Kupovina nekretnine u Srbiji – Pravni vodič (Ažurirano: Avgust 2025)

U poslednjih nekoliko godina, gotovo svakodnevno mi se javljaju ljudi – prijatelji, klijenti, poznanici, pa i potpuni stranci – sa najrazličitijim pitanjima o kupovini, prodaji, zakupu ili nasledstvu nekretnina u Srbiji.
Neki traže brze odgovore, drugi žele detaljna objašnjenja, a treći žele da izbegnu pravne zamke koje su drugi već iskusili.

Shvatio sam da bi svima bilo mnogo lakše kada bih sve te informacije, savete i iskustva sakupio na jednom mestu – u jednom vodiču koji ne govori samo “šta zakon kaže”, već i kako to izgleda u praksi.

Ovaj Vodič za nekretnine u Srbiji nastao je upravo iz te potrebe. Napisan je jednostavnim, ali preciznim jezikom, sa ciljem da pruži jasan i potpun pregled pravila, procedura i stvari na koje treba obratiti pažnju – bez nepotrebnog pravnog žargona, ali sa dovoljno detalja da možete doneti sigurnu odluku.

Dakle, pred Vama, dragi čitaoče, je Vodič za nekretnine u Srbiji koji pruža sveobuhvatan i praktičan pregled pravnog okvira kojim su, između ostalog, regulisani vlasništvo, sticanje, upis, zakup, oporezivanje i zaštita prava na nepokretnostima u Republici Srbiji. 

Ako su vam potrebne detaljne informacije vezane za pravo svojine, a posebno za pravo na nepokretnostima, pročitajte do kraja! 

Kome je namenjen ovaj vodič?

• Stranim investitorima koji žele da saznaju kako mogu kupiti, iznajmiti ili naslediti nekretninu u Srbiji,
• Građanima i kompanijama u Srbiji koji žele jasniji uvid u svoja prava i obaveze,
• Pravnicima i savetnicima za nekretnine kojima je potreban jedinstven referentni dokument.

Ovo je izdanje za 2025. godinu, koje je prilagođeno novim regulativama i koje uključuje najnovije informacije o:

• Digitalizaciji procesa kod javnih beležnika i katastra (eNotar i eKatastar),
• Tumačenju reciprociteta za strane kupce,
• Primeni poreza na kapitalnu dobit, PDV-a i poreza na prenos apsolutnih prava,
• Tokovima restitucije i preporukama za pravnu proveru pre kupovine.

Verujemo da će vam ovaj vodič pomoći da UVEK donesete sigurne i informisane odluke kada je reč o nepokretnostima u Srbiji. Ako vas zanimaju nekretnine, pred vama je kupovina ili prodaja stana, važno je da raspolažete svim informacijama i da lako prođete kroz čitavu proceduru. Za personalizovanu pravnu pomoć, budite slobodni da nas kontaktirate na broj telefona +381 11 328 19 14 ili putem našeg sajta STATT.

Sadržaj

• Vrste prava na nepokretnostima
• Sticanje prava na nepokretnostima
• Pravo stranaca da steknu nepokretnost
• Upis prava – Katastarski sistem
• Zaštita prenetog prava svojine
• Ugovori o zakupu
• Hipoteka u Srbiji
• Restitucija i naknada
• Oporezivanje nepokretnosti
• Pravni okvir
• FAQ – Najčešća pitanja o nekretninama u Srbiji

Vrste prava na nepokretnostima

U Srbiji možete imati puno pravo svojine nad nepokretnošću, ali i razna ograničena prava koja vam daju samo određene mogućnosti korišćenja ili upravljanja.

Sva ta prava mogu se upisati u katastar – bilo samostalno (kada ih ima samo jedan nosilac) ili zajednički (kada ih deli više lica).

Najčešći oblici su:

• Pravo svojine – pojedinačno, u susvojini ili u zajedničkoj svojini,

• Službenosti – lične (vezane za određenu osobu) i stvarne (vezane za određenu nepokretnost),

• Pravo preče kupovine – zakonsko ili ugovorno,

• Hipoteka – pravo zaloge na nepokretnosti,

• Pravo korišćenja,

• Pravo zakupa.

Pravo svojine je najjače i najpotpunije stvarno pravo koje vlasniku daje potpunu kontrolu nad korišćenjem, raspolaganjem i uživanjem nepokretnosti.

Susvojina znači da su udeli svih vlasnika jasno određeni, dok zajednička svojina podrazumeva da udeli nisu posebno označeni, kao što je to slučaj sa bračnim partnerima, na primer.

Ostala prava, poput službenosti ili zakupa, omogućavaju ograničeno korišćenje ili upravljanje nepokretnošću – ali ne podrazumevaju puno vlasništvo.

Sticanje prava na nepokretnostima

Da bi nepokretnost zaista prešla u vaše vlasništvo, potrebno je da imate pravni osnov (npr. kupoprodajni ugovor, nasledstvo ili poklon) i da taj prenos bude upisan u Katastar nepokretnosti.

Sam ugovor mora biti napisan na papiru i overen kod javnog beležnika – bez toga, on nema pravnu snagu.

Dobra vest je da od 2024. godine beležnici sve ugovore elektronski šalju katastru preko sistema eNotar, pa više nema potrebe da vi lično nosite dokumenta od šaltera do šaltera.

Pravni osnov za sticanje

Da biste postali zakoniti vlasnik nepokretnosti u Srbiji, morate imati neki od pravno priznatih osnova, kao što su:

• Ugovor o kupoprodaji – najčešći način sticanja vlasništva,

• Nasledstvo – potvrđeno rešenjem o nasleđivanju,

• Ugovor o poklonu,

• Sudska odluka,

• Izgradnja – kada sami izgradite objekat.

Ali imajte na umu – samo posedovanje ugovora nije dovoljno.
Vlasništvo formalno nastaje tek kada se taj dokument upíše u Katastar nepokretnosti.

U Srbiji je taj upis konstitutivan, što znači da bez njega pravo svojine zvanično ne postoji.

Forma ugovora

Da bi ugovor o prenosu nepokretnosti imao pravnu snagu, mora ispuniti nekoliko uslova. Dakle, takav ugovor mora:

• biti zaključen u pisanom obliku,

• sadržati potpise svih ugovornih strana,

• biti overen kod javnog beležnika – i to na jedan od dva načina:

1. Beležnički zapis – ugovor u potpunosti sastavlja javni beležnik. Ova forma je obavezna u određenim situacijama, na primer kada je jedna od strana maloletna ili kada se nekretnina kupuje putem stambenog kredita.

2. Solemnizacija – javni beležnik potvrđuje da su obe strane razumele i prihvatile sadržaj ugovora koji je već pripremljen.

Solemnizacija je u praksi povoljnija opcija, jer troškovi obično iznose oko 60% cene beležničkog zapisa.

U praksi, najvažnije je da se sa notarom sve dogovori unapred – da se zakazuje slobodan termin i da se dokumentacija dostavi na uvid u elektronskoj formi (najčešće putem e-maila). Na taj način beležnik može sve pregledati i pripremiti unapred, što obezbeđuje da se postupak overe završi brzo, bez zastoja i u predviđenom roku.

