Fizička deoba nepokretnosti u Srbiji

U svakodnevnom životu česte su situacije da više lica ima pravo svojine na nekoj nepokretnosti. U takvim slučajevima dva ili više lica koja su suvlasnici određene nepokretnosti imaju idelan deo (izražen razlomcima, procentima ili decimalama) u pravu svojine na nepokretnosti koja nije fizički podeljena. Neki od načina na koji može nastati ova situacija jesu nasleđivanjem, ugovorom i sl.

Imovinski odnosi između suvlasnika najlakše mogu da se regulišu fizičkom deobom nepokretnosti, tamo gde je to moguće učiniti, na primer kod zemljišta ili kuće u kojoj suvlasnici koriste posebno opredeljene stanove.

Pravo na fizičku deobu nepokretnosti, i to kako zemljišta, tako i objekata svih vrsta se može tražiti u svako doba, osim u nevreme, tj. kada bi ta deoba bila na štetu drugih suvlasnika.

Pravo suvlasnika na deobu ne može zastariti. Svaki sporazum kojim se suvlasnik trajno odriče prava na deobu je ništav. Suvlasnici sporazumno određuju način deobe, a u slučaju da se ne mogu sporazumeti o tome odlučuje sud.

Postupak deobe može pokrenuti svaki suvlasnik podnošenjem predloga sudu. Predlog se podnosi Osnovnom sudu u mestu gde se nepokretnost nalazi, a ukoliko se nalazi na teritoriji više sudova nadležan je svaki od njih. Predlogom moraju biti obuhvaćeni svi suvlasnici.

Predlog mora da sadrži podatke o predmetu deobe, veličini udela i podatke o drugim stvarnim pravima na nepokretnosti. Budući da se ovde radi o deobi nepokretnosti, moraju se navesti zemljišnoknjižni podaci i priložiti odgovarajući pismeni dokazi o pravu svojine, pravu službenosti i drugim stvarnim pravima na nepokretnosti.

U predlogu se navode i drugi podaci, kao što su označenje suda kojem se podnosi predlog, adrese stranaka, njihovih punomoćnika, zastupnika, ime i prezime, potpis podnosioca predloga i drugi podaci.

Sud nakon što primi predlog zakazuje ročište na koje poziva sve suvlasnike i lica koja imaju neko stvarno pravo na nepokretnosti.

Na ovom ročištu sud saslušava predlagača i protivpredlagača, kao i druga lica koja polažu određena stvarna  prava na nepokretnosti, vrši uvid u zemljišnoknjižne  podatke, ugovore, kopije planova, skice i drugu dokumentaciju predloženu u spisu radi utvrđivanja nekretnina koje su predmet deobe, da li su svi suvlasnici živi, odnosno da li je iza suvlasnika upisanih u zemljišne knjige, a koji su naknadno umrli sproveden ostavinski postupak, odnosno ko su njegovi naslednici, te da li su svi suvlasnici upisani u zemljišnim knjigama, tj. da li su svi suvlasnici navedeni kao stranke u postupku.

Ono što sud takođe treba da utvrdi jeste da nije došlo do prometa nepokretnosti, a da to nije zabeleženo u zemljišnim knjigama, pa se nepokretnost i dalje vodi na upisanog suvlasnika.

Ako učesnici u toku postupka postignu poravnanje o uslovima i načinu deobe, sud će poravnanje uneti u zapisnik nastojeći da se poravnanjem urede sva sporna pitanja između suvlasnika, kao i stvarna prava drugih lica na predmetu.

Ako sud postupajući po predlogu utvrdi da je među suvlasnicima sporno pravo na stvarima koje su predmet deobe, ili sporno pravo na imovinu, sporna veličina dela u stvarima, odnosno imovini u suvlasništvu, ili je sporno koje stvari, odnosno prava ulaze u imovinu u suvlasništvu, prekinuće postupak deobe i uputiti predlagača da u određenom roku pokrene parnicu. Ako predlagač u određenom roku ne pokrene parnicu smatraće se da je predlog povučen.

Ako učesnici ne postignu sporazum o načinu deobe, sud će ih saslušati, izvešće potrebne dokaze, a kad je to nužno i veštačenje, pa će, na osnovu rezultata celokupnog postupka, u skladu sa odgovarajućim zakonskim propisima materijalnog prava doneti rešenje o deobi i načinu deobe stvari ili imovine, nastojeći da zadovolji opravdane zahteve i interese suvlasnika.

Sud donosi rešenje koje sadrži: predmet, uslove i način deobe, podatke o fizičkim delovima nepokretnosti i pravima koja su pripali suvlasnicima, kao i njihova prava i obaveze koji su utvrđeni deobom.

Takođe, sud odlučuje o načinu ostvarivanja drugih stvarnih prava na podeljenoj nepokretnosti.

Rešenjem sud mora odlučiti i o troškovima vanparničnog postupka. Propisano da u vanparničnim stvarima koje se odnose na imovinska prava učesnika, učesnici snose troškove na jednake delove, ali ako postoji znatna razlika u pogledu njihovog udela u imovinskom pravu o tome odlučuje sud, koji će prema srazmeru toga udela odrediti koliki će dio troškova snositi svaki učesnik.