Kupovina stana u izgradnji, prednosti i mane.

Prethodnih godina, svedoci smo ekspanzije izgradnje stanova u Beogradu, praćene povećanom potražnjom za kupovinu novoizgrađenih stanova. Kupovina novog stana za mnoge predstavlja jednu od najvećih životnih odluka, najsrećniji, ali i najstresniji životni događaj. Jedno od osnovnih pitanja koje se postavlja je kako kupiti kvalitetnu nepokretnost, a u isto vreme po ,,povoljnoj“ ceni, ceni koja je u okviru dostupnog budžeta. Neretko, logičan izbor je kupovina nepokretnosti u izgradnji.

Kupovina stana u izgradnji svakako predstavlja povoljniju opciju jer su stanovi u izgradnji višestruko jeftiniji od već izgrađenih i uknjiženih stanova, međutim, kupujete stan koji još uvek nije izgrađen, samim tim ni uknjižen, pa je kupovina skopčana sa mnogim pravnim rizicima. Ipak, mnogi građani se odlučuju na ovakav potez i svesno ulaze u rizik.

Osim što su, kako smo već pomenuli, stanovi u izgradnji jeftiniji od već izgrađenih stanova, mnogima je pogodnost to što stan mogu prilagoditi svojim potrebama, pa tako npr. unapred ugovoriti koji će materijal biti korišćen prilikom izgradnje objekta (stolarija, keramika), kakav će biti raspored sanitarnih čvorova, elektro izvoda itd. Isto tako, plaćanje se može ugovoriti u ratama, pa tako npr. je moguće jedan deo ukupnog iznosa kupoprodajne cene isplatiti prilikom zaključenja ugovora, drugi deo prilikom završetka određenog dela posla, odnosno neke faze izgradnje, a konačan iznos tek nakon uknjižbe nepokretnosti.

Velika prednost prilikom kupovine stana u izgradnji je i pravo na povrat PDV-a u iznosu od 10% od iznosa kupoprodajne cene. To praktično znači da na iznos kupoprodajne cene od EUR 40.000,00, vi imate povraća PDV-a od EUR 4.000,00.Taj iznos je kupcima od velikog značaja prilikom opremanja novog stana. Prema članu 56a stav 4. Zakona o porezu na dodatu vrednost, pravo na refundaciju PDV može se ostvariti za stan čija površina za kupca prvog stana iznosi do 40 m2, a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m2. Bitno je napomenuti da ovo pravo može ostvariti samo onaj koji nije imao u svojini stan na teritoriji Republike u periodu od 1. jula 2006. godine do dana overe Ugovora o kupoprodaji. Međutim, ovaj vid kupovine nepokretnosti nosi i određene nemale rizike, pa je pre zaključenja Ugovora, potrebno analizirati sve pravne aspekte vrste Ugovornog odnosa, proveriti podakte o investitoru, postojanju neophodne građevinske dokumentacije, kao i ugovoriti najbolja moguća sredstva obezbeđenja kojim bi se rizici za neuredno ispunjenje Ugovora sveli na minimum.

Osim Ugovora o kupovini stana u izgradnji, građani se odlučuju i na zaključenje Ugovora o zajedničkoj izgradnji odnosno Ugovora o sufinansiranju izgradnje nepokretnosti. U tom slučaju, lice zainteresovano za kupovinu stana, učestvuje u izgradnji celog objekta bilo sa određenim novčanim iznosom, bilo sa vlasništvom na zemljištu na kojem će biti izgrađen objekat, a investitor se obavezuje da na njega prenese vlasništvo na određenom stanu određene površine koji će biti izgrađen. Međutim, to može biti i nepovoljnije za kupca stana/sufinansijera, iz razloga što kupac sam snosi rizik za stan koji mu po Ugovoru pripada, ali odgovara i trećim licima koja su zaključila Ugovor o kupovini stana u izgradnji.

Kako bi izbegli ili makar umanjili rizike od toga da budete prevareni od strane investitora, i da objekat, za koji ste već dali novac, ne bude nikada izgrađen, moguće je ugovoriti Bankarsku garanciju za dobro izvršenje posla, koje pruža sigurnost makar do iznosa navedenog u garanciji. Moguće je predvideti i ugovornu kaznu koju bi investitor bio dužan isplatiti kupcu u slučaju da odustane od izgradnje objekta, pored povraćaja plaćenog iznosa, međutim, upitno je da li bi te iznose mogli i naplatiti od investitora. Preporuka je da se radi urednog izvršenja ugovora od strane investitora, odnosno radi izgradnje objekta u predviđenim rokovima i na ugovoreni način, sačini založna izjava kojom bi investitor ili neko treće lice, jemčilo za ispunjenje Ugovora, a u slučaju neispunjenja, kupac bi se mogao namiriti putem iste.

Prilikom zaključenja Ugovora o kupovini stana u izgradnji ili Ugovora o zajedničkoj gradnji, preporučljivo je ,,proveriti“ investitora. To možete učiniti putem sajta APR-a, gde bi videli podatke o njegovoj kompaniji, proveriti na sajtu Narodne banke Srbije da li su mu računi možda u blokadi, razgovarati sa stanarima zgrade koju je investitor ranije izgradio itd. Potrebno je proveriti i da li je investitor upisan kao nosilac prava svojine ili korišćenja na zemljištu, da li je izdata građevinska dozvola, izvršiti uvid u idejni projekat, kao i proveriti da li je investitor uredno isplatio sve račune prema elektrodistribuciji, vodovodu itd. Poželjno je da Ugovor sadrži odredbu o obavezi investitora da o svom trošku izdejstvuje upotrebnu dozvolu, koja je uslov da bi objekat bio uknjižen, kao i odredbu da investitor nema pravo na pun iznos ugovorene cene stana sve do dobijanja upotrebne dozvole.

Prodavac stanova u izgradnji mora imati dokumentaciju poput informacije o lokaciji, dokaz o pravu svojine na građevinskom zemljištu, građevinsku dozvolu prema tehničkoj dokumentaciji za izgradnju objekta, glavni projekat u skladu sa odobrenjem za izgradnju itd, da bi kupac mogao da kupi stan u izgradnji, pa je pre donošenja odluke o kupovini neophodno proveriti svu građevinsku dokumentaciju.

Na žalost, često se dešava da kupci nekretnina budu prevareni, da ostanu i bez novca i bez stana, pa budu prinuđeni da svoje pravo ostvare u sudskom postupku, a čak i nakon dobijanja pravnosnažne i izvršne sudske presude, nekada je u izvršnom postupku nemoguće iznose i naplatiti. Zbog svega toga, potrebno je pre odluke o kupovini stana u izgradnji, razmotriti sve prednosti i rizike takve kupovine kako bi doneli najbolju moguću i informisanu odluku.

Kupovina stana, a naročito stana u izgradnji je složeno pravno pitanje kome je potrebno pristupiti sa najvećom pažnjom i uz pomoć onih koji su specijalizovani za tu oblast. Sve veći broj stanova se prodaje već u izgradnji, zbog velike potražnje, a po nešto nižoj ceni od uobičajene. Tržište nekretnina se širi, što otvara prostor i za sve više potencijalnih zloupotreba. Stoga, budite potpuno informisani pre nego donesete odluku o kupovini stana u izgradnji ili zaključite Ugovor o zajedničkoj gradnji.