Cena i način plaćanja

• • u roku od 24 sata dostaviti ga elektronski Katastru nepokretnosti putem sistema eNotar,

  • u roku od 10 dana poslati kopiju ugovora Poreskoj upravi,

prijaviti ugovor nadležnom sudu radi evidencije i statistike.

Iako je zvanična valuta u Srbiji dinar (RSD), cene nepokretnosti se u praksi najčešće iskazuju u evrima (EUR), radi lakšeg poređenja i dogovora.

Gotovinsko plaćanje je zakonom ograničeno – maksimalno 10.000 EUR (u dinarskoj protivvrednosti), bilo da se radi o jednoj transakciji ili o nekoliko međusobno povezanih.
Sve iznad tog iznosa mora se platiti putem bankarskog transfera na komercijalni račun prodavca.

Obaveze javnog beležnika pri overi ugovora

Pre overe ugovora, notar ima dužnost da proveri:

• da li je nepokretnost uredno upisana u Katastar nepokretnosti,

• da li je prodavac upisan kao vlasnik,

• da li postoje bilo kakvi tereti ili ograničenja – posebno zabrane raspolaganja (npr. sudski sporovi, privremene mere zabrane*),

• ako nepokretnost još uvek nije upisana u Katastru, da li takva nepokretnost ima važeće građevinske i upotrebne dozvole,

• da li postoje drugi aktivni ugovori o prodaji iste nepokretnosti,

• i da o svim rezultatima ove provere obavesti ugovorne strane.

Šta se dešava nakon overe

Kada ugovor bude potpisan i overen, posao za javnog beležnika tu ne staje.
On ima obavezu da preduzme nekoliko važnih koraka kako bi sve bilo uredno sprovedeno:

• U roku od 24 sata šalje ugovor elektronski Katastru nepokretnosti putem sistema eNotar,

• U roku od 10 dana dostavlja kopije ugovora Poreskoj upravi,

• Prijavljuje ugovor nadležnom sudu, radi evidencije i statističke obrade podataka.

Na ovaj način, ugovor ne ostaje samo „na papiru“ – već odmah ulazi u sve zvanične evidencije, što vam pruža pravnu sigurnost da je posao zaista završen.

* Posebno obratite pažnju na to da kod objekata koji nisu upisani u Katastar nepokretnosti – što je čest slučaj kod novogradnje – zahtevi Katastru za upis sudskih postupaka i privremenih mera neće biti usvojeni. Zbog toga se takva ograničenja ne vide javno.

Ovo predstavlja značajan rizik za kupca, koji se mora adresirati još tokom pregovora, a i uneti u sam ugovor, kako bi se sprečila buduća šteta.

U suprotnom, kupac može biti pogođen posledicama pobijanja pravnog posla prenosa prava svojine na takvoj nepokretnosti od strane trećih lica (actio pauliana).

Jezik i prevod

Ugovori se u pravilu sastavljaju na srpskom jeziku i ćirilicom.
Ipak, mogu biti napisani i latinicom ili čak dvojezično – što je čest izbor kada jedna strana nije iz Srbije.

Ako neka od strana ne govori srpski, u postupak se obavezno uključuje sudski tumač. On prevodi ceo sadržaj i potvrđuje da je druga strana u potpunosti razumela sve što potpisuje.

Javni beležnici mogu overiti (solemnizovati) dvojezične ugovore, ali samo ako tumač izričito potvrdi da su verzije na oba jezika identične po sadržaju.

Dodatna pogodnost je da od 2024–2025. godine postoji digitalna integracija sistema eNotar i eKatastar, što znači da se registracija ugovora i prijava poreskih obaveza sada obavljaju brže, sigurnije i u potpunosti usklađeno – bez nepotrebnog čekanja ili nošenja papira od šaltera do šaltera.

2.1 Susvojina nepokretnosti

Susvojina, odnosno suvlasništvo znači da više lica – fizičkih ili pravnih – ima precizno određene udele u istoj nepokretnosti.

Svaki suvlasnik može svojim delom upravljati, koristiti ga ili njime raspolagati, ali uvek u okviru zakona i bez ugrožavanja prava drugih suvlasnika.

Ako ugovor ne predviđa drugačije, zakon podrazumeva da su svi udeli jednaki.

Prava i obaveze suvlasnika

Suvlasnici imaju pravo da:

• koriste nepokretnost u skladu sa svojim udelom, bez narušavanja tuđih prava,

• samostalno prodaju ili prenesu svoj udeo, uz poštovanje prava preče kupovine drugih suvlasnika,

• u svakom trenutku traže podelu suvlasništva – pravo koje se ne može ograničiti.

Odluke o upravljanju

• Za redovno upravljanje (npr. tekuće održavanje) dovoljna je saglasnost suvlasnika koji imaju više od 50% vrednosti udela.

• Za važne odluke – davanje u zakup cele nepokretnosti, prodaju, stavljanje hipoteke ili promenu namene – potrebna je jednoglasna saglasnost svih suvlasnika.

• Ako dogovor izostane, svaki suvlasnik može zatražiti da o tome odluči sud.

Odgovornost nakon podele

Čak i kada se suvlasništvo podeli, bivši suvlasnici i dalje zajedno odgovaraju za pravne i fizičke nedostatke koji su postojali dok su nepokretnost imali u suvlasništvu – i to srazmerno svojim ranijim udelima.

Bonus savet iz prakse

Ako se odlučite za fizičku deobu nepokretnosti, pokušajte što više stvari dogovoriti sporazumno sa ostalim suvlasnicima pre nego što se obratite sudu.

Sudski postupak deobe može biti dugotrajan i skup, a često ume da naruši odnose među ljudima, posebno kada se radi o članovima porodice.

Pre nego što krenete u proceduru, dobro je angažovati geodetu da napravi realan predlog podele i advokata da proceni pravne posledice takve podele.

Takođe, imajte na umu da neke nepokretnosti nije praktično deliti fizički – tada je često bolje dogovoriti se o prodaji i podeli novca.

Dogovor “za stolom” uz pravnu podršku, umesto višegodišnje parnice, u pravilu štedi i vreme i novac – a neretko i odnose.

2.2 Zajednička svojina

Zajednička svojina znači da više osoba ima pravo svojine nad jednom nepokretnošću, ali bez tačno određenih udela.

Najčešći primer je kada supružnici kupe ili izgrade nekretninu tokom braka.

U takvim slučajevima zakon podrazumeva da su udeli jednaki, osim ako supružnici ne urede drugačije – recimo, bračnim ugovorom overenim kod notara.

Ovaj oblik svojine javlja se i kod nasledstva koje još nije podeljeno među naslednicima – svi formalno dele nepokretnost, ali niko nema svoj “izmereni” deo.

Kako zajednička svojina prelazi u suvlasništvo sa jasno određenim udelima

To se može uraditi na dva načina:

1. Sporazumno – zaključivanjem bračnog ugovora ili sporazuma o podeli,

2. Sudskim putem – pokretanjem postupka podele pred nadležnim sudom.

Sva pravila koja važe za pojedinačna prava svojine važe i ovde – od načina sticanja, preko potrebne dokumentacije, pa do upisa u katastar.

2.3 Pravo preče kupovine

Pravo preče kupovine znači da određene osobe imaju prednost pri kupovini, tj. pravo da kupe nepokretnost pre nego što ona bude ponuđena nekome drugom.

