Kupovina stana u Srbiji: 5 ključnih stvari koje morate proveriti pre potpisivanja ugovora

 

 

Kupovina stana u Srbiji, posebno u Beogradu, postala je sve češći izbor kako investitora, tako i onih koji rešavaju stambeno pitanje. Tržište nekretnina beleži stabilan rast još od 2015. godine, a broj novogradnji neprestano raste. Prema zvaničnim podacima, tokom 2020. godine u Srbiji je izgrađeno više od 25.000 stanova. Ukupna površina svih novih stanova tada je prešla čak 1,8 miliona kvadrata.

Zanimljivo je da je pandemija dodatno pojačala interesovanje za kupovinu stana. U uslovima neizvesne investicione klime, mnogi su odlučili da svoj kapital zaštite ulaganjem u nepokretnosti. Jer stan – za razliku od novca u banci – ne gubi vrednost preko noći.

Bez obzira da li stan kupujete kao investiciju ili za život, svaki korak mora biti promišljen. Kupovina stana je važna odluka koja zahteva proverene informacije, pravnu sigurnost i ozbiljan pristup. I najmanji propust može dovesti do velikih problema.

Zato smo za vas pripremili pregled pet ključnih stvari koje morate proveriti pre nego što potpišete ugovor.

Za lakše snalaženje, podelili smo stanove u dve grupe:

  • Stanovi u izgradnji

  • Stanovi koji su već izgrađeni

U narednim pasusima saznaćete šta je važno proveriti kod svake vrste stana – i kako da budete potpuno sigurni da donosite dobru odluku.

Stanovi u izgradnji

Izgrađeni stanovi

1. Provera građevinske dozvole

Kupovina stana u izgradnji deluje primamljivo – cena je niža, a raspored fleksibilan.
Međutim, bez validne građevinske dozvole, kupovina nije bezbedna.
Proverite broj dozvole u javnoj evidenciji i postavite ključna pitanja o izmenama i rokovima.
Bez građevinske dozvole – stan ne postoji u očima zakona.

1. Uknjiženje stana

Uknjižen stan znači jasno vlasništvo i pravnu sigurnost.
Ako nije upisan, proverite legalnost, pravo svojine i mogućnost prenosa.
Uvid u dokumentaciju i savetovanje sa pravnikom su ključni koraci.

2. Provera investitora i finansijera

Investitor često koristi kredit banke – proverite i njega, ne samo banku.
Pitajte za prethodne projekte, rokove i moguće sudske sporove.
Pouzdan investitor znači sigurniju kupovinu, iako rizik uvek postoji.

2. Provera vlasništva i punomoćja

Prodavac mora biti upisan kao vlasnik, ili imati overeno punomoćje.
Proverite osnov sticanja (ugovor, rešenje, sudska odluka).
Utvrdite da li postoje tereti – hipoteka, plodouživanje, pravo preče kupovine.

3. Stupanje u posed

Isplata se često vrši u ratama vezanim za faze izgradnje.
Završna rata se uglavnom vezuje za tehnički pregled i dobijanje upotrebne dozvole.
Ako se traži isplata pre kraja gradnje – procenite rizik na osnovu reputacije investitora.

3. Stupanje u posed

Obično važi pravilo – novac za stan, pa useljenje.
Moguće je dogovoriti rok za iseljenje ili raniji ulazak u posed (npr. za renoviranje).
Sve izuzetke jasno definišite ugovorom.

4. Ugovorne odredbe

Ugovor mora biti precizan: opis stana, rokovi, sankcije za kašnjenja.
Ne prihvatajte nejasne klauzule.
Ugovor treba da obezbedi ravnotežu i sigurnost za obe strane.

4. Ugovorne odredbe

Isto važi i za gotove stanove – ugovor mora biti jasan i konkretan.
Konsultujte pravnika pre potpisivanja.
Sve obaveze, sankcije i opisi moraju biti nedvosmisleni.

5. Troškovi kupovine

Plaćate: overu ugovora, anekse, clausulu intabulandi, PDV (10%).
PDV plaćate investitoru, a pravo na refundaciju imate ako kupujete prvu nekretninu.
Većinu troškova snosi kupac.

