Kratak vodič za zakup nepokretnosti u Srbiji

Zakup nepokretnosti, bilo u svrhe obavljanja svoje poslovne delatnosti, bilo u lične svrhe regulisanja stambenog pitanja, jedna je od retkih oblasti pravnog prometa koja se ne doživljava dovoljno ozbiljno i često joj se ne pridaje dovoljno pažnje u detaljnom ugovornom regulisanju odnosa izmedju zakupodavca i zakupca.

Imajući u vidu značaje dve gore navedene svrhe zakupa, na prvom mestu to je stabilnost poslovanja koja je uslovljena, između ostalog, i pravnom sigurnošću u pogledu zakupa nepokretnosti i „čvrstinom“ ugovora. U drugom slučaju, po sredi je pravna sigurnost „krova nad glavom“ kada je u pitanju zakup nepokretnosti za namirenje ličnih, životnih potreba. Evidentno je u oba slučaja da se radi o posebno osetljivim interesima koje je nužno dobro zaštititi.

Rizici i to nemali, bez ikakve dvojbe, postoje i na strani zakupodavca, pa je i u njegovom najboljem interesu da se zakup ugovorno reguliše na sveobuhvatan način. Ipak, da to nije čest slučaj, govori i veliki broj parničnih postupaka koji za predmet nemaju samo potraživanje neplaćenih zakupnina, već i povredu drugih prava i naknadu prouzrokovane štete usled činjenja ili nečinjenja jedne ili druge ugovorne strane, a koje predstavlja posledicu samovoljnog tumačenja zakupodavnog odnosa, u nedostatku ugovornih odredaba.

Tokove je u tom pravcu dodatno skrenula nedovoljno razvijena svest o obaveznosti plaćanja poreza kada je u pitanju zakup nepokretnosti. U tom cilju, mnogi su spremni da zbog novčanih iznosa koji ni približno nisu proporcionalni važnosti i vrednosti interesa koji se izlaže riziku, dovedu u pitanje sopstvenu pravnu sigurnost i izlože se mogućnosti samovoljnog tumačenja zakupodavnog odnosa koje neminovno vodi u dugotrajne parnične postupke i mnogo veće troškove i gubitke od onih koji su trebali da predstavljaju „uštedu“ izbegavanjem da se plati porez.

Ugovorne odredbe

Zakon o obligacionim odnosima (“Sl. list SFRJ”, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89, “Sl. list SRJ”, br. 31/93, “Sl. list SCG”, br. 1/2003 – Ustavna povelja i “Sl. glasnik RS”, br. 18/2020 dalje: „Zakon“) u čl. 569-599 primarno reguliše materiju zakupa dajući joj okvir za regulisanje, uz određene norme imperativnog karaktera.

Ovaj vodič neće se primarno baviti bitnim elementima ugovora o zakupu nepokretnosti, a koji predstavljaju samu nepokretnost, iznos zakupnine kao i trajanje ugovora, bez kojih ugovor i ne može biti punovažan, kao ni samim zakonskim odredbama, već će ukazati na odnose koje ugovorne strane najčešće „pretpostavljaju“ i smatraju za podrazumevajuće, a koji kao takvi, najčešće predstavljaju izvore nesporazuma i suprotnih tumačenja.

• Svrha zakupa

Pored predmeta zakupa, veoma je važno definisati i svrhu zakupa, odnosno u kom cilju se određena nepokretnost daje, odnosno prima u zakup. Definicija svrhe odrediće samu suštinu ugovornog odnosa i dati smernice za dalje definisanje ugovornog odnosa u pogledu načina korišćenja nepokretnosti, kao i ustanovljenja odgovornosti za određena činjenja, odnosno nečinjenja, a naročito za upotrebu predmeta zakupa suprotno svrsi.

