Pet stvari koje morate da znate nakon kupovine stana

Pet stvari koje morate da znate nakon kupovine stana

Zaključili ste ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, isplatili ste kupoprodajnu cenu u celosti, stupili ste i u posed nepokretnosti, ali da li ste znali da postupak kupoprodaje još nije okončan? Pored toga, postoji niz zakonskih obaveza koje su uprene na kupca, a koje je potrebno ispuniti nakon kupoprodaje nepokretnosti.

Kada se okončava postupak kupoprodaje nepokretnosti?

Postupak se zvanično okončava upisom kupca kao novog vlasnika nepokretnosti u katastar nepokretnosti. Na taj način, kupac trenutkom upisa formalno stiče pravo svojine na nepokretnosti koju je kupio. Do tog trenutka, kupac ima samo pravo da zahteva da bude upisan kao novi vlasnik nepokretnosti, a u cilju formalnog sticanja prava svojine na nepokretnosti. Naravno, pod uslovom da je zaključen punovažan ugovor, a kupoprodajna cena isplaćena u celosti.

Da li to utiče na početak eventualne adaptacije stana?

Zavisi od toga šta je ugovoreno i u kom obimu novi vlasnik namerava adaptira nepokretnost. Za odgovor na to pitanje bitno je i u kom trenutku i sa kojom namerom se vrši adaptacija, pa će od odgovora na ta pitanja, zavisiti i pravne mogućnosti kupca.

Sa druge strane, u slučaju kada je kupac ušao u posed nepokretnosti, a još nije formalno stekao pravo svojine, ako želi da renovira stan, a da mu je za vrstu i obim radova neophodna dozvola opštinskog organa, radi sticanja mogućnosti da podnese zahtev za izdavanje dozvole, kupac mora da sačeka formalno sticanje prava svojine (u velikoj većini opština).

Poreske prijave

U slučaju kada se kupuje stan u izgradnji, kupac plaća PDV direktno investitoru, a u slučaju da kupac kupuje prvi stan, ima pravo da zahteva povraćaj PDV-a.

U slučaju stanova koji su već prometovani, kupac plaća porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2.5% od tržišne vrednosti nepokretnosti koju utvrđuje poreska uprava po sopstvenim parametrima, a ne po iznosu ugovorene kupoprodajne cene, ali koji se neretko i podudaraju. Zakonski, obveznik tog poreza je prodavac. Ipak, u praksi se iskristalisalo da se regulisanje te obaveze ugovorom prenese na kupca. Shodno tome, kupac se ugovorom ovlašćuje da u ime i za račun prodavca podnese odgovarajuću poresku prijavu radi utvrđivanja poreske obaveze. Po prijemu poreskog rešenja, kupac ima rok od 15 dana za plaćanje utvrđenog poreza.

U oba slučaja, kupac novog stana postaje i obveznik poreza na imovinu čiji iznos zavisi od niza parametara kao što su: gde se nalazi zgrada, koliko je stara zgrada, od površine stana, terase, kao i da li kupac ima prijavljeno prebivalište na adresi stana.

Javni beležnik koji je overio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti dužan je da po službenoj dužnosti podnese odgovarajuće poreske prijave, što kupcu u mnogome štedi sredstva i vreme.

Promena korisnika kod javnih i komunalnih službi

Ne postoje zakonski propisi koji uređuju segment promene korisnika kod javnih i komunalnih službi, a u vezi sa stanom koji je predmet kupoprodaje. Postupak promene korisnika zavisi od internih propisa i procedura svakog javnog ili komunalnog preduzeća te je taj segment potrebno proveriti sa svakim od preduzeća ponaosob.

Da li postoje dodatne obaveze kada se kupi stan?

Praksa izgradnje velikih stambenih kompleksa, koji su neretko zatvorenog tipa, a što se od strane prodavca ističe kao dodata vrednost nepokretnosti, dovela je do toga se kupci samim ugovorom o kupoprodaji obavezuju na učešće u formiranju stambene zajednice, a neretko se unapred saglašavaju sa pravilima ili posebnim kućnim redom koje će prodavac doneti.

Kupci se obavezuju i na zaključenje ugovora sa kompanijom koja će pružati usluge održavanja ili obezbeđenja kompleksa, a da ne znaju tačno pod kojim uslovima.

Sve navedeno ustanovljeno je u cilju održavanja vrednosti celokupnog stambenog kompleksa, kako bi prodavac, odnosno investitor, mogao da održi nivo cene kvadrata.

Pored toga, kada su veliki stambeni kompleksi u pitanju, sve je češća praksa da se od strane prodavaca, tj. investitora nameće odricanje od prava korišćenja zajedničkih prostorija (podrum, tavan), osim onih koje su neophodne za prolaz kroz zgradu do samog stana.

Iako ugovori o kupoprodaji nepokretnosti mogu da izgledaju jasno, život ipak kreira događaje brže i kreativnije od područja pravnog regulisanja. Jasni odgovori na sva pitanja i nedoumice u mnogome će uticati na osećaj sigurnosti tokom postupka kupovine. Ipak, rizik uvek postoji.

Za više informacija o ovoj ili bilo kojoj drugoj pravnoj, poreskoj ili poslovnoj temi, možete slobodno da nam pišite na [email protected] u bilo koje vreme ili da nam se javite na broj telefona +381113281914 svakog radnog dana od 08:30 do 16:30