5. Troškovi kupovine

Umesto PDV-a plaća se porez na prenos prava (2,5%).
Zakon predviđa da ga plaća prodavac, ali u praksi to često preuzima kupac.
Prva nekretnina = oslobađanje od poreza.

Dakle: Kupovina stana u izgradnji ili gotovog stana?

Kao što ste mogli da vidite u tabelarnom pregledu, postoji niz razlika između kupovine stana u izgradnji i kupovine već izgrađenog stana. Iako oba izbora mogu biti ispravna, svaki nosi svoje prednosti, ali i rizike – koji se uspešno prevazilaze samo ako se dobro informišete i pravilno pripremite.

Građevinska dozvola vs. uknjiženje

Kod stanova u izgradnji, građevinska dozvola je temelj bez kojeg ne bi trebalo ni da razmišljate o kupovini. Sa druge strane, kod gotovih stanova, uknjiženje je dokaz da je stan pravno formiran i da kupujete ono što zaista postoji u sistemu.

Provera investitora vs. provera vlasništva

Kod novogradnje, mnogo toga zavisi od toga ko gradi – pa je proveravanje investitora i njegove istorije poslovanja ključni korak. Kod gotovih stanova, akcenat je na vlasniku, punomoćju i proveri eventualnih tereta kao što su hipoteka ili pravo preče kupovine.

Pravo na posed – balans isplate i useljenja

Stupanje u posed je moment kada se novac menja za kvadrate. Kod novogradnje, to se obično vezuje za određene faze izgradnje i tehnički pregled. Kod izgrađenih stanova, situacija je često jasnija, ali zahteva pažljivo ugovaranje ukoliko već postoji stanar ili ako je potreban raniji ulazak.

Ugovorne odredbe – ista pravila za sve

Bez obzira na tip stana, ugovor mora biti jasan, detaljan i fer. Precizno naznačite obaveze, rokove, posledice za kašnjenje i sve druge detalje. Ne ostavljajte prostor za slobodna tumačenja. Pravna sigurnost mora biti obostrana.

Troškovi – slični, ali ne i isti

Kod novogradnje, plaća se PDV od 10%, ali uz pravo na refundaciju za prvu nekretninu. Kod stanova koji su već prometovani, plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%. U oba slučaja, troškove overe, clausule intabulandi, i eventualne dodatne anekse, uglavnom snosi kupac.

Na kraju – kupovina stana nije posao za jedan dan

Kupovina stana je ozbiljna odluka. Zato se svaka provera mora obaviti pažljivo, svaka ugovorna odredba mora biti jasna, a svaki trošak unapred poznat.

  • Informišite se. ✅
  • Konsultujte advokata. ✅
  • Zatražite sve dokaze i dokumente. ✅
  • I najvažnije – ne žurite. ✅ 

Bilo da kupujete stan u izgradnji ili gotovu nekretninu – informisan kupac je zaštićen kupac.

Potrebna vam je pomoć oko pravne provere nekretnine?
Naš tim u Stojković Advokati stoji vam na raspolaganju za sve pravne savete i provere.

📩 [email protected] | 📞 +381 11 328 1914
🌐 www.statt.rs

 

advokat za nekretnine, bezbedna kupovina stana, građevinska dozvola, izgrađeni stan, Katastar nepokretnosti, kupovina prve nekretnine, kupovina stana Beograd, kupovina stana u Srbiji, PDV na stan, porez na prenos prava, posed stana, prava kupca, provera investitora, provera vlasništva stana, refundacija PDV, stan u izgradnji, troškovi kupovine stana, ugovor o kupoprodaji, uknjiženje stana

    Da li ste spremni da ostvarite svoje ciljeve? Možete nas odmah kontaktirati.

    Popunite kratak formular za brzi kontakt ispod. Ubrzo nakon toga ćemoVas obavestiti šta treba dalje preduzeti. Eto toliko je sve jednostavno.

    Slanjem Vaših kontakt informacija, slažete se da Vas možemo kontaktirati telefonom (uključujući i tekst) i putem email-a u skladu sa našim Uslovima i Politikom privatnosti.

    Poziv Poruka