KOMPLETAN VODIČ ZA NEKRETNINE U SRBIJI 

 

VODIČ ZA NEKRETNINE

Ovaj vodič za nekretnine („Vodič”) pruža sažetu pravnu analizu glavnih tema i propisa koji regulišu prava na nepokretnostima u Republici Srbiji. Svrha Vodiča je da pruži pregled relevantnih instituta za nekretnine koji postoje u domaćoj jurisdikciji. Namenjen je uglavnom domaćim licima zainteresovanim da saznaju više o oblasti prava svojine, a posebno prava na nepokretnostima. Međutim, Vodič je koristan i za strana lica koji traže odgovore na više pitanja vezanih za nekretnine koji su obično rasuti u brojnim zakonima i propisima.

 

Vodič je podeljen na sledeće odeljke, od kojih svaki pokriva određena pitanja u oblasti nekretnina:

  • Vrste prava na nepokretnostima;
  • Sticanje prava na nepokretnostima;
  • Sistem upisa – katastar nepokretnosti;
  • Pravo stranaca na sticanje nepokretnosti;
  • Zaštita prenesenih prava svojine;
  • Ugovor o zakupu;
  • Hipoteka;
  • Restitucija i obeštećenje;
  • Oporezivanje;
  • Pravni okvir.

 

  • Vrste prava na nepokretnostima

 

  • Pravo svojine (isključivo pravo svojine, susvojina, zajednička svojina);
  • Pravo službenosti (stvarne i lične);
  • Pravo preče kupovine (zakonsko i ugovorno);
  • Hipoteka;
  • Pravo korišćenja;
  • Zakup.

 

  • Sticanje stvarnih prava na nepokretnostima

 

  • Pravo isključive svojine

 

Prava na nepokretnostima u Republici Srbiji stiču se na osnovu važećeg pravnog osnova (ugovor o kupoprodaji, rešenje o nasleđivanju, ugovor o poklonu i dr.) upisom u katastar nepokretnosti.

 

Promet nepokretnosti je detaljno regulisan srpskim zakonodavstvom. Za prenos prava svojine na nepokretnostima neophodan je odgovarajući ugovor koji mora biti zaključen u pisanoj formi, sa potpisima ugovornih strana i koji je overen kod javnog beležnika (forma ad solemnitatem).

 

Ovde treba napomenuti da se kupoprodajna cena nepokretnosti može iskazati u evrima, što je izuzetak od pravila da se u Republici Srbiji plaćanja, naplata i prenos vrše u dinarima. Takođe, ukoliko stranke nameravaju da se deo cene isplati u gotovini, prodavac ne može primiti gotovinu u iznosu od EUR 10.000 ili više u dinarskoj protivvrednosti. Ovo ograničenje se odnosi i na slučaj da se radi o više međusobno povezanih gotovinskih transakcija u ukupnom iznosu od EUR 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti. Dakle, ukoliko je cena veća od EUR 10.000, prodavac može dobiti u govotvini EUR 10.000 € dok preostali iznos mora biti prebačen na račun poslovne banke.

 

Aktuelno zakonodavstvo predviđa dva moguća oblika overe ugovora o prenosu prava svojine: oblik javnobeležničkog zapisa (npr. u slučaju kada se kupoprodajna cena nepokretnosti isplaćuje iz sredstava stambenog kredita ili kada su u transakciju uključena maloletna ili poslovno nesposobna lica) i oblik potvrde (solemnizacije) ugovora, kojom javni beležnik potvrđuje da je strankama u njegovom prisustvu pročitana isprava, da su one izjavile da ta isprava u svemu i potpuno odgovara njihovoj volji i da su je svojeručno potpisale. Oba oblika predstavljaju odgovarajući pravni osnov za prenos prava na nepokretnosti, dok je značajna razlika između njih praktične prirode – solemnizaciju javni beležnik naplaćuje sa samo 60% javnobeležničke naknade za razliku od pune naknade koju naplaćuje kada on lično sačinjava javnobeležnički zapis.

 

Pre overe ugovora, javni beležnik je dužan da proveri da li je za nepokretnosti izdata pravnosnažna građevinska i upotrebna dozvola, da proveri da li je prodavac prethodno zaključio ugovor sa drugim kupcem i da obavesti ugovorne strane o ishodu provera.