Ovo pravo najčešće imaju suvlasnici i vlasnici susednog zemljišta. Prodavac je obavezan da ispoštuje propisanu proceduru u vezi ponude, i to pre nego što nepokretnost proda trećem licu.

Kod suvlasništva

Ako jedan suvlasnik odluči da proda svoj udeo, dužan je da ga najpre ponudi ostalim suvlasnicima.

• Suvlasnik sa većim udelom, u tom slučaju, ima prednost da kupi tu nepokretnost.

• Ako su udeli jednaki, prodavac može slobodno odlučiti kome će prodati svoj udeo u nepokretnosti.

Kod poljoprivrednog zemljišta

Isti princip važi i ovde, ali prioritet je jasno određen zakonom, i to tako da:

1. Prednost ima vlasnik parcele koja ima najdužu zajedničku granicu sa zemljištem koje se prodaje,

2. Ako su granice iste dužine, prednost ima vlasnik veće površine zemljišta,

3. Suvlasnici (ako postoje) uvek imaju prednost nad susedima.

Kako izgleda procedura za pravo preče kupovine

• Prodavac mora poslati pisanu ponudu svim licima koja imaju pravo preče kupovine,

• Ponuda mora sadržati podatke o nepokretnosti, cenu i uslove prodaje,

• Ako u roku od 15 dana niko ne prihvati ponudu, prodavac svoju  nepokretnost može prodati trećem licu, ali samo pod istim ili da tako kažemo manje povoljnim uslovima,

• Ako se prodaja ne realizuje u roku od godinu dana, procedura upućivanja ponude mora se ponoviti.

Pravo stranaca da steknu nepokretnost

Strani državljani i strane kompanije mogu postati vlasnici nekretnina u Srbiji – ali samo ako postoji reciprocitet. To znači da i građani Srbije moraju imati mogućnost da pod sličnim uslovima stiču nepokretnosti u zemlji iz koje strani kupac dolazi.

Kada stranci mogu kupiti nepokretnost

• Ako strani državljanin ili kompanija obavlja privrednu delatnost u Srbiji, može kupiti nepokretnost koja mu je potrebna za tu delatnost, uz uslov reciprociteta.

• Ako stranac ne posluje u Srbiji, i dalje može kupiti stan ili stambeni objekat – ali samo ako između Srbije i njegove zemlje postoji međusobna mogućnost sticanja nekretnina.

U pojedinim slučajevima, zakon može zabraniti ili ograničiti strano vlasništvo u određenim područjima ili zonama od strateškog značaja.

Zabrana vlasništva nad poljoprivrednim zemljištem

Pravilo je jasno – stranci ne mogu biti vlasnici poljoprivrednog zemljišta u Srbiji.

Međutim, postoje određeni izuzeci, i to isključivo ako su ispunjeni posebni zakonski uslovi predviđeni:

• Zakonom o poljoprivrednom zemljištu, ili

• Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju (SSP) između Srbije i EU.

Pod poljoprivrednim zemljištem podrazumevaju se oranice, vinogradi, voćnjaci, livade, pašnjaci, ribnjaci i sve druge površine pogodne za proizvodnju hrane.

Savet iz prakse: U praksi, ovu zabranu stranci često prevazilaze tako što u Srbiji osnuju privredno društvo. To novoosnovano pravno lice, kao pravni i poreski rezident Srbije, može slobodno kupovati poljoprivredno zemljište. Ovakav pristup je u skladu sa zakonom i omogućava stranom investitoru da neograničeno upravlja zemljištem putem svoje kompanije registrovane u Srbiji.

Reciprocitet – šta to znači u praksi

Postoje dva oblika reciprociteta:

1. Ugovorni reciprocitet – kada Srbija i druga država imaju potpisan zvaničan međunarodni sporazum koji jasno predviđa međusobno pravo sticanja nepokretnosti.

2. Faktički reciprocitet – kada u praksi država porekla stranog kupca dozvoljava državljanima Srbije da kupuju nepokretnosti pod istim ili povoljnijim uslovima, čak i bez formalnog sporazuma.

U stvarnom životu, notari obično polaze od pretpostavke da faktički reciprocitet postoji – osim ako se pojavi razlog za sumnju. Ako situacija nije jasna, notar može zatražiti zvanično mišljenje Ministarstva pravde.

Nasleđivanje nekretnina

Stranci mogu naslediti nekretnine u Srbiji, ali i tu važi isto pravilo – mora postojati reciprocitet.

U praksi je i ovde dovoljan faktički reciprocitet, pa notari uglavnom pretpostavljaju da on postoji, osim ako nema konkretne sumnje.

Upis prava – Katastarski sistem

Da bi pravo svojine u Srbiji imalo punu pravnu snagu, ono mora biti upisano u Katastar nepokretnosti.
Od 2024. godine većinu upisa elektronski sprovode javni beležnici i sudovi putem sistema eKatastar, što proces čini bržim i jednostavnijim.

Šta je katastar nepokretnosti?

Katastar nepokretnosti je zvanični javni registar u kome se beleže:

• fizičke karakteristike zemljišta i objekata,

• pravni odnosi nad njima (npr. vlasništvo, hipoteke, zabeležbe, ograničenja).

To je glavni izvor informacija za sve koji kupuju, prodaju ili proveravaju status nepokretnosti.

Ko vrši upis?

Upis u katastar najčešće vrše po službenoj dužnosti:

• sudovi,

• javni beležnici,

• javni izvršitelji,

• drugi nadležni organi koji izdaju ili overavaju osnovne pravne isprave.

Svi oni zahtev za upis podnose elektronski preko portala eKatastar.

Šta sadrži katastar?

Katastar sadrži detaljne podatke o:

• Zemljištu – lokacija, površina, način korišćenja, klasa zemljišta, broj parcele,

• Objektima i građevinama – raspored, spratnost, namena, dimenzije,

• Posebnim delovima – stanovi, poslovni prostori,

• Pravima i teretima – vlasništvo, hipoteke, službenosti, ograničenja raspolaganja.

Podaci se vode kroz posebne listove:

• List A – podaci o zemljištu,

• List B – podaci o vlasnicima,

• List V – podaci o objektima i posebnim delovima,

• List G – tereti i ograničenja.

Kako pristupiti podacima iz katastra?

Do podataka možete doći:

• u lokalnim službama za katastar,

• kod javnog beležnika,

• preko ovlašćenih geodetskih organizacija i advokatskih kancelarija koje su uvezane sa sistemom,

• online, putem eKatastar portala.

Javni (besplatan) pristup nudi osnovne podatke, kao što su:

• broj i površina parcele,

• osnovni podaci o zgradi,

• ime vlasnika (bez JMBG-a ili adrese),

• vrste tereta i zabeležbi (bez punog sadržaja).

Registrovani (plaćeni) pristup* omogućava uvid u:

• detaljne podatke o vlasniku (uključujući JMBG i adresu),

• potpune opise prava, tereta i ograničenja.

*Advokatske kancelarije koje se bave ovom materijom i ovakvim predmetima – kao što je i naša – imaju plaćen i ovlašćen pristup ovim podacima.

To vam omogućava da dobijete pouzdane i blagovremene informacije o nepokretnosti, njenom vlasniku i svim drugim važnim pravnim činjenicama, što je ključno za sigurnu kupoprodaju ili provere pre sklapanja ugovora.

