držaoci nepokretnosti bez pravnog osnova, kao i investicioni fondovi bez pravnog lica upisani u registar.
U praksi porez plaća onaj ko faktički koristi nepokretnost.

3. Šta se ne oporezuje?

Pokretne stvari (kiosci, šatre, kamp prikolice, montažni bazeni koji se mogu premestiti bez oštećenja), zemljište do 10 ari (ako nije opterećeno drugim pravima osim svojine), kao i nepokretnosti koje imaju zakonsko oslobođenje (npr. putevi u javnoj svojini, diplomatske misije, spomenici kulture u funkciji svoje namene).

4. Da li je bitno da li je objekat legalizovan?

Ne. Poreska obaveza postoji i za nelegalizovane objekte. Bitno je faktičko stanje i pravo svojine, a ne status dozvole.

5. Kada nastaje poreska obaveza?

Najranijim od sledećih dana: danom sticanja prava (npr. solemnizacija ugovora kod javnog beležnika), danom početka korišćenja ili danom kada je objekat osposobljen za korišćenje.

6. Kada prestaje poreska obaveza?

Danom prestanka prava ili korišćenja (npr. prodaja nepokretnosti), odnosno danom kada drugom licu nastaje poreska obaveza.

7. Kako se obračunava osnovica poreza?

Za obveznike koji vode poslovne knjige – prema knjigovodstvenoj ili fer vrednosti.
Za ostale – prema korisnoj površini i prosečnoj ceni 1 m² koju objavi lokalna samouprava (zona i vrsta nepokretnosti).

8. Kolika je poreska stopa?

Do 0,40% za obveznike koji vode poslovne knjige. Lokalna samouprava može odrediti nižu stopu (npr. 0,25% u Nišu ili 0,30% u Vranju), ali ne višu od zakonskog maksimuma.

9. Za koji period se porez utvrđuje?

Za celu kalendarsku godinu. Ako poreska obaveza nastane ili prestane u toku godine – obračunava se srazmerno danima obaveze.

10. Ko ima pravo na samooporezivanje?

Samo obveznici koji vode poslovne knjige (pravna lica, preduzetnici, fondovi). Oni sami obračunavaju porez, podnose prijavu i plaćaju utvrđeni iznos.

11. Koja su najčešća poreska oslobođenja?

– Nepokretnosti u javnoj svojini za korisnike budžetskih sredstava
– Nepokretnosti stranih diplomatskih i konzularnih predstavništava (uz reciprocitet)
– Objekti verskih zajednica koji se koriste za bogosluženje
– Spomenici kulture i istorijska dobra u funkciji svoje namene
– Pretvaranje neobradivog u obradivo zemljište (oslobođenje 5 godina)
– Male osnovice (do 400.000 dinara zbirno po opštini)
– Nepokretnosti namenjene daljoj prodaji dok se faktički ne koriste.

12. Kada i gde se podnosi poreska prijava?

– Obveznici koji vode poslovne knjige: do 31. marta tekuće godine
– Ako obaveza nastane posle tog datuma: u roku od 30 dana od nastanka obaveze
– Prijava se podnosi nadležnom organu opštine ili grada gde se nepokretnost nalazi (npr. za Niš – organ grada Niša; za Vranje – organ opštine Vranje).

13. Kako se plaća porez?

– Kvartalno (svaka 3 meseca) u roku od 45 dana od početka tromesečja
– Do utvrđivanja poreza za tekuću godinu plaća se akontaciono u visini poslednjeg kvartala prethodne godine
– Uplata se vrši na propisani račun javnih prihoda (npr. 840‑713122‑843‑64).

14. Šta ako kasnim sa prijavom ili plaćanjem?

Duguje se zakonska zatezna kamata od dana kada je porez trebalo da bude plaćen. Ako nadležni organ sam utvrdi porez, može da pokrene prekršajni postupak.

Imate pitanja u vezi sa oporezivanjem nepokretnosti?

Bilo da ste fizičko lice, preduzetnik ili pravno lice koje vodi poslovne knjige, naš tim vam stoji na raspolaganju za sva dodatna pojašnjenja i praktičnu pomoć u vezi sa utvrđivanjem i plaćanjem poreza na imovinu.

📩 Pišite nam na [email protected] ili pozovite +381 11 328 19 14 da zakažemo konsultacije.
Preciznost i pravna sigurnost su naš prioritet.