 

Javnobeležnički zapis se, po pravilu, sastavlja na srpskom jeziku, na ćiriličnom pismu, ali može biti sastavljen i na stranom jeziku, na zahtev ugovorne strane, ako javni beležnik ima i svojstvo sudskog tumača za jezik na kome sastavlja ugovor i ako je ugovor namenjen za upotrebu u inostranstvu. S druge strane, prilikom solemnizacije ugovora javni beležnik može solemnizovati dvojezični ugovor ako sudski tumač potvrdi istovetnost teksta ugovora na stranom jeziku sa tekstom ugovora na srpskom jeziku.

 

Javni beležnik koji je overio ugovor dužan je da overenu kopiju ugovora odmah dostavi sudu nadležnom za vođenje posebne evidencije o zaključenim ugovorima o prometu nepokretnostima, da overenu kopiju ugovora dostavi u roku od 24 časa od momenta overe ugovora katastru nepokretnosti, o čemu izdaje potvrdu ugovornim stranama i da overenu kopiju ugovora dostavi organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda, u roku od deset dana od dana zaključenja ugovora.

  • Susvojina

 

Više lica imaju pravo susvojine na nepokretnosti kada je deo svakog od njih određen srazmerno prema celini (idealni deo) u konkretnom udelu, a ako suvlasnički delovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki. Susvojina se stiče na osnovu ugovora pod istim uslovima koji su navedeni u prethodnoj tački Vodiča, nasledstvom, deobom ili na drugi način propisan posebnim zakonima.

 

Suvlasnik ima pravo da nepokretnost drži i da je koristi zajedno sa ostalim suvlasnicima srazmerno svom delu, ne povređujući prava ostalih suvlasnika. Suvlasnik može raspolagati svojim delom bez saglasnosti ostalih suvlasnika, s tim da u slučaju prodaje suvlasničkog dela ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine.

 

Suvlasnici nepokretnosti njome zajednički upravljaju. Za preduzimanje poslova redovnog upravljanja potrebna je saglasnost suvlasnika čiji delovi zajedno čine više od polovine vrednosti stvari, dok za preduzimanje poslova koji prelaze okvir redovnog upravljanja (otuđenje cele stvari, promena namene stvari, izdavanje cele stvari u zakup, zasnivanje hipoteke na celoj stvari, zasnivanje stvarnih službenosti, veće popravke i sl.) potrebna je saglasnost svih suvlasnika. Upravljanje može biti povereno jednom od suvlasnika ili trećem licu, a ako suvlasnici ne mogu da postignu sporazum oko upravljanja, o tome može da odluči sud.

 

Suvlasnik uvek ima pravo na deobu stvari koje ne zastareva i kojeg se suvlasnik ne može odreći. Suvlasniku kome je deobom pripala stvar ili deo stvari ostali suvlasnici jamče za pravne i fizičke nedostatke stvari u granicama vrednosti svojih suvlasničkih delova.

  • Zajednička svojina

 

Zajednička svojina je svojina više lica na nepokretnosti kada su njihovi udeli odredivi ali nisu unapred određeni. To će biti slučaj kada lice koje je u braku stekne nepokretnost tokom trajanja braka. Tada će supružnici na predmetnoj nepokretnosti imati zajedničku svojinu, osim ukoliko supružnik u ugovoru potvrdi da je saglasan da nepokretnost koja se stiče bude u isključivoj svojini drugog supružnika. Ista saglasnost supružnika potrebna je u ugovoru i u situaciji kada se prodaje nepokretnost u zajedničkoj svojimi.

Da bi udeli u zajedničkoj svojini na nepokretnosti postali konkretno opredeljeni, potrebno je da se sprovede postupak deobe ili zaključi bračni ugovor ili u krajnjem slučaju, moguće je da isto bude učinjeno presudom o razvodu braka.

Kako za sticanje zajedničke svojine, tako i za njenu deobu ugovornim putem, podjednako važe sva do sada navedena pravila o sticanju prava svojine, osim u slučaju kada je sticanje zajedničke svojine propisano zakonom, kao što je to situacija sa zajedničkim prostorijama stambene zgrade.

  • Pravo preče kupovine

 

Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom, a ukoliko su ti udeli jednaki, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.