Ukoliko vam je potrebna ovakva provera, možete nam pisati na [email protected] ili nas pozvati na +381 11 328 19 14.

Prednosti digitalizacije

Od 2024. do 2025. godine, zahvaljujući digitalnoj integraciji sistema, većina promena vlasništva se obavlja elektronski.

To znači: manje papirologije, manje odlazaka na šaltere, brže transakcije i veću transparentnost čitavog procesa.

Zaštita prenetog prava svojine

Kada kupujete nepokretnost u Srbiji, zakon vas štiti od situacija u kojima bi neko treći mogao da ospori vaše vlasništvo. Ova zaštita, poznata kao zaštita od evikcije, uređena je Zakonom o obligacionim odnosima i primenjuje se čak i ako nije posebno navedena u ugovoru – osim ako su se kupac i prodavac izričito i pismeno odrekli tog prava.

Šta znači zaštita od evikcije?

Ako se pojavi treće lice koje tvrdi da ima pravo (npr. pravo svojine, hipoteku ili drugo pravno opterećenje) koje ograničava ili poništava vaše vlasništvo, prodavac snosi odgovornost.

Kupac je u tom slučaju dužan da obavesti prodavca i da mu pruži razumnu priliku da problem reši.

Ako prodavac ne reaguje, posledice su:

• Gubitak vlasništva u celini – ugovor se po zakonu raskida,

• Delimičan gubitak – kupac može birati između raskida ugovora ili srazmernog umanjenja cene.

U oba slučaja, kupac može tražiti i naknadu štete.

Uslov savesnosti

Pravo na odštetu zavisi od toga da li je kupac postupao savesno.
Ako je znao ili je mogao da zna da postoji pravo trećeg lica (npr. hipoteka), ima pravo samo na povraćaj novca ili umanjenje cene – ali ne i na punu odštetu.

Primer iz prakse

Ako prodavac ne obavesti kupca da u vezi sa nekretninom postoji sudski spor ili privremena mera zabrane raspolaganja, a kupac je zbog toga kasnije izgubi, ugovor se raskida.

Kupac tada ima pravo da traži povraćaj uplaćenog iznosa i naknadu štete – ali samo ako nije znao za postojanje spora ili mere u trenutku potpisivanja ugovora.

Ovakva situacija je posebno rizična kod novogradnje koja još nije upisana u katastar – jer tada sudski spor ili privremena mera ne mogu biti zabeleženi u javnom registru, pa kupac nema uvid u te podatke. (Vidi primer koji smo naveli gore.)

Ovakva zakonska pravila stvaraju ravnotežu između interesa kupaca i prodavaca i podstiču transparentnost i sigurnost u prometu nepokretnosti.

Ugovori o zakupu

Ugovor o zakupu reguliše odnos između zakupca (osobe koja koristi nepokretnost) i zakupodavca (vlasnika nepokretnosti). On može biti usmeni ili pisani, u zavisnosti od vrste nepokretnosti i zakonskih propisa.

Zakupac ima pravo da koristi nepokretnost u skladu sa ugovorom, ali i obavezu da je čuva i plaća zakupninu. S druge strane, zakupodavac mora obezbediti da nepokretnost bude pogodna za korišćenje i da se održava u ispravnom stanju.

Ukoliko se izdata nepokretnost proda, zakupni odnos po pravilu nastavlja da važi, pa novi vlasnik preuzima ulogu zakupodavca do isteka ugovora.

Zakonski okvir za ugovor o zakupu

Zakon o obligacionim odnosima prepoznaje ugovor o zakupu kao poseban i pravno uređen oblik ugovora.

Iako u mnogim slučajevima nije obavezan pisani oblik, postoje izuzeci – na primer, za stanove i određene vrste poslovnog prostora pisani ugovor o zakupu je obavezan, u skladu sa posebnim propisima.

Pisani ugovor pruža dodatnu sigurnost i zakupcu i zakupodavcu, jer jasno definiše prava, obaveze i uslove raskida zakupa.

Trajanje i obnova zakupa

Ugovor o zakupu može biti:

• Na određeno vreme – sa jasno navedenim datumom kada prestaje,

• Na neodređeno vreme – koji bilo koja strana može raskinuti uz prethodnu najavu.

Ako rok otkaza nije ugovoren, određen zakonom ili uobičajenom praksom, primenjuje se osmodnevni otkazni rok.

Ako po isteku ugovora na određeno vreme strane nastave da ispunjavaju svoje obaveze (zakupac i dalje koristi prostor, a zakupodavac prima zakupninu), zakon pretpostavlja da je ugovor obnovljen – ali sada na neodređeno vreme i pod istim uslovima.

Glavne obaveze zakupodavca i zakupca

Ugovor o zakupu jasno definiše obaveze obe strane, što je ključno za izbegavanje nesporazuma.

Zakupodavac je dužan da:

• preda nepokretnost zakupcu u ugovorenom stanju i roku,

• održava je u stanju pogodnom za korišćenje,

• štiti zakupca od pravnih i fizičkih smetnji tokom trajanja zakupa.

Zakupac je obavezan da:

• plaća zakupninu redovno i na vreme,

• koristi nepokretnost savesno i u skladu sa namenom,

• po isteku ugovora vrati nepokretnost u urednom stanju.

Redovno održavanje nepokretnosti je obaveza zakupodavca. Ipak, zakupac snosi troškove manjih popravki nastalih usled redovne upotrebe i ne odgovara za uobičajeno habanje prostora.

Promena vlasništva tokom zakupa

Ako izdata nepokretnost bude prodata, novi vlasnik automatski postaje zakupodavac i preuzima sve obaveze iz postojećeg ugovora o zakupu.

To znači da zakupca ne može iseliti pre isteka ugovorenog roka (ili roka otkaza kod zakupa na neodređeno vreme).

Ako nije drugačije dogovoreno, novi vlasnik stiče pravo na naplatu zakupnine tek od sledeće dospele uplate posle kupovine.

Ukoliko je prethodni vlasnik unapred naplatio zakupninu, dužan je da preostali deo prenese novom vlasniku.

Primer: Ako zakupodavac unapred naplati zakupninu za šest meseci, a proda nepokretnost nakon dva meseca, mora preneti novom vlasniku iznos koji odgovara preostala četiri meseca, ukoliko se drukčije ne sporazumeju

Pravo zakupca da raskine ugovor posle promene vlasnika

Ukoliko dođe do prodaje izdate nepokretnosti, zakupac uvek ima pravo da raskine ugovor – bez obzira na razlog – pod uslovom da o tome dostavi pismeno obaveštenje i ispoštuje zakonski otkazni rok.

Ovo pravo je propisano članom 594 Zakona o obligacionim odnosima, koji jasno kaže:

„Kad usled otuđenja zakupljene stvari prava i obaveze zakupodavca pređu na pribavioca, zakupac može otkazati ugovor u svakom slučaju, poštujući zakonske otkazne rokove.”

Koliki je rok?

Prema članu 597 istog zakona, ako drugačije nije ugovoreno, rok za otkaz iznosi 8 dana.

Praktični savet:

Ako niste sigurni kako da pravilno sastavite obaveštenje o otkazu ili želite da proverite sve svoje pravne opcije pre nego što ga pošaljete, javite nam se putem e-pošte [email protected] ili pozovite +381 11 328 19 14. Naša advokatska kancelarija ima dugogodišnje iskustvo u zaštiti prava zakupaca i zakupodavaca.

