Četiri stvari koje morate znati tokom kupovine stana
Zaključili ste ugovor ili predugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Bilo da ste prodavac ili kupac, na taj način obavezali ste se na izvršenje niza obaveza u propisanim rokovima, a koje ugovorne strane ugovaraju u svakom konkretnom ugovoru. Ipak, koliko god se nešto činilo jasnim, postoji čitav niz rizika od kojih svaka ugovorna strana strepi tokom postupka kupoprodaje stana.
Šta ako druga strana ne ispuni svoju obavezu?
Ako je u trenutku zaključenja ugovora kupac dao prodavcu izvestan iznos novca (kaparu) kao faktičku potvrdu da je ugovor zaključen, što je postala neizostavna praksa kod ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i što se konstatuje u samom ugovoru o kupoprodaji, pa kupac propusti da izvrši svoju ugovornu obavezu, prodavac može po svom izboru tražiti izvršenje ugovora, ako je to još moguće. Prodavac ima pravo da zadrži kaparu, traži naknadu štete ukoliko je šteta za prodavca nastala tom prilikom nastala, i to za iznos koji prevazilazi iznos zadržane kapare.
Ako je za neizvršenje ugovora odgovoran prodavac, kupac može, po svom izboru tražiti izvršenje ugovora, ako je to još moguće ili tražiti vraćanje dvostrukog iznosa kapare (udvojena kapara). Kupac može da traži i vraćanja kapare uz naknadu štete ukoliko je takva šteta nastala za kupca.
Strane se mogu sporazumeti o regulisanju međusobnih odnosa u slučaju raskida ugovora i imaju pravo na sudsku zaštitu u slučaju izostanka ispunjenja zakonitih i ugovorenih obaveza. U slučaju kada ugovor ne može biti izvršen, a da se to ne može pripisati u odgovornost nijedne strane, svaka strana vraća ono što je do tada primila.
Šta ako kupcu ne bude odobren stambeni kredit?
Odgovor na naizgled jednostavno pitanje kompleksniji je nego što se to na prvi pogled čini. Iz ugla potencijalnih posledica po kupca, odgovor najpre zavisi da li je odbijanje za stambeni kredit usledilo nakon zaključenja predugovora ili nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Takođe, neophodno je izvršiti analizu celokupnog ugovora kako bi se ustanovile određujuće činjenične okolnosti na osnovu kojih bi mogao da se opredeli konkretan pravni odnos i pruže egzaktni odgovori u cilju razrešenja pravne situacije.
Ipak, da stvari ne budu tako crne, u slučaju da postoji prostor za dogovor između ugovornih strana, postoje pravni modaliteti na osnovu kojih ovakva stresna i neželjena situacija može biti prevaziđena uz minimalne rizike.
Da li prodavac sme da vrši izmene i prepravke na stanu nakon potpisanog ugovora?
U slučaju da ništa povodom vršenja izmenа i prepravki nije ugovoreno, za odgovor na to pitanje bitno je kakve su prepravke i izmene vršene, u kom trenutku i sa kojom namerom, kao i da li su okolnosti koje su dovele do izmena i prepravki kupcu bile poznate. Od odgovora na ta pitanja, zavisiće i pravne mogućnosti kupca.
Jedine izmene i prepravke koje prodavac može da učini do trenutka primopredaje nepokretnosti bez ikakvih potencijalnih posledica za njega jesu izmene i prepravke učinjene u cilju sprečavanja propasti stvari ili nastanka znatne materijalne štete koja bi umanjila vrednost nepokretnosti.
U slučaju kupovine stana iz sredstava stambenog kredita, prodavac kao davalac založne izjave, obavezuje se založnom izjavom da neće vršiti nikakve izmene na nepokretnosti bez pisane saglasnosti hipotekarnog poverioca (banke), a što se kasnije odnosni i na kupca kao novog vlasnika nepokretnosti, sve do trenutka konačne otplate stambenog kredita.
Slučajna propast stvari
Odgovornost za slučajnu propast stvari snosi prodavac sve do trenutka stupanja kupca u posed nepokretnosti. Taj trenutak može nastupiti i pre i nakon isplate kupoprodajne cene nepokretnosti u celosti, u zavisnosti od potreba i sporazuma prodavca i kupca.
Kako najbolje preduprediti neželjene situacije?
Zaključenjem celovitog i sveobuhvatnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kojim će se obuhvatiti svi aspekti kupoprodajnog odnosa. Svaki ugovor, pa tako i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, mora da ima jasno i precizno definisane ugovorne odredbe, na prvom mestu, precizno naznačenje nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje. Za preduzimanje svake ugovorne radnje mora biti definisan rok za njeno ispunjenje. Pored toga, za neispunjenje ugovornih odredaba potrebno je da budu definisane i odgovarajuće sankcije. Ugovorni odnos mora biti postavljen najpreciznije moguće, kako bi se unapred izbegle mogućnosti da se jedna situacija tumači na različite načine, i kako bi ugovorne strane izbegle da takve sporne situacije na kraju tumači sud. Potrebno je da ugovor donese izbalansiran pravni okvir kupoprodaje koje će i kupcu i prodavcu pružiti izvesnu sigurnost u povoljno okončanje postupka kupoprodaje. Svako odstupanje od takvog balansa treba da ima opravdani razlog.
Za više informacija o ovoj ili bilo kojoj drugoj pravnoj, poreskoj ili poslovnoj temi, možete slobodno da nam pišite na [email protected] u bilo koje vreme ili da nam se javite na broj telefona +381113281914 svakog radnog dana od 08:30 do 16:30