 

Sa druge strane, vlasnik poljoprivrednog zemljišta koji namerava da proda to poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. Slično kao i u slučaju suvlasništva, u slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća. U ostvarivanju prava preče kupovine vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koje je predmet prodaje.

 

Vlasnik, odnosno suvlasnik, dužan je da ponudu za kupovinu dostavi svim svim nosiocima prava preče kupovine u pisanom obliku, a ponuda mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje.

 

Ako se imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni da prihvata ponudu, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima. Ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje ponovo uputi ponude svim nosiocima prava preče kupovine.

 

  • Sistem upisa – katastar nepokretnosti

 

Kao što je objašnjeno u prethodnom poglavlju, da biste postali titular prava na nepokretnosti morate biti upisani u katastar nepokretnosti (“Katastar”). Upis u nadležni Katastar, po pravilu, po službenoj dužnosti sprovode sudovi, javni beležnici, javni izvršitelji i drugi organi i organizacije koji su izdali ili overili ispravu koja predstavlja pravni osnov za sticanje predmetnog prava.

 

Katastar je javna knjiga koja je osnovna evidencija nepokretnosti i prava na njima. Sadrži podatke o zemljištu (naziv katastarske opštine, broj, oblik, površina, način korišćenja, bonitet, katastarska klasa i katastarski prihod katastarske parcele), zgradama, stanovima i poslovnim prostorijama, posebnim delovima zgrada i drugim građevinskim objektima (položaj, oblik, površina, način korišćenja, spratnost i prostorija), kao i podatke o pravima na njima i nosiocima tih prava, teretima i ograničenjima.

 

Katastar je danas uspostavljen na celoj teritoriji Republike Srbije i jedini je postojeći registar koji evidentira kako fizičke karakteristike nepokretnosti, tako i prava svojine na takvim nepokretnostima.

 

Nadležni Katastar, geodetska organizacija i javni beležnik mogu izdati izvod iz Katastra koji predstavlja službeni dokument koji sadrži podatke o odabranim nepokretnostima, odnosno podatke o zemljištu (A list), nosiocu prava na zemljištu (B list), zgradi, stanu i poslovnom prostoru, tj. posebnim delovima zgrade i nosiocu prava na njima (V list) i teretima i ograničenjima na predmetnoj nepokretnosti (G list). Izvod iz katastra obuhvata sve katastarske parcele koje pripadaju istom nosiocu prava na katastarskim parcelama i objektima na tim parcelama, a koje se nalaze u istoj katastarskoj opštini.

 

Takođe postoji mogućnost praćenja stanja nepokretnosti putem elektronske baze podataka Katastra koja se nalazi na sledećem linku https://katastar.rgz.gov.rs/eKatastarPublic/. Postoji mogućnost besplatnog uvida u elektronsku bazu podataka i mogućnost uvida korisnika registra koji se naplaćuje. Besplatna opcija pruža neregistrovanim korisnicima informacije o katastarskoj parceli, objektima (uključujući i posebne delove tih objekata), vlasniku prava svojine kao i informacije o postojanju bilo kakvih zabeležbi i tereta (samo podaci o vrsti tereta i datumu upisa, bez opisa sadržaja takvog tereta). Da bi imali pristup detaljnijim informacijama o titularu stvarnog prava (adresa i JMBG), a posebno u pogledu detaljnijeg opisa tereta, korisnik mora biti registrovan i imati ličnu lozinku.

 

  • Pravo stranaca na sticanje nepokretnosti

 

Strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u Republici Srbiji mogu, pod uslovima reciprociteta, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su neophodne za obavljanje te delatnosti. Pored toga, strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima reciprociteta, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi pod istim uslovima kao i domaći državljani. Izuzetno, zakonom se može predvideti da strano fizičko ili pravno lice ne može sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na određenim područjima Republike Srbije.

 

Takođe, strano fizičko ili pravno lice ne može imati u vlasništvu poljoprivredno zemljište, osim ako je drugačije određeno Zakonom o poljoprivrednom zemljištu u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, s jedne strane, i Republike Srbije, s druge strane. Treba napomenuti da je poljoprivredno zemljište zemljište koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju (njive, bašte, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, bare, trske i močvare) i zemljište koje se može koristiti za poljoprivrednu proizvodnju.