Zašto je pisani ugovor o zakupu najbolja opcija

Iako je usmeni ugovor o zakupu zakonski dozvoljen u mnogim slučajevima, pisani ugovor pruža daleko veću sigurnost za obe strane.

On jasno definiše prava i obaveze, smanjuje rizik od nesporazuma i daje čvrst pravni osnov za zaštitu interesa u slučaju spora.

Bez obzira na to da li ste zakupodavac ili zakupac, preporuka je da ugovor uvek bude u pisanoj formi i, kada je to moguće, da se registruje – posebno kada se radi o dugoročnom zakupu ili većim iznosima zakupnine.

Hipoteka u Srbiji

Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti koje poveriocu, obično banci, daje sigurnost da će moći da naplati dug ako dužnik ne ispuni svoje obaveze. U tom slučaju poverilac može pokrenuti prodaju nepokretnosti i iz njene vrednosti naplatiti potraživanje.
Pravo iz hipoteke ima prednost u odnosu na druge poverioce koji nemaju obezbeđenje ili su hipoteke upisali kasnije.

Upis hipoteke u Katastar

Da bi hipoteka bila pravno važeća, mora biti upisana u Katastar nepokretnosti.

Ona se odnosi na:

• sve sastavne delove nepokretnosti

• poboljšanja i povećanje vrednosti nakon upisa hipoteke

• komponente nepokretnosti navedene u ugovoru o hipoteci

Hipoteka, sa druge strane, ne obuhvata predmete u vlasništvu trećih lica.

Forma ugovora o hipoteci

Ugovor o hipoteci mora biti zaključen u formi:

• javnobeležničkog zapisa, ili

• solemnizovane izjave o zalaganju

Ako poverilac želi da odmah može pokrenuti izvršenje bez vođenja sudskog postupka, ugovor mora biti u formi javnobeležničkog zapisa.

Hipoteka na nekretninama u izgradnji

Kod kredita za stan ili objekat u izgradnji, hipoteka se u početku upisuje na zemljištu.

Kada objekat bude završen i upisan u Katastar, hipoteka se automatski prenosi na sam objekat i njegove pojedinačne jedinice – bez dodatnih ugovora.

Primer: Ako kupujete stan u izgradnji uz kredit, banka će prvo registrovati hipoteku na zemljištu. Po završetku radova i registraciji stana, hipoteka se automatski prenosi na taj stan.

Provera postojanja hipoteke

Prilikom kupovine nepokretnosti, posebno novogradnje, potrebno je proveriti da li je hipoteka upisana i na koga se odnosi.
Advokatske kancelarije koje se bave prometom nepokretnosti imaju plaćen pristup zvaničnim bazama podataka, što omogućava dobijanje pravovremenih i tačnih informacija o vlasništvu, teretima i ograničenjima.

Brisanje hipoteke u Srbiji

Hipoteka se briše iz Katastra kada se ispuni obaveza zbog koje je upisana – najčešće otplatom duga prema poveriocu.

Postupak brisanja obično podrazumeva sledeće korake:

1. Dobijanje brisovne dozvole od poverioca (npr. banke), kojom on potvrđuje da je dug u celosti isplaćen i da nema daljih potraživanja.

2. Overa brisovne dozvole kod javnog beležnika.

3. Podnošenje zahteva za brisanje hipoteke nadležnom katastru nepokretnosti, uz priloženu brisovnu dozvolu i dokaz o uplati takse.

Nakon što katastar obradi zahtev, hipoteka se briše iz evidencije, a nepokretnost postaje slobodna od tog tereta.

Pravna pomoć kod hipoteke

Bilo da zasnivate hipoteku, proveravate da li nepokretnost ima terete, ili želite brisanje hipoteke, stručna pravna pomoć može vam uštedeti vreme, novac i umanjiti rizik.

Možete nas kontaktirati putem [email protected] ili pozivom na +381 11 328 19 14 za dogovor o konsultacijama.

Restitucija i naknada

Restitucija je proces vraćanja imovine koja je oduzeta nakon Drugog svetskog rata prethodnim vlasnicima ili njihovim naslednicima. Ako imovina ne može da se vrati u naturi, bivšim vlasnicima se isplaćuje novčana naknada.

U Srbiji, ovo pravo uređuje Zakon o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju.

Kada postoji pravo na restituciju?

Restitucija se primenjuje na imovinu oduzetu posle 9. marta 1945. godine putem nacionalizacije, agrarne reforme ili sličnih propisa.

Najčešće su lica sa pravom na vraćanje – zakonski naslednici onih kojima je imovina oduzeta.

Na koji način se imovina vraća?

Postoje dva osnovna modela restitucije:

1. Vraćanje u naturi – ako imovina i dalje postoji i nalazi se u javnoj svojini.

2. Novčana naknada – kada imovina više nije u javnoj svojini, već je prešla u privatno vlasništvo.

   Ova naknada se isplaćuje kombinovano:

   • delom u gotovini (avans)

   • delom kroz obveznice Republike Srbije

Maksimalni iznos obeštećenja po jednom bivšem vlasniku je 500.000 evra, bez obzira na broj nepokretnosti.

Koje nepokretnosti mogu biti vraćene?

Vraćanje u naturi moguće je za:

• građevinsko zemljište

• poljoprivredno zemljište

• šume i šumsko zemljište

• stambene i poslovne zgrade

• stanove i poslovne prostore

• druge objekte koji fizički postoje na dan stupanja zakona na snagu

Ko je obavezan da vrati imovinu ili isplati naknadu?

Obveznici restitucije mogu biti:

• Republika Srbija

• autonomne pokrajine i lokalne samouprave

• javna preduzeća

• privredna društva sa državnim kapitalom

• zemljoradničke zadruge (uključujući one u stečaju ili likvidaciji)

Ove institucije su dužne da ili vrate nepokretnost, ili sprovedu isplatu naknade, u zavisnosti od toga u čijoj je nadležnosti imovina.

Ograničenja tokom postupka restitucije

Dok postupak traje, nepokretnosti koje mogu biti predmet vraćanja ne mogu se prodavati, opterećivati hipotekom ili na drugi način otuđivati.

Ako se i zaključi pravni posao u vezi sa takvom nepokretnošću, on se smatra ništavim.

Zašto je pravna provera ključna?

Kupovina javne nepokretnosti, naročito od subjekata koji su obveznici restitucije, nosi određene rizike.

Neophodno je proveriti:

• da li je za tu imovinu podnet zahtev za restituciju

• da li je postupak u toku ili završen

Bez ove provere, kupac može upasti u ozbiljne pravne probleme i izgubiti pravo na imovinu.

Preporuka: Pre potpisivanja ugovora o kupovini državne ili opštinske imovine, obavezno angažujte advokata sa iskustvom u oblasti restitucije kako biste dobili pouzdane informacije iz zvaničnih registara.

