Koji porez moram da platim ako prodam stan?

U praksi se među građanima koji poseduju nepokretnosti neretko javlja dilema koji i koliki porez trebaju da plate ukoliko prodaju svoj stan, kuću ili plac.

Sa tim u vezi, budući da smatramo da je Ministarstvo finansija još 2012. godine dalo dovoljno jasan odgovor u vezi oporezivanja prihoda koji ostvari fizičko lice prodajom nepokretnosti, to mišljenje (Mišljenje Ministarstva finansija i privrede, br. 430-03-215/2012-04 od 5. 9. 2012) ćemo u nastavku teksta preneti u celosti.

Naime, u mišljenju se navodi da je „Odredbom člana 79. stav 1. [tada važećeg] Zakona o porezu na dohodak građana (u daljem tekstu: „Zakon“) propisano je da obveznik koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak.

Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene iz stava 1. člana 79. Zakona, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak (stav 2. člana 79. Zakona).

Ostvarivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak bliže je uređeno [tada važećim] Pravilnikom o kriterijumima za ostvarivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak (u daljem tekstu: „Pravilnik“).

Prema odredbi člana 2. tač. 1) i 3) Pravilnika, pod rešavanjem stambenog pitanja smatra se kupovina ili izgradnja stana, odnosno porodične stambene zgrade za obveznika ili člana njegove porodice, odnosno domaćinstva koji nema rešeno stambeno pitanje (podstanar, stanuje kod svojih roditelja ili roditelja bračnog druga, ima neodgovarajući stan po površini ili po strukturi i dr), kao i kupovina ili izgradnja dve ili više stambenih jedinica u funkciji razdvajanja, odnosno cepanja domaćinstva (odvajanje dece od roditelja, razvod braka, rešavanje suvlasničkih odnosa i dr).

Pravo na poresko oslobođenje ostvaruje se ulaganjem sredstava od prodaje nepokretnosti u odgovarajuću stambenu površinu, prema sledećim kriterijumima: za samca do 45 m2 i za svakog narednog člana porodičnog domaćinstva – još po 20 m2 (član 3. Pravilnika).

Ako obveznik rešava stambeno pitanje člana svoje porodice ili domaćinstva, pored dokaza o rešavanju stambenog pitanja (zaključeni i od strane suda overeni ugovori o kupovini drugog stana, ugovori o gradnji sa građevinskom dozvolom i drugom dokumentacijom, fakture, odnosno računi o nabavci materijala, overene pismene izjave obveznika, odnosno člana njegove porodice ili domaćinstva, kao i druga dokazna sredstva kojima se utvrđuje da su sredstva ostvarena prodajom uložena u rešavanje stambenog pitanja), nadležnom poreskom organu podnosi i dokaze iz kojih se nesporno može utvrditi da sredstvima koja je on ostvario prodajom nepokretnosti rešava stambeno pitanje člana porodice, odnosno domaćinstva (ugovor o poklonu, overena pismena izjava i sl), kao i dokaz da član porodice, odnosno domaćinstva po tom osnovu stiče pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti na svoje ime (član 4. Pravilnika).

Članom porodice, u smislu Zakona, smatraju se bračni drug, roditelji, deca, usvojenik i usvojilac obveznika, dok se domaćinstvom smatra zajednica života, privređivanja i trošenja ostvarenih prihoda (član 10. st. 2. i 3. Zakona). Imajući u vidu navedene zakonske odredbe, kao i navode iz dopisa, poresko oslobođenje po osnovu rešavanja stambenog pitanja člana porodice ili domaćinstva obveznika može da se ostvari u skladu sa odredbama Zakona i Pravilnika, ako sredstvima koja je obveznik ostvario prodajom nepokretnosti rešava stambeno pitanje člana porodice, odnosno domaćinstva (ugovor o poklonu, overena pismena izjava i sl), tako da član porodice odnosno domaćinstva stiče pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti na svoje ime (član 4. Pravilnika), o čemu se nadležnom poreskom organu podnose dokazi iz kojih se to nesporno može utvrditi.“

Na kraju, „Ministarstvo finansija i privrede napominje da, saglasno načelu fakticiteta, Poreska uprava u svakom konkretnom slučaju utvrđuje sve činjenice koje su od značaja za opredeljenje poreskog tretmana prihoda, prema članu 9. [tada i sada važećeg] Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji.“