Pet stvari koje morate znati pre kupovine stana

 

 

Građevinska industrija u Srbiji, naročito u Beogradu, u neprekidnom je rastu od 2015. godine. Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, u Srbiji je u toku 2020. godine izgrađeno 25.326 stanova, u ukupnoj površini od 1.857.690 metara kvadratnih stambenog prostora. Epidemija je prouzrokovala da tražnja za nepokretnostima dodatno poraste imajući u vidu neizvesnu investicionu klimu pa se vlasnici kapitala najčešće odlučuju da vrednost svog kapitala sačuvaju pretvarajući ga u nepokretnu imovinu.

Bilo da je u pitanju investiranje ili rešavanje stambenog pitanja, postupak kupovine nepokretnosti može biti manje ili više složen. Nevezano od složenosti, značaj koji kupovina nepokretnosti nosi i dobro koje se tom kupovinom želi postići ili obezbediti, zahteva ozbiljan pristup, tačne i proverene podatke, kao i izbalansiran pravni okvir, a koji će svi ukupno i prodavcu i kupcu pružiti izvesnu sigurnost.

U nastavku teksta, donosimo Vam pregled pet najvažnijih stvari koje biste morali da utvrdite i usaglasite pre potpisivanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, kako biste se tokom postupka kupovine nepokretnosti osećali što je sigurnije moguće.

U tom cilju, podelili smo stanove na one koje se kupuju tokom izgradnje i na već izgrađene stanove.

 

STANOVI U IZGRADNJI

 

1.     Građevinska dozvola

 

Kada se kupuje stan u izgradnji (u tzv. “sivoj fazi“), prva i osnovna pretpostavka za kupovinu takvog stana je pravnosnažna građevinska dozvola izdata za objekat u izgradnji, u okviru kojeg se nalazi stan. Neophodno je da Vam investitor pokaže građevinsku dozvolu, kao i da se na osnovu broja dozvole izvrše dodatne provere građevinske dozvole u evidenciji građevinskih dozvola. Uvidom u evidenciju može se ustanoviti i da li su podnošeni zahtevi za izmene građevinske dozvole (što je uobičajeno) pa na osnovu toga od investitora zahtevati dodatne informacije, koje su od značaja za izvesnost trenutka dobijanja upotrebne dozvole objekta i poštovanje ugovorenih rokova.

IZGRAĐENI STANOVI

 

1. Uknjižena nepokretnost

 

Iznad svega je najpoželjnije da stan bude upisan u katastar nepokretnosti. U suprotnom, otvara se niz mogućih pitanja i bojazni u pogledu legalnosti nepokretnosti kao i stvarnog nosioca prava svojine na stanu. Iako nije nemoguće da prodavac zaista poseduje celokupnu dokumentaciju na osnovu koje će stan biti upisan u katastar nepokretnosti, takve okolnosti ukazuju da će postupak kupovine nepokretnosti trajati duže od uobičajenog. Međutim, od kupovine takvog stana  ne treba bežati, već je potrebno najpre utvrditi pravnu valjanost dokumentacije i na osnovu toga doneti odluku o daljim koracima, naročito ako je prilika povoljna.

 

 

2. Provera investitora, odnosno finansijera

 

U velikoj većini slučajeva, izgradnja objekata se odvija na principu projektnog finansiranja, odnosno iza celog projekta stoji banka koja je investitoru odobrila kredit. Ipak, neophodno je da prikupite podatke o sopstvenom saugovaraču jer baš to može biti odlučujuće. Iako su investitori tokom gradnje najčešće u gubitku (te to nije podatak za crvenu lampicu), ipak je potrebno proveriti istoriju poslovanja privrednog subjekta. Povoljni odgovori na navedena pitanja u mnogome će uticati na osećaj sigurnosti tokom postupka kupovine. Ipak, rizik uvek postoji.

 

2. Prodavac – vlasnik stana

 

Prodavac bi trebao biti istovremeno i vlasnik stana, koji je sa tim svojstvom upisan u katastar nepokretnosti. Ipak, nije nesvakidašnje da to ne bude slučaj. Tada je prodavac dužan da Vam prikaže original osnova sticanja na osnovu kojeg je stekao stan (ugovor, rešenje o nasleđivanju i sl.). Takođe, ukoliko prodavac nije vlasnik stana, nego ga prodaje u ime i za račun trećeg lica, potrebno je da je lice koje je upisano u katastar nepokretnosti kao vlasnik, prodavcu izdalo specijalno punomoćje za prodaju konkretne nepokretnosti, koje je overeno kod notara.  Posebno je značajno da se utvrdi i da li su upisani eventualni tereti na stanu, kao što su hipoteka, plodouživanje ili postoji pravo preče kupovine, kako biste preduzeli dalje odgovarajuće korake u cilju sopstvene zaštite od naknadih postupaka koji su mogli biti izbegnuti.

 

3. Trenutak stupanja u posed

 

Trenutak stupanja u posed stana predstavlja esencijalni trenutak postupka kupovine stana, podjednako i za stanove u izgradnji i za već izgrađene. Po pravilu sledi nakon što isplatite kupoprodajnu cenu u celosti, pa upravo iz tog razloga predstavlja najbitniji trenutak razmene, jer za jedno dobro koje ste dali (novac), dobijate drugo dobro (stan). Ova ravnoteža predstavlja suštinu kupoprodajnog odnosa, tj. odnosa razmene dobara i upravo na tom balansu bi trebalo insistirati. Ipak, objektivne okolnosti pokazuju da to često nije tako, te ćemo aspekte u nastavku analizirati sa već ustanovljene podele kupovine stanova u izgradnji i izgrađenih stanova.

