Kupovina stana u Srbiji: 5 ključnih stvari koje morate proveriti pre potpisivanja ugovora
Kupovina stana u Srbiji, posebno u Beogradu, postala je sve češći izbor kako investitora, tako i onih koji rešavaju stambeno pitanje. Tržište nekretnina beleži stabilan rast još od 2015. godine, a broj novogradnji neprestano raste. Prema zvaničnim podacima, tokom 2020. godine u Srbiji je izgrađeno više od 25.000 stanova. Ukupna površina svih novih stanova tada je prešla čak 1,8 miliona kvadrata.
Zanimljivo je da je pandemija dodatno pojačala interesovanje za kupovinu stana. U uslovima neizvesne investicione klime, mnogi su odlučili da svoj kapital zaštite ulaganjem u nepokretnosti. Jer stan – za razliku od novca u banci – ne gubi vrednost preko noći.
Bez obzira da li stan kupujete kao investiciju ili za život, svaki korak mora biti promišljen. Kupovina stana je važna odluka koja zahteva proverene informacije, pravnu sigurnost i ozbiljan pristup. I najmanji propust može dovesti do velikih problema.
Zato smo za vas pripremili pregled pet ključnih stvari koje morate proveriti pre nego što potpišete ugovor.
Za lakše snalaženje, podelili smo stanove u dve grupe:
Stanovi u izgradnji
Stanovi koji su već izgrađeni
U narednim pasusima saznaćete šta je važno proveriti kod svake vrste stana – i kako da budete potpuno sigurni da donosite dobru odluku.
Stanovi u izgradnji | Izgrađeni stanovi |
---|---|
1. Provera građevinske dozvoleKupovina stana u izgradnji deluje primamljivo – cena je niža, a raspored fleksibilan. | 1. Uknjiženje stanaUknjižen stan znači jasno vlasništvo i pravnu sigurnost. |
2. Provera investitora i finansijeraInvestitor često koristi kredit banke – proverite i njega, ne samo banku. | 2. Provera vlasništva i punomoćjaProdavac mora biti upisan kao vlasnik, ili imati overeno punomoćje. |
3. Stupanje u posedIsplata se često vrši u ratama vezanim za faze izgradnje. | 3. Stupanje u posedObično važi pravilo – novac za stan, pa useljenje. |
4. Ugovorne odredbeUgovor mora biti precizan: opis stana, rokovi, sankcije za kašnjenja. | 4. Ugovorne odredbeIsto važi i za gotove stanove – ugovor mora biti jasan i konkretan. |
5. Troškovi kupovinePlaćate: overu ugovora, anekse, clausulu intabulandi, PDV (10%). | 5. Troškovi kupovineUmesto PDV-a plaća se porez na prenos prava (2,5%). |
Dakle: Kupovina stana u izgradnji ili gotovog stana?
Kao što ste mogli da vidite u tabelarnom pregledu, postoji niz razlika između kupovine stana u izgradnji i kupovine već izgrađenog stana. Iako oba izbora mogu biti ispravna, svaki nosi svoje prednosti, ali i rizike – koji se uspešno prevazilaze samo ako se dobro informišete i pravilno pripremite.
Građevinska dozvola vs. uknjiženje
Kod stanova u izgradnji, građevinska dozvola je temelj bez kojeg ne bi trebalo ni da razmišljate o kupovini. Sa druge strane, kod gotovih stanova, uknjiženje je dokaz da je stan pravno formiran i da kupujete ono što zaista postoji u sistemu.
Provera investitora vs. provera vlasništva
Kod novogradnje, mnogo toga zavisi od toga ko gradi – pa je proveravanje investitora i njegove istorije poslovanja ključni korak. Kod gotovih stanova, akcenat je na vlasniku, punomoćju i proveri eventualnih tereta kao što su hipoteka ili pravo preče kupovine.
Pravo na posed – balans isplate i useljenja
Stupanje u posed je moment kada se novac menja za kvadrate. Kod novogradnje, to se obično vezuje za određene faze izgradnje i tehnički pregled. Kod izgrađenih stanova, situacija je često jasnija, ali zahteva pažljivo ugovaranje ukoliko već postoji stanar ili ako je potreban raniji ulazak.
Ugovorne odredbe – ista pravila za sve
Bez obzira na tip stana, ugovor mora biti jasan, detaljan i fer. Precizno naznačite obaveze, rokove, posledice za kašnjenje i sve druge detalje. Ne ostavljajte prostor za slobodna tumačenja. Pravna sigurnost mora biti obostrana.
Troškovi – slični, ali ne i isti
Kod novogradnje, plaća se PDV od 10%, ali uz pravo na refundaciju za prvu nekretninu. Kod stanova koji su već prometovani, plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%. U oba slučaja, troškove overe, clausule intabulandi, i eventualne dodatne anekse, uglavnom snosi kupac.
Na kraju – kupovina stana nije posao za jedan dan
Kupovina stana je ozbiljna odluka. Zato se svaka provera mora obaviti pažljivo, svaka ugovorna odredba mora biti jasna, a svaki trošak unapred poznat.
- Informišite se. ✅
- Konsultujte advokata. ✅
- Zatražite sve dokaze i dokumente. ✅
- I najvažnije – ne žurite. ✅
Bilo da kupujete stan u izgradnji ili gotovu nekretninu – informisan kupac je zaštićen kupac.
Potrebna vam je pomoć oko pravne provere nekretnine?
Naš tim u Stojković Advokati stoji vam na raspolaganju za sve pravne savete i provere.
📩 [email protected] | 📞 +381 11 328 1914
🌐 www.statt.rs