 

Republika Srbija je uspostavila ugovorni reciprocitet u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima pravnim poslom među živima sa malim brojem država. Međutim, postojanje ugovornog reciprociteta nije neophodno, odnosno sticanje imovinskih prava može se vršiti na osnovu de facto reciprociteta. To znači da je neophodno da zakonodavstvo zemlje čije državljanstvo ima strano lice dozvoljava sticanje nepokretnosti stranim licima pod uslovima koji nisu teži od uslova propisanih za domaća lica, odnosno da se u praksi dozvoljava našim državljanima da stiču nepokretnosti. Javni beležnik koji treba da overi ugovor, uvek će poći od pretpostavke da de facto reciprocitet uvek postoji, pod uslovom da zainteresovane strane mogu dokazati suprotno. U slučaju da je potrebno utvrditi da li za konkretnu državu postoji reciprocitet, potrebno je obratiti se Ministarstvu pravde.

 

Kada je u pitanju mogućnost nasleđivanja, strana fizička lica mogu, pod uslovima reciprociteta, sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije pod istim uslovima kao domaći državljani. Srbija ima ugovorni reciprocitet sa nizom zemalja, međutim, za sticanje nepokretnosti nasleđivanjem dovoljan je de facto reciprocitet. Štaviše, javni beležnici pred kojima se sprovodi ostavinski postupak, kao i u slučaju overe ugovora, pretpostavljaju da de facto reciprocitet uvek postoji, pod uslovom da zainteresovane strane mogu dokazati suprotno.

 

  • Zaštita prenetih prava svojine

 

Zakonom o obligacionim odnosima propisana su pravila o odgovornosti prenosioca prava na nepokretnosti koja se odnosi na njegovu odgovornost za pravne nedostatke nepokretnosti, tzv. zaštitu od evikcije. Iako je ova odredba sadržana u većini kupoprodajnih ugovora, zapravo je nije potrebno posebno unostit jer je zaštita od evikcije propisana zakonom i primenjuje se u svakom slučaju (osim kada ugovorne strane izričito isključuju njenu primenu).

 

Zaštita od evikcije u osnovi znači da je prodavac odgovoran ako na prodatoj stvari postoji pravo trećeg lica koje isključuje, umanjuje ili ograničava pravo kupca, a kada treće lice postavi pravo na stvar, kupac je dužan da obavesti prodavaca, osim kada prodavac već zna za to, i da ga pozove ga da nepokretnost zaštiti od prava ili potraživanja trećeg lica u razumnom roku.

 

Ukoliko prodavac ne postupi po zahtevu kupca, u slučaju potpunog oduzimanja kupčevog prava ugovor se raskida po zakonu (automatski raskid), dok u slučaju smanjenja ili ograničenja prava kupca, kupac može raskinuti ugovor ili zahtevati proporcionalno smanjenje cene. U svakom slučaju, kupac ima pravo na naknadu pretrpljene štete.

 

Prilikom primene evikcije veoma je važno da li je kupac savestan ili ne, odnosno ako je kupac u trenutku zaključenja ugovora znao za mogućnost lišenja, odnosno da njegovo pravo može biti smanjenjeno ili ograničeno, on nema pravo na naknadu ako se takva mogućnost ostvari, ali ima pravo da zahteva povraćaj ili smanjenje cene.

 

Dakle, prodavac je odgovoran ako je prodata nepokretnost podvrgnuta pravu trećeg lica koje isključuje, smanjuje ili ograničava pravo kupca, čije postojanje nije saopšteno kupcu. Ako kupac bude lišen stvari od strane trećeg lica, ugovor se raskida na osnovu zakona, a u slučaju smanjenja ili ograničenja prava kupca može ili da raskine ugovor ili da zahteva srazmerno smanjenje cene. U svakom slučaju, kupac ima pravo na naknadu štete koju je pretrpeo, samo ako je imao dobru veru u trenutku zaključenja ugovora. U suprotnom, kupac ima pravo da zahteva samo povraćaj odnosno smanjenje cene.

 

  • Ugovor o zakupu

 

Srpsko zakonodavstvo prepoznaje ugovor o zakupu kao poseban oblik ugovora koji je zakonom bliže regulisan. Zakon o obligacionim odnosima ne propisuje poseban oblik ugovora o zakupu, što znači da se može zaključiti čak i usmeno. Međutim, poseban oblik ugovora o zakupu može se predvideti drugim zakonima koji regulišu datu oblast (npr. ugovor o zakupu stana mora biti zaključen u pisanoj formi).