• Komunikacija

Iako se u tehnikama sastavljanja ugovora način komunikacije između ugovornih strana definiše tek na samom kraju ugovora, sa tačke gledišta osetljivosti zakupodavnog odnosa, definisanje komunikacije, i to pismene, putem e-maila, od esencijalne je važnosti, jer postojanje pisanih dokaza komunikacije najpre smanjuje mogućnost pogrešnih interpretacija tuđih reči, stavova i namera, kao i pogrešnog sećanja, a uporedo daje sigurnost za obe strane.

• Stupanje na snagu i primopredaja

Kada se definiše stupanje ugovora na snagu i datum i način predaje nepokretnosti zakupcu, više je nego poželjno na samom početku, pored navođenja nepokretnosti, tačno definisati i ostale pripadajuće delove, inventar, nameštaj, aparate i konstatovati njihovo stanje i ispravnost u trenutku stupanja zakupca u državinu nepokretnosti. O navedenom se može sastaviti i prilog ugovoru kako dugačak spisak ne bi opteretio tekst samog ugovora, a može biti konstatovano i zapisnički. Preciznost u ovom delu ugovora isključiće u potpunosti mogućnost pogrešnog tumačenja zakonskih normi.

• Dokazi o plaćenoj zakupnini

Nije potrebno opterećivati postojeću ionako preglomaznu dokumentaciju priznanicama o primljenom, odnosno plaćenom novčanom iznosu zakupnine. Više je nego dovoljno ugovoriti da se plaćanje zakupnine vrši plaćanjem preko računa u banci u preciznom roku pa će na taj način uvek postojati trag i mogućnost neposrednog uvida u (ne)izvršene obaveze po osnovu zakupa za obe strane.

• Dokazi o plaćenim troškovima

Nakon što se precizno definišu svi ostali troškovi nepokretnosti, iznosi, rokovi, dužnost i odgovornost za plaćanje, ugovorom će se definisati i šta će se smatrati dokazom o izvršenoj uplati i u kom roku će se ti dokazi dostavljati.

• Rokovi

Iako se rokovi definišu za svaku okolnost ponaosob, na ovom mestu posebno ukazujemo na njihovu važnost. Bez utvrđenih jasnih rokova za izvršenje bilo koje obaveze (a ne samo one koje ugovorne strane smatraju karakterističnim) ne može se smatrati da je jedan ugovorni odnos uređen na jasan i temeljan način, pa kao takav, suprotno svojoj svrsi, predstavlja plodno tlo za nesporazume.

• Modifikacije i održavanje

Modifikacije na samoj nepokretnosti preduzete od bilo koje strane moraju na takav način biti predviđene ugovorom. Pored samog ugovaranja mogućnosti modifikacija, kao što je već predočeno, moraju se ugovoriti načini obaveštavanja, rokovi, obaveze i odgovornosti.

Sa druge strane, sam Zakon propisuje da je zakupodavac dužan održavati stvar u ispravnom stanju za vreme trajanja zakupa i radi toga vršiti potrebne opravke na njoj. On je dužan naknaditi zakupcu troškove koje je ovaj učinio za održavanje stvari, a koje bi on sam bio dužan učiniti.

Troškovi sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom stvari, kao i troškovi same upotrebe, padaju na teret zakupca. O upotrebi opravke zakupac je dužan obavestiti zakupodavca.

• Garancije i osiguranje

Pored standardnog depozita, u ugovorima o zakupi nepokretnosti kao sredstva obezbeđenja ugovaraju se i sva druga sredstva obezbeđenja koja mogu garantovati dobro izvršenje ugovora. Bitno je, kao i na drugim mestima, detaljno ugovoriti sve parametre primene.

• Posledice nepridržavanja

Za sve ugovoreno, potrebno je ugovoriti i odgovarajuće posledice nepridržavanja, u suprotnom, neće biti previše koristi od samog ugovora.

Ugovor o zakupu nepokretnosti potrebno je sastaviti na jasan, jednostavan ali sveobuhvatan način,  poštujući specifične činjenice međusobnog dogovora, svrhe zakupa, uslova i zahteva ugovornih strana, na način da ugovorne strane ni u jednom trenutku ne dovedu sebe u situaciju da njihove odnose i međusobne obaveze tumači sud.