Oporezivanje nepokretnosti

Kupovina, vlasništvo i prodaja nepokretnosti u Srbiji podrazumevaju određene poreske obaveze. Najčešći porezi koji se primenjuju su:

• porez na imovinu (godišnji)

• porez na prenos apsolutnih prava

• porez na dodatu vrednost (PDV)

• porez na kapitalnu dobit

Opštine u Srbiji određuju samo visinu godišnjeg poreza na imovinu (utvrđivanjem prosečnih cena kvadrata i koeficijenata), dok se stope i pravila za druge poreze utvrđuju zakonom na republičkom nivou.

Evo kako je zapravo:

• Porez na imovinu (godišnji) – visinu određuje opština na osnovu zakona, a zavisi od lokacije, namene i vrednosti nepokretnosti.

• Porez na prenos apsolutnih prava – stopa je zakonski propisana (2,5% u celoj Srbiji).

• PDV na nepokretnosti – stope od 10% i 20% su propisane Zakonom o PDV-u, ne menjaju se po opštinama.

• Porez na kapitalnu dobit – stopa od 15% propisana je Zakonom o porezu na dohodak građana i ista je u celoj zemlji.

Postoje i određena poreska oslobođenja, naročito za kupce prve nekretnine i dugoročne vlasnike.

Porez na imovinu – godišnji porez za vlasnike

Ovaj porez plaćaju svi vlasnici nepokretnosti – bilo da su fizička ili pravna lica, rezidenti ili stranci.

• Ako vodite poslovne knjige i primenjujete fer vrednost, osnovica je knjigovodstvena vrednost.

• U suprotnom, porez se obračunava na osnovu tržišne vrednosti, a opštine svake godine objavljuju prosečne cene po kvadratnom metru.

Porez se plaća kvartalno, a moguće su i olakšice:

• 50% popusta (do 20.000 RSD) ako ste prijavljeni na toj adresi,

• 75% umanjenja za starije od 65 godina, za stan do 60 m², pod uslovom da stan nije izdat i da nije u izgradnji.

Porez na prenos apsolutnih prava (PPAP)

Kada kupujete nepokretnost koja nije predmet PDV-a (na primer, stan u starogradnji), plaća se Porez na prenos apsolutnih prava (PPAP) po stopi od 2,5%.

Iako je po zakonu obveznik plaćanja prodavac, u praksi se gotovo uvek dogovara da PPAP plati kupac – i to je uobičajena praksa na tržištu.

Kako se obračunava PPAP?

PPAP se računa na osnovicu, a to je vrednost nepokretnosti koja se uzima za obračun.
Ta vrednost uvek iznosi viši iznos od:

• ugovorene kupoprodajne cene (iz ugovora), ili

• tržišne vrednosti koju utvrde poreske vlasti na osnovu svojih procena i prosečnih cena kvadrata u toj zoni.

Primer iz prakse:
Ako u ugovoru stoji cena od 80.000 €, ali poreska uprava proceni da tržišna vrednost stana iznosi 85.000 €, porez će se obračunati na 85.000 €, jer se uvek uzima viša vrednost.

Oslobođenje za kupce prve nekretnine

Kupci prve nekretnine mogu tražiti povraćaj plaćenog PPAP-a, pod istim uslovima koji važe za oslobađanje od PDV-a:

• do 40 m² za kupca,

• plus 15 m² za svakog člana domaćinstva.

Ovo znači da, ako ste četvoročlano domaćinstvo, možete ostvariti oslobođenje za čak 85 m² stambenog prostora.

Savet: Da biste ostvarili pravo na povraćaj, potrebno je podneti zahtev Poreskoj upravi sa svom potrebnom dokumentacijom, najčešće u roku od 30 dana od zaključenja ugovora.

Porez na dodatu vrednost (PDV) na nepokretnosti

PDV se primenjuje samo u određenim situacijama, a najčešće kod prve prodaje novoizgrađene nepokretnosti.
To znači da ćete PDV platiti kada:

• novoizgrađeni stan ili kuću kupujete od pravnog lica registrovanog za PDV (investitora ili građevinske firme),

• već postojeću nepokretnost kupujete od registrovanog preduzetnika koji se profesionalno bavi prometom nekretnina (npr. renovira i preprodaje).

U svim drugim slučajevima, transakcija se ne oporezuje PDV-om, već PPAP-om (porez na prenos apsolutnih prava).

Stope PDV-a na nepokretnosti

• 10% – za stanove i stambene zgrade.

• 20% – za poslovne prostore, zemljište i sve druge nepokretnosti koje nisu stambene.

Oslobođenje od PDV-a za kupce prve nekretnine

Ako kupujete prvu nekretninu, možete ostvariti oslobođenje od plaćanja PDV-a:

• do 40 m² za kupca,

• plus 15 m² za svakog člana domaćinstva.

Oslobođenje se odnosi samo na deo površine koji ulazi u ove kvadrature. Ako je stan veći, na razliku se plaća PDV.

Primer:
Ako ste bračni par sa dvoje dece (četvoročlano domaćinstvo), imate pravo na oslobođenje za 85 m². Ako kupujete stan od 100 m², PDV ćete platiti samo na preostalih 15 m².

Napomena: PDV i PPAP se međusobno isključuju – kod jedne transakcije plaća se ili PDV ili PPAP, nikada oba.

Porez na kapitalnu dobit pri prodaji nepokretnosti

Porez na kapitalnu dobit plaća prodavac kada proda nepokretnost za više nego što ju je ranije kupio, izgradio ili nasledio.
U suštini – radi se o porezu na profit od prodaje.

Kako se računa porez?

Osnovica je razlika između:

• prodajne cene (koja ne sme biti niža od tržišne vrednosti), i

• nabavne cene (trošak kupovine, gradnje ili procenjena vrednost ako je nekretnina stečena nasledstvom).

Na tu razliku primenjuje se stopa od 15%.

Primer:
Ako ste stan kupili za 80.000 €, a prodali ga za 100.000 €, osnovica je 20.000 €.
Porez na kapitalnu dobit bio bi 3.000 € (15% od 20.000 €).

Kada se ne plaća porez?

Porez na kapitalnu dobit ne plaća se u sledećim slučajevima:

• ako ste nekretninu imali u neprekidnom vlasništvu najmanje 10 godina,

• ako je nekretnina stečena nasleđem od člana porodice u prvom naslednom redu (roditelji, deca, supružnici),

• ako se prenos vrši između supružnika ili direktnih srodnika (npr. roditelj – dete).

Delimično ili potpuno oslobođenje uz reinvestiranje

Ako novac od prodaje uložite u rešavanje stambenog pitanja (za sebe ili članove porodice):

• potpuno oslobođenje – ako celokupan prihod reinvestirate u roku od 90 dana od prodaje,

• povraćaj poreza – ako kupovinu završite u roku od 12 meseci (prvo platite porez, pa tražite povraćaj),

• delimično oslobođenje – ako uložite samo deo prihoda, porez se umanjuje srazmerno tom procentu.

Primer:
Stan prodate za 120.000 €, a novi stan kupite za 90.000 €.
Pošto ste reinvestirali 75% prihoda, porez plaćate samo na 25% ostvarene dobiti.

Praktičan savet

Pre prodaje, isplati se da zatražite obračun kod poreskog savetnika ili advokata – posebno ako planirate reinvestiranje ili imate pravo na oslobođenje.

Greške u rokovima i dokumentaciji često dovode do nepotrebnog plaćanja poreza.