 

Ugovor o zakupu može se zaključiti na određeno vreme ili na neodređeno vreme. Ugovor o zakupu na neodređeno vreme može da raskine bilo koja strana, uz otkazni rok. Ako dužina otkaznog roka nije ugovorena, ili nije određena zakonom ili lokalnim običajima, iznosi osam dana. Važno je napomenuti da se nakon isteka ugovora o zakupu zaključenog na određeno vreme, ako je zakup faktički još uvek na snazi (zakupac koristi nepokretnost, a zakupodavac nastavlja da prima zakupninu) smatra se da strane su zaključile novi ugovor o zakupu pod istim uslovima kao i prethodni, ali na neodređeno vreme.

 

Ugovorne strane se mogu dogovoriti o posebnim uslovima svakog ugovora, ali su glavne obaveze zakupodavca i zakupca uvek iste. Naime, zakupodavac je dužan da zakupljenu imovinu preda, da je održava i da zaštiti zakupca u slučaju pravnih i fizičkih nedostataka stvari (zaštita od iseljenja). Glavne obaveze zakupca su plaćanje ugovorene zakupnine i korišćenje imovine u skladu sa ugovorom o zakupu i naravno vraćanje nepokretnosti po isteku zakupa.

 

Treba napomenuti da, iako je održavanje nepokretnosti obaveza zakupodavca, troškove sitnih popravki uzrokovanih redovnom upotrebom stvari, kao i troškove samog korišćenja, snosi zakupac. Takođe, zakupac ne snosi odgovornost za habanje nastalo usled redovnog korišćenja imovine, kao ni za štetu nastalu usled njenog propadanja.

 

U slučaju otuđenja nepokretnosti date u zakup, mesto zakupodavca preuzima sticalac. Pribavilac ne može zahtevati od zakupca predaju zakupljene nepokretnosti pre isteka vremena na koje je ugovoren zakup, a ako trajanje zakupa nije određeno ugovorom ili zakonom, onda pre isteka otkaznog roka. Ako nije drugačije ugovoreno, sticalac zakupljene stvari ima pravo na zakupninu počev od prvog narednog roka nakon sticanja stvari, a ako je prethodni zakupodavac primio zakupninu unapred, dužan je da mu je prenese. Kada zbog otuđenja zakupljene nepokretnosti prava i obaveze zakupodavca pređu na sticaoca, zakupac može u svakom slučaju raskinuti ugovor poštujući zakonski otkazni rok.

 

Više je nego poželjno da međusobni odnosi zakupodavca i zakupca budu definisani u potpunosti i u najširem mogućem opsegu, kako bi pravna sigurnost obe ugovorne strane bila podignuta na najviši mogući nivo.

 

  • Hipoteka

 

Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti koje je stečeno upisom prava poverioca u Katastru kojim se poverilac ovlašćuje da, ako dužnik ne izmiri dug o dospeću, zahteva naplatu potraživanja iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverioca i kasnijih hipotekarnih poverioca.

 

Hipotekom su obuhvaćeni svi sastavni delovi nepokretnosti, prirodni plodovi koji nisu odvojeni od nepokretnosti (ukoliko postoje), ako ugovorom o hipoteci nije drugačije određeno; nepokretnosti utvrđene ugovorom o hipoteci, a ne stvari u vlasništvu trećih lica i sva poboljšanja i povećanja vrednosti nepokretnosti koja su nastala nakon osnivanja hipoteke.

 

Ugovor o hipoteci ili založna izjava mora biti zaključena ili u formi javnobeležničkog zapisa ili kao overena isprava (solemnizacija). U slučaju da poverilac želi da obezbedi neposredno sprovođenje izvršenja (sudskog ili vansudskog) na osnovu ugovora o hipoteci, odnosno založne izjave, ugovor mora biti zaključen u formi javnobeležničkog zapisa.

 

Treba napomenuti da u slučaju zasnivanja hipoteke na objektu u izgradnji (na primer radi projektnog finansiranja) hipoteka se zapravo upisuje na zemljište na kome se objekat gradi. Po završetku izgradnje, hipoteka se upisuje istovremeno sa upisom svojine na zgradi, po službenoj dužnosti, što u stvari znači da hipoteka na objektu u izgradnji po sili zakona prelazi u hipoteku na zgradi, odnosno u hipoteku na svakog posebnog dela po njihovom upisu u katastar.