Kada su stanovi u izgradnji u pitanju, obično se isplata kupoprodajne cene vrši u određenom broju rata, koje dospevaju u vezi sa okončanjem određene faze izgradnje objekta u okviru kojeg se nalazi stan. Najčešće je slučaj da se isplata poslednje rate vezuje za dobijanje pozitivnog izveštaja o tehničkom pregledu objekta koji se obavlja radi dobijanja upotrebne dozvole objekta. Tada je i kupac siguran da će objekat dobiti upotrebnu dozvolu, te na taj način postaje izvesno da će steći pravo da bude upisan u katastar nepokretnosti kao vlasnik stana. Nije retkost da se isplata navedene poslednje rate veže i za raniji momenat tokom izgradnje objekta tako da kupac u celosti izvrši svoju novčanu obavezu, dok investitor još izgrađuje objekat. Da li je takva obaveza prihvatljiva za kupca u mnogome će zavisiti od odgovora do kojih je kupac došao po pitanju boniteta investitora. Za razliku od stanova u izgradnju, kada su već izgrađeni stanovi u pitanju, nema previše razloga da se odstupa od navedenog i uobičajenog kupoprodajnog balansa. Neretko, ukoliko u stanu već neko živi, može da se ugovori određeni rok za iseljenje. Takođe, često se ugovara da kupac i pre isplate kupoprodajne cene u celosti, stupi u posed stana ukoliko je potrebno da započne investicione radove i ukoliko se o tome dogovori sa prodavcem, što će svakako biti konstatovano u ugovoru. Za ovakve vrste odstupanja moguće je ugovoriti i određeni vid obezbeđenja za ugovornu stranu koja na taj način dolazi u određeni rizik, što je, sa druge strane, kod ugovora sa investitorima pri kupovini stanova u izgradnji zaista retkost.

4. Ugovorne odredbe

Svaki ugovor, pa tako i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, mora da ima jasno i precizno definisane ugovorne odredbe, na prvom mestu, precizno naznačenje nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje. Za preduzimanje svake ugovorne radnje mora biti definisan rok za njeno ispunjenje. Pored toga, za neispunjenje ugovornih odredaba potrebno je da budu definisane i odgovarajuće sankcije. Ugovorni odnos mora biti postavljen najpreciznije moguće, kako bi se unapred izbegle mogućnosti da se jedna situacija tumači na različite načine, i kako bi ugovorne strane izbegle da takve sporne situacije na kraju tumači sud. Kako je već navedeno, potrebno je da ugovor donese izbalansiran pravni okvir kupoprodaje koje će i kupcu i prodavcu pružiti izvesnu sigurnost u povoljno okončanje postupka kupoprodaje. Svako odstupanje od takvog balansa treba da ima opravdani razlog.

5. Troškovi

Troškovi kupovine stana ogledaju se najpre u troškovima overe ugovora o kupoprodaji. Pored overe ugovora, overava se i potvrda da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti – clausula intabulandi. Ako stan kupujete iz kredita banke, pored redovnih troškova po zahtevu za kredit, dodatni trošak predstavlja i overa založne izjave na osnovu koje će banka zasnovati hipoteku na stanu kao sredstvo obezbeđenja. Ono što je specifično za stanove u izgradnji, je gotovo siguran trošak overe aneksa ugovora u pogledu kvadrature stana. Ugovorom o kupoprodaji ugovorena je projektovana površina stana. Ipak, kada se objekat izgradi, veoma često dolazi do minimalnih odstupanja, koja moraju biti konstatovana aneksom kako bi se podudarala površina koja je utvrđena u ugovoru sa onom koja je upisana u katastar nepokretnosti na osnovu upotrebne dozvole, a sve radi upisa prava svojine kupca u katastar nepokretnosti.

 

Na novoizgrađene stanove koji se kupuju od investitora plaća se PDV koji se izmiruje direktno investitoru po stopi od 10% po metru kvadratnom. Državljani Srbije koji kupuju svoju prvu nepokretnost imaju pravo na refundaciju PDV-a u maksimalnoj vrednosti od 40 metara kvadratnih stana koji je kupljen. Pravo na refundaciju može se uvećavati za po 15 metara kvadratnih za svakog člana domaćinstva kupca sa kojim živi i koji će nastaviti da žive sa kupcem u novom stanu i koji podjednako kao kupac ispunjavaju uslove za refundaciju.

Kao i kod stanova u izgradnji, veliku većinu troškova kupoprodaje snosi kupac, a to su overa ugovora i eventualnog predugovora, overa eventualne založne izjave, overa potvrde da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti. Specifično u odnosu na kupovinu stanova u izgradnji je i trošak sastavljanja samog ugovora, s obzirom da investitori imaju već spremne ugovore.

 

Za razliku od kupovine stana u izgradnji, kupac već izgrađenog stana koji je već prometovan, umesto PDV-a plaća porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2.5% od tržišne vrednosti nepokretnosti koju utvrđuje poreska uprava po sopstvenim parametrima, a ne po iznosu ugovorene kupoprodajne cene, ali koji se neretko i podudaraju. Zakonski, obveznik tog poreza je prodavac. Ipak, u praksi se iskristalisalo da se regulisanje te obaveze ugovorom prenese na kupca. Shodno tome, kupac se ugovorom ovlašćuje da u ime i za račun prodavca podnese odgovarajuću poresku prijavu radi utvrđivanja poreske obaveze. Rok za podnošenje prijave iznosi 30 dana od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji.

 

I u ovom slučaju, državljanin Republike Srbije koji je tako stekao svoju prvu nepokretnost, ima pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.