Pravni okvir

Da biste se sigurno kretali kroz pravila o kupovini, prodaji, zakupu i oporezivanju nepokretnosti u Srbiji, važno je poznavati osnovne zakone koji uređuju ovu oblast.
Oni predstavljaju pravni temelj za sticanje, korišćenje, prenos vlasništva, plaćanje poreza i rešavanje sporova.

U nastavku su navedeni ključni propisi važeći u 2025. godini koji regulišu prava nad nepokretnostima:

• Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa – uređuje pravo svojine i srodna prava
• Zakon o prometu nepokretnosti – reguliše postupke i uslove prenosa nepokretnosti
• Zakon o državnom premeru i katastru – obuhvata evidenciju i upravljanje podacima o nepokretnostima
• Zakon o postupku upisa u katastar – propisuje način i proceduru upisa
• Zakon o javnom beležništvu – određuje ulogu notara u prometu nepokretnosti
• Zakon o poljoprivrednom zemljištu – uređuje vlasništvo i korišćenje zemljišta
• Zakon o šumama – uređuje prava i korišćenje šumskog zemljišta
• Zakon o javnoj svojini – reguliše državnu i javnu imovinu
• Zakon o obligacionim odnosima – postavlja opšta pravila ugovornog prava, uključujući prodaju i zakup
• Zakon o planiranju i izgradnji – uređuje urbanizam, dozvole i izgradnju
• Zakon o hipoteci – propisuje upis i izvršenje hipoteka
• Zakon o stanovanju i održavanju zgrada – definiše upravljanje stambenim objektima
• Zakon o eksproprijaciji – reguliše oduzimanje privatne imovine u javnu svrhu
• Zakon o vraćanju imovine i obeštećenju – uređuje povraćaj nacionalizovane imovine
• Zakon o porezu na dodatu vrednost – odnosi se na promet novih objekata i profesionalne prodavce
• Zakon o porezu na dobit pravnih lica – uređuje oporezivanje firmi
• Zakon o porezu na dohodak građana – uključuje kapitalnu dobit
• Zakon o porezima na imovinu – reguliše godišnje poreze i poreze na prenos

Savet: Zakonodavstvo u Srbiji se često menja. Uvek konsultujte ažurirana izdanja zakona ili pravnog savetnika radi provere tačnosti i usklađenosti.

FAQ – Najčešća pitanja o nekretninama u Srbiji

Ko može kupiti nepokretnost u Srbiji?

U Srbiji, strani državljani i strane kompanije mogu sticati pravo svojine nad nepokretnostima – ali samo pod uslovom reciprociteta.
To znači da, ako vaša država omogućava državljanima Srbije da kupuju nekretnine pod istim ili povoljnijim uslovima, i vi imate to pravo ovde.

U praksi, najčešće se kupuju stanovi, kuće i poslovni prostori, dok postoje ograničenja za određene vrste zemljišta, posebno poljoprivredno.

Reciprocitet može biti:

• Ugovorni – kada postoji zvaničan međunarodni sporazum

• Faktički – kada je u praksi omogućena kupovina bez formalnog sporazuma

U većini slučajeva, javni beležnici polaze od pretpostavke da reciprocitet postoji, osim ako se ne pojave dokazi koji ukazuju na suprotno.

Mogu li stranci posedovati poljoprivredno zemljište?

U većini slučajeva – ne mogu.

Naime, srpski zakoni zabranjuju stranim državljanima i firmama da budu vlasnici poljoprivrednog zemljišta, osim ako se ne ispunjavaju posebni zakonski izuzeci ili to nije drugačije uređeno međunarodnim sporazumima (npr. Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju sa EU).

No, ako ste strani investitor i želite da kupite poljoprivredno zemljište, najčešći način da to postignete je osnivanje pravnog lica u Srbiji. Takva firma, kao pravni i poreski rezident Srbije, može slobodno kupovati poljoprivredno zemljište.

Da li mi je potreban pisani ugovor za kupovinu?

Da – pisani ugovor je obavezan.

Zakon u Srbiji zahteva da se kupoprodajni ugovor sačini u pisanom obliku i overi kod javnog beležnika.

Dakle, overeni ugovor je osnovni pravni dokument koji vam omogućava da se upišete kao vlasnik u Katastar nepokretnosti. Bez overenog ugovora ne možete steći pravo svojine.

Ali, pre overe ugovora, obavezno uradite pravnu proveru nekretnine – kako biste bili sigurni da ne postoje tereti, hipoteke ili sporovi.

Advokatske kancelarije, poput naše, mogu to proveriti putem registrovanog (plaćenog) pristupa eKatastru i dati vam pouzdane informacije pre nego što preduzmete bilo kakve obaveze.

Kako se upisuje vlasništvo nad nepokretnosti?

Pravo svojine postaje punovažno tek kada se upiše u Katastar nepokretnosti.

Sama kupovina ili potpisivanje ugovora nije dovoljno – upis u Katastar je ključni korak da biste postali zakonski vlasnik.

U većini slučajeva, notar koji je overio ugovor automatski pokreće postupak upisa putem elektronskog sistema eKatastar.

Zahtev za upis se podnosi po službenoj dužnosti, što znači da vi, kao kupac, ne morate ići direktno u Katastar – osim ako se ne radi o posebnim slučajevima (npr. stariji ugovori ili sporovi).

Šta je Katastar nepokretnosti?

Katastar nepokretnosti je zvanični javni registar u kojem se vode podaci o zemljištu, objektima i svim pravima i teretima vezanim za njih.

Ovaj registar je tehnički temelj pravne sigurnosti u prometu nekretnina, jer omogućava da svi zainteresovani – kupci, vlasnici, investitori i poverioci – imaju pouzdane i javno dostupne informacije.

Šta se upisuje u Katastar:

• Podaci o zemljištu: lokacija, površina, namena, broj parcele

• Podaci o objektima: vrsta, spratnost, površina, namena

• Podaci o vlasnicima: ime, prezime, JMBG ili naziv firme

• Tereti i ograničenja: hipoteke, službenosti, sudske zabrane, zabeležbe sporova

Zašto je važan:

Kupovina ili prodaja nekretnine bez prethodne provere stanja u Katastru nosi veliki rizik – od eventualnih sporova do gubitka vlasništva.

Advokatske kancelarije sa diretnim pristupom podacima u eKatastru mogu u kratkom roku proveriti sve ključne informacije i dati vam tačan izvod pre nego što potpišete bilo koji ugovor.

Koji porezi se plaćaju pri kupovini nepokretnosti?

Pri kupovini nekretnine u Srbiji obavezno se plaća jedan od dva poreza – zavisno od toga da li se radi o novogradnji ili postojećoj nekretnini:

• Porez na prenos apsolutnih prava (PPAP) – 2,5% od vrednosti nekretnine, kada transakcija nije predmet PDV-a (uglavnom kod polovnih stanova i kuća).

• PDV – 10% za stambene, odnosno 20% za poslovne nekretnine, ali samo kod prve prodaje novogradnje od strane pravnog lica registrovanog za PDV.

PDV i PPAP se ne plaćaju zajedno – uvek se primenjuje samo jedan od ova dva poreza.

Pored toga, svi vlasnici nekretnina plaćaju i godišnji porez na imovinu, čiji iznos zavisi od lokacije, namene i vrednosti nepokretnosti, a visinu određuje lokalna samouprava.