 

Posebni delovi zgrade (stanovi, poslovni prostori) u izgradnji mogu se posebno navesti kao predmet hipoteke (radi dobijanja bankarskog kredita za kupovinu stana u izgradnji) na osnovu specifikacije posebnih delova zgrade iz građevinske dozvole i podataka iz založna izjava. Ovakav upis hipoteka će se još jednom izvršiti na samom zemljištu, jer u trenutku upisa tih hipoteka, posebni delovi zgrade  još nisu upisani u katastru, pa čim se oni uknjiže hipoteke će se po službenoj dužnosti „preneti” sa zemljišta na svaki poseban deo na koji se odnose.

 

  • Restitucija i obštećenje

 

Imovina koja je nacionalizovana od fizičkih i određenih pravnih lica na teritoriji Republike Srbije, po propisima o reformi poljoprivrede, nacionalizaciji, sekvestraciji, kao i drugim propisima, koji su važili posle 9. marta 1945. godine, i preneta u nacionalna, državna, društvena i zadružna imovina, može biti vraćena ili obeštećena naslednicima ranijih vlasnika u skladu sa Zakonom o restituciji i obeštećenju.

 

Imovina se može vratiti u naturi ako je i dalje u javnoj svojini, ili naknadom u vidu državnih obveznica ili u novcu ako je imovina u privatnoj svojini. Vraćaju su sledeće nepokretnosti u javnoj svojini: građevinsko zemljište, poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište, stambene i poslovne zgrade, stanovi i poslovni prostori i drugi objekti koji postoje na dan stupanja na snagu pomenutog zakona.

 

Subjekti koji su predviđeni kao dužnici povraćaja nacionalizovane imovine u naturi su Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave, javno preduzeće, privredno društvo ili drugo pravno lice čiji je osnivač veći društveni kapital i zadruga, uključujući privredna društva i zadruge, tj. privredna društva i zadruge u stečajnom i likvidacionom postupku, koje su danom stupanja na snagu ovog zakona vlasnik, posednik ili nosilac prava korišćenja ili raspolaganja nacionalizovanom imovinom – u pogledu prava koje im pripada. Naknada se vrši izdavanjem i predajom državnih obveznica Republike Srbije, dok se isplata akontacije naknade plaća u novcu. Ukupan iznos naknade po osnovu nacionalizovane imovine jednog bivšeg vlasnika, bez obzira na osnov, ne može biti veći od iznosa od 500.000,00 evra.

 

Imovina koja se može vratiti ne može biti predmet otuđenja, hipoteke ili založne zabrane otuđenja i založnog prava, od stupanja na snagu zakona do pravosnažnog okončanja postupka vraćanja. Radnja otuđenja i opterećenja te imovine je ništava.

 

Zbog navedenog, važno je izvršiti pravnu analizu u pogledu eventualnih podnetih zahteva za restituciju prilikom planiranja pribavljanja imovine u javnoj svojini od gore navedenih subjekata koji su dužnici povraćaja nacionalizovane imovine.

 

 

  • Oporezivanje

 

Porez na imovinu plaća svako fizičko ili pravno lice, rezident ili nerezident, koje je vlasnik nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije. Subjekti koji primenjuju računovodstvo po fer vrednosti koriste knjigovodstvenu vrednost kao osnovicu poreza na imovinu, a za subjekte koji ne vode poslovne knjige poreska osnovica je tržišna vrednost. Svaka opština izdaje prosečnu cenu kvadratnog metra za svaku godinu kako bi se utvrdila tržišna vrednost imovine.

 

Ovaj porez se plaća kvartalno. Postoji posebna poreska olakšica kojom se utvrđeni porez na imovinu umanjuje za nepokretnost u kojoj obveznik ima prijavljeno prebivalište za 50%, ali ovo umanjenje ne može biti veće od 20.000 dinara. Takođe, porez na stambene kuće i stanove do 60 m2, koji nisu u izgradnji i koji se ne izdaju u zakup, umanjuje se za 75 % pod uslovom da u tim kućama borave lica starija od 65 godina.