Savet: Pre potpisivanja ugovora proverite koji porez se primenjuje u vašem slučaju i da li imate pravo na poresko oslobođenje (npr. kupovina prve nekretnine).

Postoji li porez na kapitalnu dobit?

Da. Kada prodate nekretninu po ceni većoj od one po kojoj ste je stekli, na ostvarenu razliku plaća se porez na kapitalnu dobit od 15%.

Osnovica se računa kao razlika između:

• Prodajne cene (ne može biti niža od tržišne vrednosti), i

• Nabavne cene (troškovi kupovine, izgradnje ili vrednost utvrđena prilikom nasleđivanja).

Izuzeci od plaćanja

Porez se ne plaća u sledećim slučajevima:

• Ako ste nekretninu imali u neprekidnom vlasništvu najmanje 10 godina,

• Ako je nekretnina nasleđena od člana porodice u prvom naslednom redu,

• Ako je prenos izvršen između supružnika ili direktnih srodnika.

Oslobođenje reinvestiranjem

Porez se može potpuno ili delimično izbeći ako prihod od prodaje iskoristite za rešavanje stambenog pitanja za sebe ili članove porodice, i to:

• Potpuno oslobođenje – ako se ceo iznos reinvestira u roku od 90 dana,

• Povraćaj poreza – ako se reinvestira u roku od 12 meseci,

• Delimično oslobođenje – ako se reinvestira samo deo, porez se umanjuje srazmerno.

Savet: Pre prodaje, proverite sa poreskim savetnikom da li ispunjavate uslove za oslobođenje i da li posedujete odgovarajuću dokumentaciju.

Mogu li stranci izdavati nepokretnosti u zakup?

Da. Strani državljani i strane firme koji legalno poseduju nekretninu u Srbiji imaju pravo da je izdaju u zakup, pod istim uslovima kao domaći vlasnici.

Zakup može biti:

• Na određeno vreme – unapred dogovoren datum prestanka ugovora,

• Na neodređeno vreme – traje dok ga jedna strana ne raskine uz poštovanje roka otkaza.

Iako zakon u nekim slučajevima dopušta usmeni dogovor, pisani ugovor o zakupu pruža daleko veću sigurnost i zakupcu i zakupodavcu.

Taj pravni dokument, dakle, mora jasno da definiše prava, obaveze, visinu zakupnine, trajanje, rokove otkaza i druge važne uslove, što smanjuje rizik od nesporazuma i sporova.

Savet iz prakse: Ako ste strani državljanin koji izdaje nekretninu, preporučuje se i poreska provera unapred, kako biste znali svoje obaveze po osnovu poreza na prihod od zakupa i eventualne međunarodne poreske olakšice.

Šta ako kupim nepokretnost koja je sporna?

U Srbiji kupci uživaju pravnu zaštitu od tzv. evikcije – gubitka vlasništva zbog postojanja jačeg prava trećeg lica.

To znači da, ako nakon kupovine treće lice dokaže da ima pravni osnov (npr. da je ono pravi vlasnik ili da nad nekretninom postoji sudska zabrana raspolaganja), kupac može tražiti raskid ugovora, povraćaj uplaćenog novca i naknadu štete.

Ova zaštita važi ako je kupac postupao savesno, tj. nije znao niti mogao znati za postojanje spora ili ograničenja. Ako je znao, pravo na naknadu štete može biti ograničeno.

Primer iz prakse: Ako kupite stan u novogradnji koji još nije upisan u katastar, a ispostavi se da postoji sudski spor ili privremena mera zabrane prodaje koja nije bila vidljiva u javnim registrima, imate pravo na raskid ugovora i povraćaj novca – pod uslovom da niste bili upoznati sa postojanjem spora.

Da li su hipoteke uobičajene u Srbiji?

Da. Hipoteke su veoma česte u Srbiji i predstavljaju jedan od glavnih načina obezbeđenja kredita ili drugih potraživanja.

One su uređene Zakonom o hipoteci, a njihova svrha je da poveriocu omoguće naplatu duga prodajom nepokretnosti ako dužnik ne ispuni obavezu.

Ključni uslov je da hipoteka bude pravilno upisana u Katastar nepokretnosti – tek tada je pravno važeća i štiti interese poverioca.

Primer: Kada uzimate stambeni kredit, banka gotovo uvek zahteva da se hipoteka upiše na kupovanu nekretninu pre nego što odobri isplatu.

Da li restitucija još uvek može predstavljati problem?

Da. Restitucioni zahtevi i dalje mogu postojati, posebno kada je reč o državnoj ili javnoj imovini.
To znači da, iako nepokretnost izgleda „čista” u katastru, može postojati zahtev za vraćanje prethodnim vlasnicima ili njihovim naslednicima.

Ovo je naročito važno ako kupujete od opštine, države ili javnog preduzeća – jer u tim slučajevima pravna provera nije samo preporuka, već obavezna.

Naša kancelarija može za vas proveriti da li je za konkretnu nepokretnost podnet zahtev za restituciju ili se vodi postupak.
Za proveru nam pišite na [email protected] ili pozovite +381 11 328 19 14.

Mogu li proveriti podatke o nekretnosti online?

Da. U Srbiji možete proveriti podatke o nepokretnosti putem zvaničnog portala eKatastar.

Osnovni podaci, poput broja parcele, površine ili imena vlasnika (bez ličnih podataka poput JMBG-a), dostupni su besplatno i bez prijave.

Za detaljnije informacije – uključujući potpune podatke o vlasniku, pravima, teretima i eventualnim ograničenjima – potrebna je registracija i plaćeni pristup.

Advokatske kancelarije koje se bave prometom nekretnina, poput naše, imaju profesionalni plaćeni pristup koji omogućava pouzdane i blagovremene informacije o nepokretnosti i vlasniku.
Ako vam je potrebna provera, pišite nam na [email protected] ili nas pozovite na +381 11 328 19 14.

Koji zakoni se primenjuju na promet nepokretnosti?

Na kupovinu, prodaju i druge oblike prometa nepokretnosti u Srbiji primenjuje se više zakona – od onih koji uređuju građanskopravne odnose, preko poreskih propisa, pa sve do zakona o planiranju, izgradnji i restituciji.

Za celokupan pregled relevantnih propisa pogledajte poslednje poglavlje pre ovog FAQ dela: Pravni okvir – tamo se nalazi ažuriran spisak svih ključnih zakona koji važe u 2025.

U svetlu gore navedenog, kupovina ili prodaja nekretnine u Srbiji može biti jednostavan i bezbedan proces – ali samo ako znate pravila igre.

Ovaj vodič vam je dao pregled najvažnijih koraka, zakona i praktičnih saveta koji će vam pomoći da izbegnete skupe greške i donesete informisane odluke.

Bez obzira na to da li ste kupac, prodavac, investitor ili naslednik, zapamtite: pravna provera i stručna podrška nisu trošak – već najbolja investicija u sigurnost vašeg vlasništva.

Ako planirate transakciju ili imate dilemu u vezi sa imovinom, pišite nam na [email protected] ili nas pozovite na +381 11 328 19 14.

Naš tim advokata pomoći će vam da svaki korak prođete sigurno, brzo i bez neprijatnih iznenađenja.

---

Članak napisao advokat Miomir Stojković, ažurirano 15. avgusta 2025. godine, u Beogradu.