 

Porez na dodatu vrednost (PDV) se primenjuje na prvi prenos prava svojine na novoizgrađene objekte u slučaju da je prodavac obveznik PDV-a. Pored toga, PDV se primenjuje na prenos postojećih objekata ako se prodavac profesionalno bavi kupovinom, renoviranjem i prodajom nepokretnosti. Opšta stopa poreza na dodatu vrednost (PDV) iznosi 20%. Smanjena stopa PDV-a je 10%. Stambene zgrade i djeljivi subjekti u okviru tih objekata podliježu smanjenoj stopi PDV-a, a sve ostale zgrade i njihovi dijelovi podliježu opštoj stopi PDV-a.

 

Posebna poreska olakšica postoji na prenos svojine na stanu u situaciji kada fizičko lice kupi prvi stan (kupac prvog stana), površine do 40 m2 za kupca prvog stana i do 15m² po svakom članu domaćinstva.

 

Porez na prenos apsolutnih prava plaća se za prenos svojine na nepokretnosti koja ne podleže PDV-u. Osnovno pravilo je da se PDV i porez na promet imovine međusobno isključuju, tako da ne može doći do situacije da lice plaća oba poreza po istom osnovu. Poreski obveznik je prodavac, ali u praksi ovaj porez uglavnom plaća kupac.

Poresku osnovicu za porez na prenos apsolutnih prava čini prodajna cena iz kupoprodajnog ugovora, ako nije niža od tržišne vrednosti nepokretnosti. U slučaju da je prodajna cena niža od tržišne, poreska uprava može utvrditi poresku osnovicu u visini tržišne cene. Stopa poreza na promet imovine iznosi 2,5%. Postoji i poresko oslobođenje za kupca prvog stana, odnosno povraćaj uplaćenog prenosa imovine. Uslovi za povraćaj poreza na promet imovine su isti kao i u slučaju PDV-a.

 

Porez na kapitalnu dobit plaća se u slučaju da prodavac ostvari kapitalnu dobit pri prodaji imovine po ceni koja je veća od cene po kojoj ju je stekao. Poreska osnovica je razlika između prodajne i nabavne cene. Prodajnom cenom smatra se ugovorena cena ako nije niža od tržišne, odnosno tržišnu cenu utvrđuje poreska uprava u slučaju kada je ugovorena cena niža od tržišne. Kupoprodajnom cenom smatra se cena po kojoj je prodavac prethodno stekao predmetnu nepokretnost. U slučaju novoizgrađene imovine, kupoprodajna cena se sastoji od troškova izgradnje, a u slučaju poklona ili nasleđa, kupoprodajna cena je cena po kojoj je poklonodavac, odnosno ostavilac stekao imovinu. Stopa poreza na kapitalnu dobit iznosi 15%.

 

Kapitalna dobit se ne utvrđuje i ne oporezuje pri prodaji nepokretnosti na kojoj prodavac ima pravo svojine neprekidno najmanje 10 godina; koja je stečena nasleđivanjem u prvom naslednom redu (npr. od roditelja) i u slučaju da se prenos vrši između supružnika i krvnih srodnika u pravoj liniji. Osim toga, ako poreski obveznik prihod od prodaje nepokretnosti uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice u roku od 90 dana od dana prodaje, oslobođen je ovog poreza. Ukoliko sredstva uloži u rešavanje navedenog pitanja u roku od 12 meseci, može dobiti povraćaj poreza koji je ranije platio. Ako poreski obveznik uloži samo deo prihoda od prodaje u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, njegova poreska obaveza se srazmerno umanjuje.

 

  • Pravni okvir

 

Radi lakšeg razumevanja predmetne oblasti dali smo relevantan pravni okvir koji sadrži kratak pregled propisa koji se odnose na imovinska prava, a posebno prava na nepokretnostima. U tom smislu, glavni zakoni koji pokrivaju predmet ovog Vodiča su sledeći:

 

  • Zakon o svojinskopravnim odnosima (“Official gazette of SFRY”, No. 6/1980 and 36/1990, “Official gazette of SRJ”, No. 29/1996 and “Official Gazette of RS”, No. 115/2005 – other law);
  • Zakon o prometu nepokretnosti (“Official Gazette of RS”, No. 93/2014, 121/2014 and 6/2015);
  • Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova (“Sl. glasnik RS”, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019 i 15/2020);
  • Zakon o državnom premeru i katastru (“Službeni glasnik RS”, br. 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 – odluka US, 96/2015, 47/2017, 113/2017 – dr. zakon, 27/2018 – dr. zakon, 41/2018 – dr. zakon i 9/2020 – dr. zakon);
  • Zakon o javnom beležništvu (“Službeni glasnik RS”, br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 – dr. zakon, 93/2014 – dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015);
  • Zakon o poljoprivrednom zemljištu (“Službeni glasnik RS”, br. 62/2006, 65/2008 – dr. zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018 – dr. zakon);
  • Zakon o šumama (“Službeni glasnik RS”, br. 30/2010, 93/2012, 89/2015 i 95/2018 – dr. zakon)
  • Zakon o javnoj svojini (“Službeni glasnik RS”, br. 72/2011, 88/2013, 105/2014, 104/2016 – dr. zakon, 108/2016, 113/2017, 95/2018 i 153/2020)
  • Zakon o obligacionim odnosima (“Službeni list SFRJ”, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89, “Službeni list SRJ”, br. 31/93, “Sl. list SCG”, br. 1/2003 – Ustavna povelja i “Službeni glasnik RS”, br. 18/2020)
  • Zakon o planiranju i izgradnji (“Službeni glasnik RS”, br. 72/2009, 81/2009 – ispr., 64/2010 – odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 – odluka US, 50/2013 – odluka US, 98/2013 – odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 – dr. zakon, 9/2020 i 52/2021);
  • Zakon o hipoteci (“Službeni glasnik RS”, br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 – odluka US i 83/2015)
  • Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (“Službeni glasnik RS”, br. 104/2016 i 9/2020 – dr. zakon)
  • Zakon o eksproprijaciji (“Službeni glasnik RS”, br. 53/95, “Službeni list SRJ”, br. 16/2001 – odluka SUS i “Službeni glasnik RS”, br. 20/2009, 55/2013 – odluka US i 106/2016);
  • Zakon o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju (“Službeni glasnik RS”, br. 72/2011, 108/2013, 142/2014, 88/2015 – odluka US, 95/2018 i 153/2020);
  • Zakon o porezu na dodatu vrednost (“Službeni glasnik RS”, br. 84/2004, 86/2004 – ispr., 61/2005, 61/2007, 93/2012, 108/2013, 6/2014, 68/2014 – dr. zakon, 142/2014, 5/2015 – usklađeni din. izn., 83/2015, 5/2016, 108/2016, 7/2017, 113/2017, 13/2018, 30/2018, 4/2019, 72/2019, 8/2020 i 153/2020);
  • Zakon o porezu na dobit pravnih lica (“Službeni glasnik RS”, br. 25/2001, 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 43/2003, 84/2004, 18/2010, 101/2011, 119/2012, 47/2013, 108/2013, 68/2014 – dr. zakon, 142/2014, 91/2015, 112/2015, 113/2017, 95/2018, 86/2019, 153/2020 i 118/2021);
  • Zakon o porezu na dohodak građana (“Službeni glasnik RS”, br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 – ispr., 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011 – odluka US, 7/2012, 93/2012, 114/2012 – odluka US, 8/2013, 47/2013, 48/2013 – ispr., 108/2013, 6/2014, 57/2014, 68/2014 – dr. zakon, 5/2015, 112/2015, 5/2016, 7/2017, 113/2017, 7/2018, 95/2018, 4/2019, 86/2019, 5/2020, 153/2020, 156/2020, 6/2021, 44/2021, 118/2021, 132/2021 i 10/2022);
  • Zakon o porezima na imovinu (“Službeni glasnik RS”, br. 26/2001, “Sl. list SRJ”, br. 42/2002 – odluka SUS i “Službeni glasnik RS”, br. 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 61/2007, 5/2009, 101/2010, 24/2011, 78/2011, 57/2012 – odluka US, 47/2013, 68/2014 – dr. zakon, 95/2018, 99/2018 – odluka US, 86/2019, 144/2020 i 118/2021).

 

 

Za više informacija o ovoj ili bilo kojoj drugoj pravnoj, poreskoj ili poslovnoj temi, možete slobodno da nam pišite na office@statt.rs u bilo koje vreme ili da nam se javite na broj telefona +381113281914 svakog radnog dana od 08:30 do 16:30.